魔方公寓：这个市场看不到天花板

几年来，魔方连续获得多轮融资，并且接连刷新行业内融资新高。这家成立于2009年的魔方公寓已经在中国公共租赁领域持续发展了八年之久，作为集中式长租公寓行业的缔造者及领头羊，魔方公寓凭借着首套公寓行业内的标准化产品模型和体系化的管理方式在全国实现了快速复制。

“中国有着2亿以上的流动人口，而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场，是中国看不到天花板的市场之一。” 面对网易房产上海的采访，魔方生活服务集团副总裁陈驰这样说道。

从土地入手更能满足租住人群的需求

据了解，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则，在部委政策以及地方政府实施细则的双重推动下，市场上对租赁市场的关注明显高于从前。

9月15日上海最新出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，明确加快培育和发展住房租赁市场。到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

对此，陈驰表示，今后住房租赁市场的培育与发展将更加正式、合规。

而对于上海近期推出的多块租赁用地，陈驰认为：“看一块地是否适合做长租公寓，需要静态与动态结合起来去分析，是否有足够的潜在客户是第一要考虑的。而以土地为起点介入的租赁市场与传统的模式最大的不同点在于规划前置。传统的模式主要是围绕存量房或者增量房市场进行租赁产品的改造，除了在改造上存在诸多限制外，在土地性质和物业使用用途上存限制。以土地为起点的租赁市场则在源头上规范了性质，甚至在后期的营建、设计上都能直接将租赁产品的特点进行结合，以便更好地满足租住人群的需求。”

公寓行业最大的竞争关系是民宅

作为国内规模领先的专业公寓运营机构，魔方具有可支撑十万套乃至百万套级规模的高效运营管理系统、先进的品牌管理体系及可快速复制扩张的人才梯队。面对目前市场上各大知名开发商向租赁市场的转型所带来的冲击，陈驰却认为，进入的人多不代表进入竞争状态，和整个租赁市场相比，公寓企业的供给量确实还很小，对于大多数租房人群来说更多的还是选择传统民宅，因此与公寓行业形成最大竞争关系的是民宅市场。

“租赁市场是个万亿级的市场，目前没有出现一家独大的局面，品牌公寓在整个住房租赁市场的占比加起来还不到2%。因此还没到谁会对市场产生冲击或颠覆的时候，大家都在抱团取暖，卯足劲发展。”

陈驰表示，对于已经在行业中发展了8年之久的魔方来说，扩张方式已经发展出很多种，除了众所周知的在市场上拿房改造成公寓自营，魔方还在通过收购其他品牌来扩容产品线和门店数量，另外也通过委托管理、成立合资公司等方式与一些产业园区、地产开发商共同开拓租赁市场。

规模之后还是运营为王

事实上，长租公寓是高发展空间和低回报率的矛盾体，运营的集约化和规模化将是长租公寓竞争取胜的方向。如果没有相对应的运营管理能力，盲目拓展规模只会是短期占领市场的行为。

“我们现在更加看重单个项目的盈利规模，没有盈利的行业很难保持长期发展，我们扩张的是租金整体收入的市场份额。”

对此，陈驰向我们解释，魔方有一套精准的商业模型去实现投入与盈利效益平衡，其中，从选址到设计、营建，再到销售、运营都有一套SOP,确保所有流程都按照标准程序进行，实现高效管理。

另外，租房行为在过去被认为是一种过渡型的居住选择，是在没有经济实力前提下的被迫选择。但是随着租住产品形态的多样化发展，房屋租赁管理和服务水平的提高，租房已经开始成为年轻人的一种生活方式。

“只要保证租约关系稳定（房源供应者不提前解约、不随意加价等），租房在未来是可以成为一种常态化、长期性的居住选择，这在很多欧美发达国家屡见不鲜。而且，在公寓行业，细分市场发展趋势明显。以魔方为例，2016年底就推出了针对企业金领、海归人士的中高端产品魔尔公寓，并在产品和服务上做到了匹配需求。半年多发展下来，魔尔已经相继在上海、北京、广州开出了5家店。与主打高性价比的白领公寓不同，中高端公寓往往以品质、个性和服务取胜，它能给租住者带来更多精神层面的深刻体验，久而久之会在客户心智中占据比较重要的地位，客户更愿意付出比普通公寓更多的钱去获取这种体验。正因为如此，品牌可以打造出溢价空间。仅仅是通过规模效应、降低改造成本来获取利润本身是有天花板的，不是品牌立足的长久之计。”

目前，魔方通过其全新的运作模式已经使全年平均入住率超过了95%。