租金是评判房产价值的金标准

博士姓胡，80后，某985医科大学博士。一位资深的“买房发烧友”，著名地产BBS版主。因为在2015年330新政后果断加杠杆买入滨江某楼盘实现数倍收益的“神迹”，被网友誉为“实战派专家”。

在上一篇纲领性文献中我们指出，价格是围绕价值上下波动的，而价值与价格的相对趋势则是投资的切入时机点。

房产的价值=建造成本+使用价值。

但我们需要的是，实战指导，即更贴地气的标准。
使用成本测算基础点（权重系数由重到轻）——

一、外部价值=学区+交通+医疗+商业+其他配套；

二、内部价值=开发商+物业+户型+楼层+朝向

外部价值

① 中学区价值是一个特立独行的概念，每个城市、具体学校的溢价不一，要具体情况具体分析。

② 而其他如交通、医疗、商业、其他（公园菜场等等）是随着政府的基础设施建设动态变化的，对于新区，由于政府不断投入改善，此价值是不断增加的，而基建缺位的老城区，则是不变或者相对减分（商业不景气，医院学校搬迁等）。

内部价值

①开发商决定了建筑的品质、安全性（垃圾开发商经常出现渗水、开裂、电梯故障等，大型品牌开发商不需要担心，而精装修项目开发商水平更是决定性的）

②好的物业决定了小区未来保值能力（如绿化维护、公建维护、维修、违章建筑管理等）

③户型楼层朝向的问题就好比衣物，合身舒适才是第一位。
说了这么多，读者肯定要问，绕来绕去，我们也不懂，你有没有直接评价使用价值的简单粗暴的工具啊！

回答是还真有，那就是房租。但是，不仅仅看金额、租售比，更要看他的变化趋势。尤其是，纵向自身的相对变化，和两个板块不同房子租金的相对变化。

下面是实战经验篇——

以杭州为例，笔者自09年跟随中介进入二房东市场以来的亲身实战。
2010年，滨江区政府板块作为当时的新兴区域。

◎ 交通方面，地铁没有通车，公交车只有107等极少数沿着江南大道走行的线路。

◎ 学区方面江南实验当时还是民办。

◎ 商业方面，只有江南豪园菜场+星光大道一期步行街。

◎ 医疗只有武警医院。

当时一套倾城之恋130平米边套三房边套的租金是3500元/月，整租。装修图片如下。

那么同时期这样房子的价格是多少呢。2010年是2009年房产价格大爆发后的高潮期，这样的住宅价格当时达到了300万上下（一路之隔的东方郡当时一年内单价从9000一路到27000）。那么租售比大致是3500*12/3000000=1.4%。

而经历了2012-2014严厉调控之下，倾城之恋该户型2014年底的最低价格大约是270万左右，而随着地铁通车，星光大道II期、中赢国际开业，龙湖天街落地，江南实验改为公办，学区加持，浙二医院、省儿保滨江园区开业，他的租金不断攀升，2014年底的租金达到6500左右。那么此时的租售比是6500*12/2700000=2.89%。

看出问题了吗。虽然使用价值不断增加，价格因为调控下跌，但是租金确实跟着基建改善，顽强的上涨。3年时间，租金增幅达到6500/3500=185.7%。

如果识货的买家，此时间点买入后的收益会是多少，2015年330新政后江南实验学区房成为整个杭州房价涨幅的最猛板块之一，现在倾城之恋该户型的总价和租金又是多少呢，请看我爱我家官网数据：（选取装修档次差不多的出售和出租房源）

按照550万计算（我们忽略楼层朝向等混杂因素干扰），3年之中，房价增幅是550/270=203.70%, 与房租增幅基本一致。

那么租售比呢？7200*12/5500000=1.571%。看到没有，租售比又神奇地回到2010年左右水平去了。

如果套用上一讲中的价值价格曲线模型我们可以发现：

那么，相对新区，市中心成熟区域的老破小租售比又如何呢。我们以马市街两房为例。（同样选择装修水平类似的房源）

这样无学区的两房，2010年高位，同事买入价格为125万，当时租金大约是3000元左右，租售比3000*12/1250000=2.88%；

2014年左右，此类房源的售价最低逼近过100万，而租金无明显变化，此时租售比为3000*12/1000000=3.6%，明显高于2010年；

而目前的租售比是3100*12/1390000=2.67%。

从此趋势看，我们可以发现：

老破小扣除通胀影响，无论是房价和房租，都没有出现非常明显的变化。但是在2010年，同样出现了租售比明显上升，请注意这不是因为租金大幅增加，而是房价本身下跌；但这对于小额投资者而言同样是个明显的购入信号。
老破小的租售比明显高于新区大新房，但是其租金的变化幅度非常小，这说明此区域此类住宅的使用价值没有明显增加。（以马市街为例，非但没有增加任何配套，中都百货还在过去的很多年中一直处于倒闭状态）

总结

相对于飘忽不定的房价，租金，是不存在泡沫的（因为是消费品，没有租客会去花钱炒高房租），这是一套住宅使用价值（学区价值除外）的真实反映。
相对于绝对的租金和租售比，租金的变化趋势更能体现出价值的变化。

我国，发展中国家，租售比低于西方发达国家，就好比新区大房租售比低于中心城区老破小，其内在逻辑在于前者价值还在上升期，而不是专家公知所说的泡沫论，应该有清醒认识。

对于投资小白来说，租售比的变化趋势，以及不同房产的租售比对比，可以明显提示价值价格的相对变化，并给出明确的买入和卖出信号。

如在相对低点买入，则可以坐享较低购房成本和越来越高的租金收益，这对于维护自身现金流是非常重要的（敬请关注下一篇：房产投资中现代金融工具应用与现金流管理）