合肥房价跌了10万元,是真也是假?上班族能买得起房了吗?

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  假亦真时真亦假,这句话用来形容当前的楼市,真的是再合适不过了。

  一、合肥房价跌了10万元,是真也是假

  合肥这座城市的房价,一直被当做调控成果的样板来举例。从实际房价走势来看,合肥今年的确降温了,但一些细节却透露出更多的信息。

  我们梳理了近6个月合肥房价走势。

  3月份,合肥新房涨0.1%,二手房跌0.0%。

  4月份,合肥新房跌0.1%,二手房跌0.2%。

  5月份,合肥新房跌0.2%,二手房跌0.1%。

  6月份,合肥新房涨0.1%,二手房跌0.4%。

  7月份,合肥新房涨0.3%,二手房涨0.5%。

  8月份,合肥新房跌0.1%,二手房涨0.4%。

  从3月份到8月份,新房和二手房之间价格增速绝对差值分别是0.1%、0.1%、0.1%、0.5%、0.2%、0.5%。

  

  为什么要列出新房和二手房的价格增速绝对差值呢,因为新房价格是死的,二手房是活的,二手房更能反映市场真实走势。近半年来,新房和二手房之间的差距有扩大的趋势,这说明合肥楼市经过几个月的调整后,已经趋于平稳,并且缓慢上涨。

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  再来说说近期的热点,合肥某楼盘价格跌了10万元。该楼盘前4次备案均为12888元/平米,8月底的备案则是11863元/平米。每平米少了1025元,100平米就少了10万元以上。

  有前期买房的业主不满意了,要找开发商理论。

  而开发商给出的理由是,11863元单价的房子,每套需要交7-8万元的改造费。这样算下来,基本是找补回来了,与之前的购房成本相当。

  开发商为什么要这么做呢?其实他们也有苦衷,手里钱不够了,要保住其他项目,就得让这个项目备案便宜一点。但备案便宜了,就得罪前期业主了,所以就整了个“改造费”,算是对之前买房的业主们一个交代,对上面也有个交代,而开发商自己也没损失什么,房子反而更好卖一点。

  而不明所以的朋友则只看到一点,合肥房价跌了10万元。实际情况我已经在上文说过了,合肥楼市会缓慢上行的。而即使从产业层面来看,合肥后面的楼市也是向好的,作为安徽唯一的明星城市,它的新兴产业发展很迅速,特别是以科大讯飞为代表的智能语音产业。对于这样一个城市,经济向好了,房价没理由看空。

  至于滨湖片区部分二手房下跌40%,那也代表不了整体行情,充其量也就是部分炒房客为了赚钱把自己干挺了,阴沟里翻了船罢了。

  

  二、长沙房价跌了50%?你买得到才行

  长沙目前正在推出定向限价商品房。第一批20个项目,共11682套,首批项目中最先推出1208套,售价为4950元。为周边二手房价格的一般左右。所以被解读为房价下跌50%。这样算也不是不可以。但只看到这一层显然是不够的。

  这批房源是定向限价商品房,定向和限价是关键。这批房子的土地是划拨的形式的,所以能够做到半价,定向销售给当地中低收入家庭。

  这些家庭买到房子之后需刚性持有5年,5年后这批房子将转为普通商品房,也没有附加条件,这等于是给中低收入家庭送大礼。

  最核心的问题来了,有多少符合中低收入家庭的标准?笔者没有查到这方面的数据,但人数绝对会远远超出房子的供应量。在笔者看来,这次的定向限价商品房不仅要满足本地中低收入家庭,可能更是考虑到了吸引人才的需要。普通商品房备案价低一点都能抢的头破血流,所以这批房子的竞争肯定会更加激烈。

  定向限价商品房当然是保证刚需,拉低房价的利器,前提是供应量足够大,否则就是给少数人的特殊福利。长沙这次推出了1万多套定向限价房,具体细则还得等到明年。

  保障房到底能供应多少,长沙只表示会加大供应,这种含糊的表态实际上是给自己留了后路,后续供应可能会因为财政原因而缩水。实际上这种可能性还是很大的,长沙传统工业发达,高新产业发展不足,而传统产业式微已经是不争的事实。这会在很大程度上影响当地的财政收入。

  

  保障房这东西,其实是学的新加坡,小国寡民的成功经验,要在我们这大规模复制,本身就存在水土不服的问题。成本是最大的问题,谁来买单。

  政府?大部分城市还是靠土地发工资的。开发商?价格能降得下来?真要降下来,就跟北京的小区里建围栏一样,结果我们已经看到了。

  只不过,对于合肥和长沙来说,房地产的确任务很重,姿态一定要高,口号一定要牛。炒房客肯定会大受影响,那些手握几套几十套房子的人也许会遭殃,但这并不意味着刚需能得到真正的实惠。因为首套房贷利率又开始涨了,想接又接不起了。

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