戴德梁行：上海实现“租售同权”任重道远

9月15日，上海出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，意见指出将加快培育和发展上海住房租赁市场。到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

近一年时间里，诸多城市出现“租售同权”的试行，在业内外引起广泛热议。而上海市政府也紧密地出台一系列政策来稳定住房市场。数据显示，2016年上海房价增速达到20%，租售比约为1:900，房价收入比约为 25，已大幅偏离国际合理区间（租售比1:200-1:300，房价收入比4-6）。

最近，戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏就“租售同权”这一近日热点话题，与记者分享了其对上海租赁市场的见解。

租赁住房受益群体为科创类人才

目前，上海市场中的租赁对象大致可分为三类：高净值人士、“沪漂”及“新”上海人、廉租房群体。如若上海实施“租售同权”，主要受众群体将为”沪漂“及”新“上海人，而这两类人群数量约占上海常住人口的40%。

然而随着上海地区产业升级，岗位技能提升，同时低端制造业、服务行业外迁，未来这部分承租人将以“科创人才”为主，年龄集中在20-40岁，这些科创人才富有创新能力，是未来上海科技进步、经济建设的主要动力。政府大力推广租赁住房，正是致力于满足这一部分人“衣食住行”中最重要的“住”的需求，保障其居住权益。

伍惠敏认为：“租售同权”之后，“学区房”及公建配套优质板块的租赁价值提升，购买价值有所削减；但因上海整体租赁体量占比不高（约20%），优质区域的占比更小，所以即使租金价格提升，对整体房价的影响也是杯水车薪。其更重要的意义在于保障承租人的权利，稳定租赁关系，使租赁住宅的使用权与购买住宅等同，剥离住宅买卖的附加属性，平抑住宅的投资价值，达到最终回归居住本质的目标。

增加租赁市场供应符合国际趋势

对比国际上其他的大城市，上海租赁住房占所有住房的比例仍处于国际较低的水平，国际主要门户城市，早在前几年的租赁用房比例就已经达到50%-60%的水平。

以纽约和伦敦为例：纽约，2014年约有共340万套住房；其中共有218万套住房用于租赁，约占整体的64%，受政府租金监管住房约占整体租赁住房的61%。而伦敦，2011年约有共322万套住房，其中165万套住房用于租赁，约占整体的50%。总体而言，以租赁市场为主导的国际大都市其租赁体量占比达到50%以上。伍惠敏向记者表示，上海在此时大幅增加租赁市场供应，符合国际大城市租赁住房的发展潮流。

像纽约、伦敦等城市目前基本都是通过监管租金、规范租赁市场等政策手段保障承租人的居住权；在公建及服务配套充足的情况下，承租人拥有购房者一样社会权利。此次上海发布的《实施意见》和目前国际主流的监管形势有异曲同工之处。

上海租赁市场的未来展望

对于上海租赁市场的未来发展，伍惠敏指出，上海可以借鉴国际城市经验，加强城市租赁市场的建设与管理。她认为首先，应该进一步细化租赁市场政策，保护承租者权益，例如鼓励签订长期出租合约；从共享公建及服务配套，逐步开放承租人的权利，如教育权、医疗权、就业权等等。

其次，可以出台相应的租金监管政策，为房租提供指导价，并控制租金的涨幅等。此外，还可以鼓励企业参与租赁市场建设。通过税收政策、金融手段等，鼓励企业参与到建设租赁市场中，扩大租赁市场规模,同时可为企业员工提供集约型居住解决方案。

最后她表示，未来政府配套或主导的租赁市场可能更侧重于保障居住需求；自由租赁市场（私人或企业住房出租）则在于满足客户的多样化需求，形成租赁市场差异化。若上海进一步落实“租售同权”政策，过程中可能遇到一系列的挑战：比如租住权益改变可能引发租赁市场价格异常波动、享受“租赁同权”的承租人条件的具体设定、承租人与前期购房者的权益划分等等，因此距上海真正实现“租赁同权”的路，依然任重而道远。

（网易上海房产 忻奇琪报道）