本周案例
这两年发达了,手头有20万闲钱,感觉房贷利息好贵,想提前把一部分贷款还了。
求助买买君,如何操作?
买买君也想有这种困扰。有房子,有闲钱,要是还有男神,那就更完美了。
最近买买君才和一位美女同事聊到,如果有80万闲钱,是在广州再买一套小房子呢,还是买个心心念念的路虎呢?同事不假思索回答:我还是清醒的好吗?买房买房买房!
清醒如买买君,同样会毫不犹豫地回答这位观众:除非必要,提前还贷,你是不是傻……?
关于房贷和利息的2大误会
什么叫除非必要?
首先,技术层面上,如果你是为了卖一买一,不得不赎楼;或是为了购买二套时,首付比例能够低一些,不得不把现有的房贷还清。那就纯属没办法,去吧……爸支持你!
不然,就不要再误会房贷和利息了
误会1
想到欠银行几百万,整个人都不好了
不少房奴每天睁眼第一件事:想起自己欠银行几百万……整个人瞬间都不好了。
这部分小伙伴觉得,提前把房贷还完,不用再背着重重的壳生活,随时都可以辞职来一场文艺的说走就走,那才是生活!(丁爸爸你放心,买买君不文艺)
爱财如命的买买君劝这部分小伙伴最后1次:比起没有房贷压力,错过发财机会,更让买买君心痛。
买买君领导有个金句:人生唯一向银行长期低息贷款的机会,只有房贷了。
为何这么说?继续看
误会2
利息总额赶上本金,一算就心疼
房贷分2种,我们举具体栗子看看。一线城市房价这么高,不假设个贷款200万,买买君觉得没有说服力,30年期,按商贷4.9%利率计算。
1.等额本金
每个月还的本金数额一样,所以本金还得比较快,利息逐月递减,月供也随之递减。
首月还款金额最高,为13722元。
总共要还的利息总额是147万+,累计还款额347万+,利息超过了本金的70%……
2.等额本息
前期还款利息占比较大,随时间推移,本金比例慢慢增加,利息则变少。
每个月还款金额相同,为10614元。
总共要还的利息总额是182万+,累计还款额382万+,利息超过了本金的90%……
可以看到,等额本息的利息总额比等额本金利息总额高出了大约35万,并且,等额本息前期还款利息多、本金少。
10年后想要提前还款的时候,你可能会发现:什么鬼,老子一直给的利息,本金压根没还多少。这正是江湖上一直流传”等额本金比较划算”的原因。
但买买君并不同意这样的结论。
来,逐一反驳。
等额本金利息总额低,划算?错!
举栗子。甲乙同样贷款200万30年,甲选择等额本息,而乙看了朋友圈爆文选择了所谓更划算的等额本金。
辣么,甲在前137个月,会比乙多出一笔钱,他用这笔钱随便买点理财产品,保守估计8%的年收益率即可,买买君粗略计算一下,在30年房贷到期的时候,他的收益大约是178万。
甲乙的月供在第138个月刚好相同,随后乙的月供继续减少,那么,同理,在后面的221个月里,乙也会比甲多出一笔钱,他也拿去随便做点年收益8%的理财,30年房贷到期时,收益大约是98万。
(具体怎么算挺累的不让你们做数学题了……记住下面的结论就行!)
所以说……甲虽然比乙多给了35万的利息,但却多挣了至少80万的理财收益,净收益至少45万。
聪明的观众们肯定get到,事实上,选择等额本息还款方式,更加划算——利用杠杆,花小钱挣大钱。
利息总额这么高,提前还贷可以省下利息?错!
不需要多解释了……理由同上,投资收益率远高过贷款成本,拿闲钱随便买点理财,轻松跑赢支出的利息。
所以,大家一定要get到,利息并没有想象的那么可怕,因为钱,并不是一成不变的,嘿嘿嘿。
除非必要,这笔合理的债就赖着吧,用这个杠杆撬起更可观的财富……
无论你贫穷还是富贵,无论你平胸还是波涛汹涌,无论你提不提前还贷,买买君都在这里守候你。
接下来是手把手带上路的提前还贷攻略时间,比心~
提前还款有3种方式
1
有钱任性,一次性完全还清;
2
缩短还款期限,月供不变;
3
减少月供,还款期限不变。
哪种提前方式最划算?
买买君咨询业内人士的时候,某砖家回答:一次性还清,因为以后都不用再支付利息成本。
行行行,你是砖家你说得对。
wuli吃土的少男少女还是来看看方法2和方法3吧……
如果真的有人想不开,要拿20万闲钱用于提前还部分还贷,废话不多说直接划重点:
在同1个时间点,方法2比方法3更节省利息支出,适合看到利息就心塞的伙伴。
方法3可以减轻月供压力,适合每个月还完房贷就想去天台的伙伴。
另外,如果你是以下3种情况,求你了,真的别提前还款了。
1.等额本息,还款时间过半
其实利息给得差不多了,还没给的都是本金,提前还贷也省不了利息。
2.等额本金,还款时间已过1/3
最艰难的日子你已经熬过去了,后面只会越来越轻松,为什么还要想不开呢?
3.供楼时间仅有1-2年
大多数银行都规定提前还款要罚息,有的银行对于供楼不足一年的罚息高达6个月,常见的则是3个月,或者收取1%-3%的手续费。
知识点:我需要给多少违约金?
不同银行、不同时间节点、不同人的情况都不一样。根据买买君了解,一般情况下,以四大行为例,中行申请提前还款罚息1个月,建行提前还款罚息千分之一,工行提前还款罚息3个月,农行提前还款不罚息。
不过,大家都知道最近利率不断上浮,有不少以前拿到利率折扣的小伙伴反映,银行主动打电话邀请其提前还款,免收违约金哦。毕竟现在银行把额度重新批出去,至少是基准或1.1倍,又赚一笔。
具体要给多少违约金,首先看当初签的贷款合同,其次咨询贷款银行的最新规定,要具体到支行哦。
你可能还想问这些问题
Q:提前还款流程费时多久?
A:一般情况下,多数银行从申请到成功扣款,需要2-3个月。不过,碰上窗口期有名额的时候,也是飞快了。另外,碰上特殊情况,比如卖一买一急着要涂销资料,可以找按揭公司帮忙做加急,花几千块大洋就是了。
Q:公积金贷款和组合贷款,想要提前还款,又该如何操作?
A:公积金贷款提前还贷直接向公积金中心提出申请。公积金中心现在可厉害了,什么事情都能在微信搞定,关注“广州住房公积金管理中心”,点击业务办理,根据提示进行下一步操作即可,非常方便。
基本上是申请完的下一个平时每月还款日就可以扣款成功,但如果在每月还款日前3个工作日内申请,会自动顺延至下月还款日才能扣款。
组合贷的话,要向公积金中心和银行都提出申请。如果不是一次性提前还清,建议先还商贷部分,公积金部分利率低、划算,可以慢慢供。
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