司法拍卖房到底能不能买？一篇帮你搞定困惑！

什么是“法拍房”？

司法拍卖房，简称【法拍房】。

在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”，这一块以往常常是专业人士才会触碰的领域，对普通购房者来说到底有哪些“道道坎坎”需要一一越过？

今天头条君就针对淘宝法拍房来做个彻底解答。

文章有点长，主要包括以下内容：

①法拍房的具体拍卖流程和买入后的手续

②拍卖过程中有哪些雷点？如何避雷？

③常见Q&A

④上海的法拍房真这么便宜？

注：本文在公号“关爱买房公会”(guanaimaifang)的2篇原创稿基础上，针对地域和更多细节问题进行增补，其中转载部分已获得授权，特此感谢！增补内容来自法院咨询、银行咨询和淘宝。

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-拍卖流程&具体手续-

▲公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。

TIP：请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”。

▲看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。

TIP：一般公告中会提示看样申请时间，和联系方式。

▲报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍。

TIP：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。

▲竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得拿下房源。

TIP：一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。

▲交钱：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。

TIP：① 一般余款结清时间为200万内10天，200-1000万为20天，1000万以上为30天，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清。

② 拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。

③ 逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。

▲解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。

TIP：拍卖成功后应办理的手续未及时办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的一切风险和后果。

▲解押：跑房管局，档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。

▲过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。

TIP：拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外，涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。

入手手续

（以下内容主要针对成功拍得标的物，付清款项并与有关法院签署《拍卖成交确认书》之后）

① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。

② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。

③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。

④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了）

⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。

第

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趴

-雷点&避雷-

限购问题

很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购，但是，并不是所有法拍房都不限购！

解决办法

务必看清“竞拍公告”内容，或提前咨询标的是否限购。

目前上海本地户口以家庭为单位限购2套住房，非本地户口满足社保缴纳条件和已婚者，以家庭为单位限购1套住房。

押金问题

报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么闹着玩，但除非遇到：

▲拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，押金不能退。

▲千万别想着报名围观，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。

解决办法

查清自己的户口社保，确保还有购房名额。考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。

房贷问题

拍下房子后，要在10天内付清余款，那是不是只能一次性付款？

NO！

法拍房虽然不支持公积金贷款，但可以做“拍卖贷”。不过，由于时间有限，申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还亏了押金。

解决办法

这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。

首先，上海的拍卖贷主要由2家银行办理：中国银行上海市黄浦支行、上海浦东发展银行金桥支行，贷款利率主要为首套基准利率（中行看资信或许有9.5折），二套上浮10%。因为主要针对法拍房，所以一般放款时间会保证在法院规定的时限内。不过头条君了解下来2家其实都是银行指定的第三方机构，属于代理性质。

这2家都需要提前预审的，最好在交拍卖保证金之前3个工作日（保险点5-10个工作日），准备好以下材料：

① 身份证

② 户口本

③ 婚姻状况证明

④ 工作收入证明

⑤ 借款人家庭资产证明

⑥ 竞买人登记信息

⑦ 拍卖公告、法拍房标的具体信息

⑧ 委托拍卖函

⑨ 办理贷款所需的其他材料

一起发给银行负责拍卖贷款的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给出一个预判结果。

这时候确定没问题再交保证金参与竞拍。（但是，在拍卖之前，银行好像也不会和你签订任何合同，以及给予任何承诺，因此也有一定风险）

正式贷款流程如下：

提交贷款预审批材料申请 → 银行调查预审批 → 签订拍卖成交确认书 → 缴纳首付款 → 银行审批 → 签订贷款合同 → 落实贷款担保条件 → 银行发放贷款 → 办理房产过户 → 借款人按月还款

TIP1：中国银行单笔贷款金额最低80万，最高1200万元，贷款比例按现有的首套最高贷款65%、二套最高30%，具体看资信情况。

咨询电话：021-62296818；021-52925965

浦发银行首付款比例和利率同样以现行房贷规定为准，但具体额度限定要视标的物情况和资信情况来定

咨询电话：400-0507-065

TIP2：一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。

税费问题

划重点，这个问题要小心！

司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。

也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。

这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竟得者支付！

▲上海法拍房交易税费（点击看大图）

1套200万左右的住宅，如果房主为个人，房屋不满2年非唯一，税费差额可以达到17万多，所以这一块的成本千万不要忽略。

这里需要特别指出，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！另外，如果是商办物业，税费更是个大坑。根据网上的案例，网上有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税，直接跪了……

还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。（必须先完成上一手交易流程，再过户。对此法院拍卖公告里会注明）

另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，所有欠费也都要竞得者自己买单。

解决办法

房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。

不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。

有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续，费用从几千到几万不等。

户口问题

如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。

更重要的是，如果是学位房，但学位已经被原业主占用，买了也是白搭。

解决办法

在成功拍到房子，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因）。

但需要注意的是，“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。

至于学位的问题，不建议大家冲着学位去买法拍房，风险大，前期很难确认学位的使用情况。

租户问题

如果标的物本身带有租约，根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。

如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。

不过，头条君看到一个拍卖房案例，标的物本身带有10年租约，且租金早已一次性付清，法院虽然驳回了租户的主张，但不代表会帮你解决纠纷，如果想要追回租金或者驱散租户，都需要你自己想办法了！

解决办法

仔细阅读“竞买公告”，租户情况一般会在公告中出示，但具体情况最好还是自己提前了解清楚，包括租约时间、租金情况等。

像上面提到的这种情况，建议普通购房者还是放弃吧，即便再打官司也是劳心劳力的持久战，实在划不来。

清场问题

网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。

最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。

最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。

需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。

解决办法

在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序。

淘宝上现在也有相应的协助过户的服务，费用高低不等，可以提前咨询下情况和处理办法。

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3

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-常见Q&A-

Q：如果拍到房子后，因为政策变动没有购房资格，能否把房子过户到其他人名下？

A：不行。法拍房只能过户到参与竞拍的个人或单位名下，两者必须保持一致。

Q：办理过户手续的过程中，最大的风险是什么？

A：解封解押后，房产恢复清白身，这个时候最危险，需要立刻开始过户手续。否则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人，后果不堪设想……

Q：如果房子曾多次抵押，后期其他债主找上门产生纠纷，如何处理？

A：首先，不动产确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)，但根据最高法 的规定，法院在组织司法拍卖的过程中，必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。

对于普通买家来说，可以这么理解：如果房子已经被法院拿出来拍卖，表示产权基本没问题。

当然，如果是民间借贷，当初签订抵押合同时，没有在房管局对抵押物进行登记，那就不存在抵押权，也就是说这类债主不能干预不动产的买卖。如果存在这类债主，在拍卖后对新业主进行骚扰，可以报警解决。

Q：还有其他要注意的吗？

A：不少法拍房的实际处置单位并不是本地法院，当你买下标的物后，无论有没有委托人都必须由本人亲自到处置单位签署《拍卖成交确认书》。

另外注意，如有委托人，必须在竞买开始前办理委托手续，竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理，委托手续务必齐全，否则竞买活动认定为委托人的个人行为。

Q：看到这还想买，有什么方法低价拿下？

A：出手时机很重要。

法拍房最多会经历三次拍卖。

如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会降低！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再出手。

如果实在是非常冷门的房子，甚至可以等房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖，这样就能降到房产的保留价，而且1人出价一次就能成交。

以前法拍房还没那么火，很多专业的买家按这样操作，确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖，消息传播更广，流拍的情况就很少见了。

第

4

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-法拍房真这么便宜？-

头条君随机选取了2套截止出稿时正在拍卖中和已经结束拍卖的法拍房，给大家对比看下价格。

▲法拍房房源

▲二手房网站同类房源

拍出669万的法拍房，头条君找到了同个小区，同个面积段的房源，目前在二手房网站上的挂牌价是754万，差价85万。

▲法拍房房源

▲二手房网站同类房源

以491万结束拍卖的这套房产面积为106.86㎡，头条君只找到同个小区的房源，如果按挂牌单价折算同等面积的房源，最低也要654万，差价高达163万。

看看该小区紧邻的仁恒滨江园挂牌价，这个总价段差得就更厉害了。

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再来看看出稿时正在拍卖的房源：

▲法拍房房源

▲二手房网站同类房源

起拍价210万，同个小区同等面积段，二手房挂牌价260-305万不等，基本均价300万，和评估价完全吻合，但这个价差如果出价次数过多，再算上之后的税费、过户费用等其他支出，性价比可能就未必有这么高了。

▲法拍房房源

▲二手房网站同类房源

这套淞宝的房产起拍价570万，面积147.77，网上同个小区同等面积的二手挂牌价在725万，但可以看出单价比其他房源低，实际挂牌价应该更接近评估价787万，其价差依然十分诱人。

可见法拍房在价格上确实有优势，但不到拍卖的最后一刻，这种优势仍有其不确定性，对购房者来说，这既是一个“淘金”的机会，也是一次冒险。

最终的价值和风险能占多少，其实取决于前期准备是否充分，如果最终评估下来一切问题都可以自行解决，其实就算不上是多大的风险，而一旦涉及到需要靠司法途径解决，那还不如趁早放弃，别为了一点利益搭上自己无尽的时间。

-END-

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