网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

楼8| 李宇嘉:从供地“新政”看深圳楼市未来和房企转型

0
分享至

李宇嘉(深圳市房地产研究中心)

一、还原“划拨重出江湖”的本来面目

2017年9月1日傍晚,深圳市规土委在官网上发布通告,征求社会公众对《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见(征求意见稿)》的意见和建议。意见稿中,“1988年在深圳消失的划拨用地重出江湖”备受关注。政府机关、公用事业、非盈利等用地,在全国范围内一直是“划拨用地”,即用地主体与政府签订行政划拨用地合同,用地没有使用期限的限制,产权归政府所有。

1988年,作为土地制度改革的先遣军,为了提高土地使用效率,特别是发挥市场在土地配置中的作用,减少行政干预倒逼土地供应太多、粗放供应、无效供应,具有特区立法权的深圳完善土地出让模式,对原有的行政划拨的用地模式进行改革,将原有的行政划拨用地改进为“协议免地价供应”,即将划拨方式改为协议出让(免地价)方式。本质上,协议方式具有市场化的属性。

尽管免去了地价,提高了土地供应效率,但用地主体空间、弹性增加,导致批而未用(捂地)、利用不足、配套难以到位,甚至挪作它用等现象。而且,不同类型公共用地,协议出让的具体方式还不同,不仅浪费了土地资源,后续监管上也难以跟上,国家严格的土地指标控制制度也难以在深圳“落地”,而且也导致后来盘活存量的时候,由于前期程序上的瑕疵导致阻力重重。

此次,重归行政划拨,一方面复归最严格的土地利用,强化了划拨用地的政府全书,有利于体现用地的公共属性。特别是,深圳近年来常住人口年均增加40-60万左右,户籍人口在“十三五”末将比“十二五”末增加一倍(从250万增加至550万),国 家强调补足公共服务短板,实现公共服务“全覆盖”的情况下,未来供地应当更多地转向迎合人口增加及对教育、医疗等公共服务的需求。

另一方面,划拨用地扩大到.只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房(含科技企业孵化器,下同)用地,这是针对高房价、新市民住房需求困难的背景,人才住房、保障性住房的公共属性全面凸显。投融资体制改革以及大众创业万众创新背景下,创新型产业用房就像电信基站一样,是服务于全体市民创业创新的基础设施,也符合科技创新、现代服务业发展成果惠及全民的诉求。

二、土地倾向于公共服务,这是深圳楼市长期保值增值的关键

有人认为,结合此前深圳发布棚改、租售同权、租赁市场等一系列关系民生的政策,土地供应完全向公共服务、人才住房等领域倾斜。是不是意味着,深圳未来商品房供应的规模会减少,不仅大家无房可选,而且房子也会继续涨价。笔者认为,这是完全没有道理的。首先,房地产调控后期会继续严格,难得的“窗口期”,将构建起围绕“租售并举”的长效机制。

事实上,如果算上城中村、企业集体宿舍、学生宿舍,深圳的房子总量够了,市政府政策研究室人士说,目前深圳有1042万套住房,常住人口几乎人均一套。现在,资产泡沫甚嚣尘上,国内外媒体认为,只有中国这个新兴国家没有发生金融危 机。如果要让房地产泡沫不破,关键就是要增加公共服务供给的短板。这方面,需要弥补的东西太多了,简单地说,没有物业管理的小区有多少。

过去,深圳过于注重发展经济,所以“孔雀东南飞”。现在,“新一线城市”都在吸引人才,成都、杭州人才吸引力很强。人力、办公和工厂成本是创新大敌,华为搬迁、富士康搬迁,就是这个道理。因为,他们要和全球竞争,过去的杀手锏是成本,未来创新已逼近天花板,特别是智能科技,华为、富士康搬到哪里一样能生产,关键看成本。因此,未来需要加强公共服务建设,以优质的公共服务吸引人,这才能留住更多的人才,也才能再次续写“孔雀东南飞”。

试想,如果深圳的公共服务就像香港,就像东京,商业旺地的厕所就像五星级酒店一样干净,会有多少人才涌入深圳呢?如此,深圳房价才有可持续增长的动力。如果不增加公共服务,继续在商品房供应上“吸鸦片”,短期土地出让、固定资产投资、经济增长等,都非常显著,但这不可持续。因为,如此高的房价下,买房子的人都是超高收入,特别是投资投机客。这样,房价泡沫继续积累,失衡继续存在,楼市继续是高收入阶层赌博的场所,也终将有破灭的一天。

三、供地新政也折射房企转型路径。

特区建立以来的30年,年均土地供应规模约30平方公里,对迅猛扩大的人口和经济体量提供了重要支撑。但是,过去供地过分强调土地规模化供应、经济功能、拉动固定资产投资的功能,忽略减量发展的集约化供应、社会功能,供给基础设施的本源责任。近年来,人口史无前例地暴增,但新增土地供应却没有了,特别是针对新市民“扎根”,对住房、教育等基本公共服务的诉求,却没有相应的空间供给,这与国有土地全民所有的属性完全不同。因此,未来土地供应拨 乱 反 正。

而且,不管是长短期租赁用地,还是临时用地,都在“划拨、协议、招拍挂”等三种模式之外,针对现状存量用地情况,增加更多的、可以将闲置低效用地供应出来的新模式。另外,尽管明确了划拨用地产权归政府,但不限定划拨用地的投资主体,政府可以根据其投资管理要求选取合适的经营模式和经营者,区分用地供应和项目经营,以鼓励社会投资民生用地。这意味着,开发商参与公共服务设施,人才住房,即所谓的PPP模式,将成为未来企业转型的主要领域。万科不愧为行业领军者,其城市综合配套服务运营商的定位,就在于分享PPP合理利润、城市公共服务完善带动的资产增值、为政府代建换来的宝贵空间(空间换配套)。而且,未来公共服务完善了,人口和人才大规模涌入,住房需求的规模和品质都会史无前例地增加。

责任编辑:李雪飞_G8827

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
俄乌局势再度紧张!22枚火箭弹意外袭来,情势严峻

俄乌局势再度紧张!22枚火箭弹意外袭来,情势严峻

小宇将史
2024-03-26 22:29:16
九款家庭早餐,学会了做给自己家人吧

九款家庭早餐,学会了做给自己家人吧

小马食途
2024-03-28 04:19:38
辽浙奏凯,新疆爆冷输球,北控四连败,最新排名和季后赛形势如下

辽浙奏凯,新疆爆冷输球,北控四连败,最新排名和季后赛形势如下

小豆豆赛事
2024-03-28 23:45:31
俄罗斯,踩中国线了

俄罗斯,踩中国线了

新动察
2024-03-14 09:44:14
考古到了张碧晨和华晨宇抱着孩子的照片,华晨宇看起来还挺开心的

考古到了张碧晨和华晨宇抱着孩子的照片,华晨宇看起来还挺开心的

娱乐圈酸柠檬
2024-03-28 16:27:13
大V曝料:一知名汽车品牌因销量不佳,竟采取不择手段的营销策略

大V曝料:一知名汽车品牌因销量不佳,竟采取不择手段的营销策略

杂谈哥闲谈
2024-03-26 22:26:49
超7.9万人非法滞留日本!中国 4 月拟颁法律,严惩海外非法移民?

超7.9万人非法滞留日本!中国 4 月拟颁法律,严惩海外非法移民?

东京在线
2024-03-29 00:07:11
狂轰30+13,掀翻西部第一!太阳成为骗局,杜兰特深陷其中

狂轰30+13,掀翻西部第一!太阳成为骗局,杜兰特深陷其中

一才说个球
2024-03-28 16:22:37
范丞丞进入北京电影家协会!姐姐阴阳怪气发言疑似姐弟关系闹掰

范丞丞进入北京电影家协会!姐姐阴阳怪气发言疑似姐弟关系闹掰

湖说鱼有料
2024-03-28 16:57:22
不是韧带撕裂了吗?伤病报告:贝弗利今日对阵鹈鹕可能出战

不是韧带撕裂了吗?伤病报告:贝弗利今日对阵鹈鹕可能出战

直播吧
2024-03-29 00:45:17
这一夜,满身赘肉的张雨绮,把她的“中年尴尬”展现得淋漓尽致

这一夜,满身赘肉的张雨绮,把她的“中年尴尬”展现得淋漓尽致

娱乐圈笔娱君
2024-02-06 18:25:43
突发!韩国首尔97.6%公交车将停运,政府出手:提供免费班车……

突发!韩国首尔97.6%公交车将停运,政府出手:提供免费班车……

每日经济新闻
2024-03-28 10:31:25
南宋御街一店铺卖188元奶茶,老板说亏本经营:一杯的茶叶就要200元

南宋御街一店铺卖188元奶茶,老板说亏本经营:一杯的茶叶就要200元

都市快报橙柿互动
2024-03-26 15:53:13
只开2年的“阴道博物馆”关闭,扒光了女孩最羞耻的秘密

只开2年的“阴道博物馆”关闭,扒光了女孩最羞耻的秘密

蓝里
2024-03-09 20:56:11
阵容豪华的新疆男篮,怎么突然只剩下阿不都沙拉木在努力?

阵容豪华的新疆男篮,怎么突然只剩下阿不都沙拉木在努力?

体谈
2024-03-29 02:17:24
小米汽车SU7:收纳空间全面,还有一个4.6升的车载冰箱

小米汽车SU7:收纳空间全面,还有一个4.6升的车载冰箱

中关村在线
2024-03-28 20:27:34
金软景:不客气的讲,中国女排近30年,称得上顶尖级主攻手仅2人

金软景:不客气的讲,中国女排近30年,称得上顶尖级主攻手仅2人

开心体育站
2024-03-28 17:37:06
震惊!河南刘一女幼师虐待男童事件最新进展,幼师底裤已被扒光

震惊!河南刘一女幼师虐待男童事件最新进展,幼师底裤已被扒光

小毅讲历史
2024-03-25 22:44:13
富婆不让步!再次点名周冬雨:一直拉着脸,没人强迫她营业

富婆不让步!再次点名周冬雨:一直拉着脸,没人强迫她营业

木木夕木可
2024-03-07 19:47:03
30岁李雪琴恋情曝光,牵手搂肩好甜蜜,男友背着李雪琴小区奔跑

30岁李雪琴恋情曝光,牵手搂肩好甜蜜,男友背着李雪琴小区奔跑

小海娱计
2024-03-28 16:21:31
2024-03-29 06:26:44
鹏城生活家
鹏城生活家
鹏城视角 人文体察 生活纵览 无限可能
889文章数 13497关注度
往期回顾 全部

房产要闻

炸裂!新政出台,这里安居房货量近100万㎡,均价最低到6000+!

头条要闻

小米汽车7分钟大定破2万 网友:这价格真可以杀穿同行

头条要闻

小米汽车7分钟大定破2万 网友:这价格真可以杀穿同行

体育要闻

找不到合适日期,龙赛罗:皇马可能要到8月初才会官宣姆巴佩

娱乐要闻

莱昂纳多与25岁新女友互相投喂超恩爱

财经要闻

中国版QE要来?国内外机构观点罕见一致

科技要闻

李斌李想何小鹏喊你买小米汽车

汽车要闻

混动增程双模式 长安UNI-Z售11.79万起

态度原创

亲子
艺术
房产
公开课
军事航空

亲子要闻

网友:小孩姐让我坐一会儿吧

艺术要闻

艺术开卷|从闺阁、庭院到郊野,古画中的女性生活空间

房产要闻

炸裂!新政出台,这里安居房货量近100万㎡,均价最低到6000+!

公开课

30岁之前,你要学会的13件事情

军事要闻

乌方声称击落两枚俄"锆石"高超音速导弹 俄方未予回应

无障碍浏览 进入关怀版