中海董事长:住宅市场仍大有做头 调整薪酬结构留人

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  “颜总,再多给一次提问的机会吧!”在颜建国升任董事长的第一次业绩会上,匆匆结束的媒体答问环节,让现场记者大呼意犹未尽。

  在颜建国治下,中海地产2017年上半年实现合约销售1273亿港元,增长33.7%;毛利率30.5%,增长3个百分点;净利率24.8%,增长4.3个百分点;股东权益增长9.5%至2434亿港元;2017年上半年ROE9.3%;核心净利润168亿港元,上升26%。同时,公司宣布将全年销售目标在年初2100亿港元的基础上,提升10%。

  颜建国表示,对于当下的中海而言,住宅仍然是主要的业务板块,公司会将90%资源放在住宅开发方面。“未来3-5年还有一个较快的发展。中国房地产还有的做,空间巨大,只是增速会趋缓。”

  在上述判断的基础上,中海也将未雨绸缪,为下半场考虑,增加持有型业态比例,公司会将6-8%资源用于持有型物业,1-2%用于养老、教育、长租公寓、联合办公等新业务。颜建国还定下了10年后租金收入达到百亿港元的中长期计划。

  而一直被外界关心的薪酬调整和激励制度,也早已在中海开始实行。颜建国现场喊出了“薪酬留人”的口号,“中海的人在市场比较受欢迎,(出走中海的员工)为行业做出了很多贡献;其他公司先替我们培养一下,现在很多中高层又回来了。”

  除了同样节奏紧凑外,颜建国为主角的两场业绩会,相比于郝建民和肖肖在任时,都显得过于严肃。这位工科出身的掌门人仅仅在投资者会议中,谈及离职中海员工回巢一事时,稍微露出过轻松的表情。这或许将成为未来中海发布会的例行画风。

  新官上任,颜建国背后有无数双期待中海新里程的目光。但在上半年同行奋力争上游的对比下,颜氏中海还需要带来更多惊喜。

  住宅仍大有做头 只是增速放缓

  颜建国判断,城市化率达到60%后,房地产大周期将分为左右两侧,迎来分水岭,而目前国内城市化水平已经达到57%,接近临界点。

  “房地产市场空间巨大,仍有很大的做头,只是增速趋缓;改善型需求将逐步成为市场的主流;行业竞争对企业资源获取与管控能力的要求越来越高,土地、资金、人才三大要素资源的获取能力与精细化管控能力,将决定企业的成败。”

  未来,中海将聚焦与公司能力更加匹配的高价值目标客群与改善型需求,深耕一二线高价值市场,围绕轨道交通,加速拓展一线及二线中心城市都市圈,以三年为周期股东确保公司增长所需的土地储备。

  聚焦改善型客户也是未来中海保持高毛利的重要保证,“目前100-150平米户型比较主流,相对定价也高一点。”

  同时,早已是行业内勤俭持家楷模的中海仍在想方设法压缩成本。据颜建国透露,过去半年,中海参与了300多幅土地的招投标。“平均两天参加一次投标,中标率17%,优中选优的结果是,上半年买地平均溢价仅有38%,土地成本降了20块钱/平方米。”

  “对每个城市的每个区域,通过十多个变量进行叠加,制作城市地图,减少拿地成本;提供好的服务,使产品产生溢价;成本低一点,售价高一点,每块地比竞争对手多赚一点。”颜建国总结称。

  需要指出的是,相比与同业,中海地产近几年的增速确实不够令人惊喜。颜建国也隐晦承认了这点,“今年的货值没有这么充裕,可能增长相对平缓。但是今年新增土储、新开工面积已经有了很大的增长,可以维持高速增长。”

  调节固定薪酬比例 依然重视花红

  固定薪酬和花红比例失衡,曾经一度是中海薪酬体系的一大硬伤。

  “在薪酬结构方面,以前我们固定薪酬比较少,比较极端一点的是,有些高管只有10%的固定薪酬,另外90%是花红;两部分收入五五开的同事也比较多。我们认为这样的话长此以往是有些问题的,虽然整体的薪酬水平不低,但在引进高端人才的时候会有结构性问题。他们觉得基本工资太低,花红是未来有风险的,不好说。”

  以颜建国为首的新任领导班子正在试图改变这种状况,但前提依然是重视花红,以匹配中海结果为导向的考核标准。

  “我们现在的逻辑必须公司有发展,公司有大饼,管理团队才有小饼,管理团队的增长比例不能超过股东分享的增长比例,兼顾股东利益,总体上要有比例控制。”

  在先做大饼的前提下,中海地产对不同公司设置了不同的考核标准,“既有利润的指标,利润的指标占比大一些,也有销售的指标,同时也有面向未来的指标,今年开始有买地的指标,新开工的指标,在当地市场能不能快速地进入前三位的指标。”

  这种激励机制将从具体公司落实到个人,每个员工都有KPI指标,颜建国总结为这种考核是“横向到边,众向到底。”业绩较好员工在提薪和花红方面都有优先权,业绩比较差的员工在没有提薪的情况下,花红比例也会很低。

  中海希望内部优秀和良好员工的比例控制在30%左右, 并通过这30%核心员工带动更多的人。公司总体盘面由全体员工共同努力。

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