中海董事长：住宅市场仍大有做头 调整薪酬结构留人

“颜总，再多给一次提问的机会吧！”在颜建国升任董事长的第一次业绩会上，匆匆结束的媒体答问环节，让现场记者大呼意犹未尽。

在颜建国治下，中海地产2017年上半年实现合约销售1273亿港元，增长33.7%；毛利率30.5%，增长3个百分点；净利率24.8%，增长4.3个百分点；股东权益增长9.5%至2434亿港元；2017年上半年ROE9.3%；核心净利润168亿港元，上升26%。同时，公司宣布将全年销售目标在年初2100亿港元的基础上，提升10%。

颜建国表示，对于当下的中海而言，住宅仍然是主要的业务板块，公司会将90%资源放在住宅开发方面。“未来3-5年还有一个较快的发展。中国房地产还有的做，空间巨大，只是增速会趋缓。”

在上述判断的基础上，中海也将未雨绸缪，为下半场考虑，增加持有型业态比例，公司会将6-8%资源用于持有型物业，1-2%用于养老、教育、长租公寓、联合办公等新业务。颜建国还定下了10年后租金收入达到百亿港元的中长期计划。

而一直被外界关心的薪酬调整和激励制度，也早已在中海开始实行。颜建国现场喊出了“薪酬留人”的口号，“中海的人在市场比较受欢迎，（出走中海的员工）为行业做出了很多贡献；其他公司先替我们培养一下，现在很多中高层又回来了。”

除了同样节奏紧凑外，颜建国为主角的两场业绩会，相比于郝建民和肖肖在任时，都显得过于严肃。这位工科出身的掌门人仅仅在投资者会议中，谈及离职中海员工回巢一事时，稍微露出过轻松的表情。这或许将成为未来中海发布会的例行画风。

新官上任，颜建国背后有无数双期待中海新里程的目光。但在上半年同行奋力争上游的对比下，颜氏中海还需要带来更多惊喜。

住宅仍大有做头 只是增速放缓

颜建国判断，城市化率达到60%后，房地产大周期将分为左右两侧，迎来分水岭，而目前国内城市化水平已经达到57%，接近临界点。

“房地产市场空间巨大，仍有很大的做头，只是增速趋缓；改善型需求将逐步成为市场的主流；行业竞争对企业资源获取与管控能力的要求越来越高，土地、资金、人才三大要素资源的获取能力与精细化管控能力，将决定企业的成败。”

未来，中海将聚焦与公司能力更加匹配的高价值目标客群与改善型需求，深耕一二线高价值市场，围绕轨道交通，加速拓展一线及二线中心城市都市圈，以三年为周期股东确保公司增长所需的土地储备。

聚焦改善型客户也是未来中海保持高毛利的重要保证，“目前100-150平米户型比较主流，相对定价也高一点。”

同时，早已是行业内勤俭持家楷模的中海仍在想方设法压缩成本。据颜建国透露，过去半年，中海参与了300多幅土地的招投标。“平均两天参加一次投标，中标率17%，优中选优的结果是，上半年买地平均溢价仅有38%，土地成本降了20块钱/平方米。”

“对每个城市的每个区域，通过十多个变量进行叠加，制作城市地图，减少拿地成本；提供好的服务，使产品产生溢价；成本低一点，售价高一点，每块地比竞争对手多赚一点。”颜建国总结称。

需要指出的是，相比与同业，中海地产近几年的增速确实不够令人惊喜。颜建国也隐晦承认了这点，“今年的货值没有这么充裕，可能增长相对平缓。但是今年新增土储、新开工面积已经有了很大的增长，可以维持高速增长。”

调节固定薪酬比例 依然重视花红

固定薪酬和花红比例失衡，曾经一度是中海薪酬体系的一大硬伤。

“在薪酬结构方面，以前我们固定薪酬比较少，比较极端一点的是，有些高管只有10%的固定薪酬，另外90%是花红；两部分收入五五开的同事也比较多。我们认为这样的话长此以往是有些问题的，虽然整体的薪酬水平不低，但在引进高端人才的时候会有结构性问题。他们觉得基本工资太低，花红是未来有风险的，不好说。”

以颜建国为首的新任领导班子正在试图改变这种状况，但前提依然是重视花红，以匹配中海结果为导向的考核标准。

“我们现在的逻辑必须公司有发展，公司有大饼，管理团队才有小饼，管理团队的增长比例不能超过股东分享的增长比例，兼顾股东利益，总体上要有比例控制。”

在先做大饼的前提下，中海地产对不同公司设置了不同的考核标准，“既有利润的指标，利润的指标占比大一些，也有销售的指标，同时也有面向未来的指标，今年开始有买地的指标，新开工的指标，在当地市场能不能快速地进入前三位的指标。”

这种激励机制将从具体公司落实到个人，每个员工都有KPI指标，颜建国总结为这种考核是“横向到边，众向到底。”业绩较好员工在提薪和花红方面都有优先权，业绩比较差的员工在没有提薪的情况下，花红比例也会很低。

中海希望内部优秀和良好员工的比例控制在30%左右， 并通过这30%核心员工带动更多的人。公司总体盘面由全体员工共同努力。