楼8| 潘石屹来深圳都说了啥？

8月18日，SOHO中国董事长潘石屹带队出席深圳媒体见面会，与深圳的朋友们分享了SOHO中国旗下共享办公产品SOHO 3Q的未来发展，并谈了谈最近对互联网、房地产的思考。

以下为潘石屹与现场媒体问答实录：

　　问：刚才介绍的时候说经过两年时间，我们已经形成自己的管理体系，找到可行的商业模式，在您看来，这个SOHO3Q的商业模式它和其它的这种联合办公空间相比，它的不同在哪里?或者说您在管理体系里面，这个管理体系有哪些亮点您觉得可以说?

　　潘石屹：过去的两年多时间，如果是从研制这个产品开始，差不多快三年的时间了，我们做这样几个事情，第一个是建管理平台，我们周围碰到好多技术，哪些技术对我们的管理是有用的，我们就把它拉进这个平台，我觉得这个特别重要。我们建了能源管理的平台、设备管理的平台，还有一个平台可能大家觉得很简单的，可是对今天办公的人是最需要的，就是你能不能在我们3Q的空间，无论是卫生间也好、电梯间也好、每一个座位上也好，手机的信号跟互联网信号都是非常好的，这一点很难做得到。可是我们3Q做到了。

　　怎么做到的?就是给这些经理天天排行，一个月一次排行榜，跟他的工资奖金挂钩。今天我们再分析，就是任何一个办公的人，对这个层高，说是高个五厘米低个五厘米不太重要，说光线亮点暗点不太重要，最重要的是有没有手机信号跟互联网信号，如果没有手机信号和互联网信号，你哪怕在任何地方都没办法办公。我想我们这个管理的平台，我举的几个例子也建立起来了。

　　第二个就是过去差不多两年的时间，我们建立了19个中心，这每一个产品都是不一样的。我们每一个做完就想，我们做的产品能不能适合今天人们的办公方式，能不能适合未来人的办公方式，这是特别重要的。所以到现在为止我们觉得我们这个产品已经是比较成熟了。

　　第三个就是我们这种设计的队伍、施工的队伍、材料采购的队伍能不能建立起来，成本能不能降得下来，这三件事情我觉得我们都做到了。

　　你问我们跟别人有什么区别，在过去一个多星期，我们去了北京、上海、杭州、南京、深圳这些城市，我发现这些人都把我们跟商务中心混到一起，这是完全不一样的。商务中心还有一个传统的办公空间，而我们3Q的特点是共享，就是能够空间分享，整个开放性、灵活性这些东西是最重要的。如果非要划分的话，我们可能跟wework比较相像，跟租一大片房子再包出去的方式不太一样。

　　问：联合办公空间大家其实都很关注它的商业模式，您刚才也谈到我们找到了自己的商业模式，在过去的一周里面，我们也曾经谈过，您在其他的场合也有谈过，当工位到十几万之前，其实拼规模是没有什么意义的。我想知道，在这个商业模式的临界点，您考虑工位的规模大概做到多大可以开始进入新的盈利模式的方式?盈利模式是什么?

　　潘石屹：这个问题非常重要，我们做了19个中心，大概有三四个中心是永远赚不来钱的，怎么管理，怎么搞都赚不来钱，我们就分析，什么样的是赚不了钱的，我们以后就不能按照这个做，一个特别重要的点就是规模不能够小，我们现在定下来的就是每一个的规模不得低于4000平方米的使用面积，做两百个工位、三百个工位，跟传统办公室没区别。当你把三千个座位四千个座位放到一起的话，这就像核聚变一样，产生的能量，这三四千人之间的交往，互相之间为市场，它可以很快地寻找到资金、人才、技术，互相之间为市场，发展起来就非常快，这是一个条件，就是规模不能低，低了就永远不能赚来钱。

　　第二是绝对不能到地下室去，凡是到地下室开的都不好，地下室可以购物二十分钟，健个身一个小时，可是让人在地下室长时间坐十个小时八个小时不人道，而且中国这么多房子何必把人安排到地下室。

　　第三就是天天要办公，交通环境特别重要，是不是在地铁周边就特别重要，我们有个详细的说明书，我们说明书都是我们内部算的，所以在我们自己的物业中，把19个中心做完之后，要到深圳、广州、南京、杭州再开拓的过程中，我们一个条件就是绝对不能亏本，而且通过我们前面的亏本它绝对不会亏本。

　　问：我想请问您一个问题，这个问题比较直接尖锐，您曾经在其它的场合表示要做全球最大共享办公空间的服务商，足以显现出您为共享办公这个领域的看好。我想请问，您现在能否透露一下咱们SOHO的共享办公产品SOHO3Q接下来将在深圳区域会有哪些动作?谢谢!

　　潘石屹：因为共享办公，我觉得这个联合办公，商务中心这些词都不能反映这个产品最本质的特点，共享是个特点，共享不是为了赶时髦，现在赶时髦的共享特别多，从精神上面、从思想上面就要能够建立这样一个共享的空间。我们看到共享单车、共享雨伞、共享充电宝，今天还看了个共享卫生纸，说只要你刷一下就有卫生纸了，这都是噱头，对社会的影响基本没有意义。

　　而我们这个共享办公确实是很有意义的，能够把每一平方办公的空间特别充分地利用起来，现在都是互相之间在比，就是同行之间都在比，说谁大了谁小了，前一段时间有记者问我，我说都没有意义。十万个座位以下都没有意义，说你是5000个座位，他是8000个座位，都没有形成规模。我开玩笑地说，我说我做了这么多年的房地产，一个香港的上市公司做过大生意的人，不会像创业者一样做一千个两千个座位就觉得是个生意，这不是个生意。真正共享的生意就是要把规模做起来，规模做起来的话就是多大的规模是个规模?就是在全中国做到20万个座位、50万个座位才有意义，所以从今天来看没有意义，最关键的是你的管理体制是不是建立起来了，你的产品设计、施工、采购系统是否建立起来，这才是有意义。

　　问：潘总您好，有两个问题想要问一下，第一个是据我了解，SOHO3Q是两年前就已经在北京和上海落地，为什么会选择到现在这个时间点才进军深圳，在深圳的落地模式跟北京上海有什么区别?这是第一个问题。

　　潘石屹：你问的前半段的问题已经回答了，就是我们要把产品体系和管理体系做好，两年时间我们做的17000个座位就是实验室产品，到现在为止我觉得可以对外复制了。另外就是为什么要选深圳，我们有一个客观的指标，就是对中国的城市排行的时候有四个指标，一个是GDP的指标是大还是小，能反映出这个城市的经济体是大是小;第二个指标是GDP的增长速度，有些城市的GDP总额大，可是没有增长速度，这就是没有变化的城市，很难发展，我就不举例子了，这些城市都是落后的工业城市，没有活力，人口外流出去，例如像东北的城市，包括还有个城市就是天津，也是一样，它是没有活力的;另外就是人均GDP高还是低，反映这个城市富还是穷;另外一个指标就是第三产业占GDP的比重，因为我们办公空间是为第三产业服务的，有些城市第二产业占比高，它是不需要办公室的，所以我们通过这四个指标衡量，深圳远远排在前面，所以我们就来到深圳了。

　　问：既然您这么看好深圳，为什么3Q选择第一批是京沪，没有深圳?

　　潘石屹：这个问题问得挺有意思，因为从上海到南京坐火车比较近，所以我就顺便去了，去了就能把这个城市的地图画出来，紧接着就到深圳来了，深圳离北京还是稍微有点远。反正差一两个月都不重要。

　　问：跟3Q扩张不一样，这两个月SOHO一直在抛售物业，万达也在做相同的动作，我想了解一下你们抛售的初衷是相同的吗?因为SOHO一直在讲轻资产的模式，我想了解一下，你们在轻资产的模式上有什么样的不同?谢谢!

　潘石屹：非得要给王总评论一下。我们跟万达，你只要稍微看一看，稍微想一想，就有本质的不同。万达销售了77个饭店，金额是199亿人民币，我们最近在那销售的两个项目，销售金额超过一百亿，就从价格上来看就不一样，从价格后面，你想想后面的道理，为什么这样做。

　　也有一样的地方，就是重资产的模式是做不下去的，在中国这个环境下，你就看租金的回报率，无论是万达饭店的回报率、万达广场的回报率，还是住宅的回报率，还是办公楼的回报率，还不如中国银行的贷款利息高，怎么可能算不过来这个帐。所以当我们拥有几百亿资产的时候，销售一点资产这是正常的，做生意就得这样。可是现在把我、李嘉诚、王健林三个人并到一起，说我们抛了资产要跑了，往哪跑?不动脑筋，怎么可能。所以我们的资产一定要有个合理的配比，要跟我们的经济环境、经济增长速度、银行利率能够挂得起来。好在我们的党和国家领导人特别聪明，看透了这一点，没有听个别媒体说我们就要跑了，跑了我还跑到深圳来干什么?

　　问：潘总您好，我有两个问题，第一个问题是刚刚潘总您一直提到有效的管理体系，现在也是过来采购新的办公空间的，你们既然不能提盈利率，能不能谈谈每个办公工位成本是多少?过去两年SOHO有推出众包模式，这两年你们好像很少提到，想问一下你们现在是不要众包模式了吗?

　　潘石屹：众包是我们这个产品在试验，试验了几个月不可行，这个试验不可行的东西就去掉，这比较正常，而且互联网试验成本也比较低。我们的成本多少钱呢?一个座位的成本多少钱呢?我们最早的时候比较高，最早的时候大概一个座位的成本，所有东西加下来接近三万块钱，我们在优化我们的产品，在过去两年时间不断优化我们的产品，现在我们想到二线城市，除了北京上海，在所有二线城市去开拓的过程中，要把我们的成本控制在15000块以内。当然我们的预算人员、设计人员、工程人员觉得压力很大，我们觉得只有控制在15000块钱以内，才能有合理的利润，不知道这个数字我该不该给你透露，已经透露出来了。比我们当年做的望京SOHO降了一半，差不多一半，就是跟过去一段时间不断打磨产品有很大关系。

　　问：第二个问题，顺着刚才那位媒体朋友的问题，这几年已经卖的六个SOHO里面，大概三百多亿，我想问一下这么多资金回流过来，SOHO打算怎么做?是全部做SOHO3Q吗?还是有其它打算?

　　潘石屹：SOHO3Q是轻资产的平台，花不了这么多钱。所以三百多亿怎么办?钱多了怎么办，第一个就是还掉贷款，尤其要还掉一些，我们的指导思想就是我们绝对不能够承担汇率的风险，当我们的收入是人民币的时候，就不能有外币的负债，我收入的是人民币，我借的款是美元和港币，这个可能会承担着很大的风险。汇率的风险有的时候就是一个公司非常大的灾难。我们就要做到让外币的负债成为0，因为我们没有常年外币的收入。其它的就是能够还点钱就还点钱，因为银行的利率也比较高，尽管大概我们公司平均贷款的利率不到4%，因为我们的负债率非常低，所以贷款利率高。

　　第二个，3Q也会花掉一些钱，所以我们这个3Q花钱的过程中就是来自二线城市开拓的模式，只有一个模式，就是我租他们的房子。我给你付租金，你算你的帐，我算我的帐，简简单单，在别人那因为我没有钱，未来有个分成，它也算不清楚，我们也算不清楚，我们又不是没钱，就是该付的钱都付得清清楚楚。所以你问钱多了怎么办，钱多了估计就是这么一个安排。

　　问：之前您说过目前中国的房屋进驻已经非常多，空置率很高，我想问一下，当前3Q办公的出租率是什么情况?

　　潘石屹：出租率非常好，基本上就是半年之内，3Q的中心交付半年之后，就能够达到一个比较合适的出租率，这个合适的出租率就是85%以上。有好多人说二线城市，除了北京上海，他们把广州深圳也是纳入他们的二线城市，说办公楼的空置率非常高，我们来看了以后的确是这样，办公楼的空置率非常高。我觉得这个东西不影响我们3Q的发展，因为3Q不是我们作为一个开发商在这些城市里面再建一个办公，而是把那些不能够满足今天人们办公需求的空间，通过3Q转化过去，转化成需要的，办公楼空置率高的话我们租的房子就便宜，对我们来说不见得是坏事情，可是我们看到共享办公空间的需求量是非常大。这就是我们列的前十个城市里面，有些城市办公楼的空置率接近50%，就有一半是空的，你还敢去吗?我说对我们来说非常好，因为它今天的办公楼不能满足人们办公的需求，每一个城市的就业人口还是有的，所以包括深圳，有一些区域办公楼的空置率也比较大，可是这些东西对我们来深圳做3Q没有影响。

　　问：我们知道SOHO中国在以前做综合开发的时候，都会做一些居住，能够解决办公和居住的需求，3Q现在是做办公的，咱们有没有考虑到进入传统的长租公寓?

　　潘石屹：没有，我们就是做的很单一，就把我们这一件事情做好就行了，别这山望着那山高。我们就做一个事情先想明白，然后研制两三年时间，从现在开始就大规模往外做。

　　问：我是来自华尔街见闻的。

　　潘石屹：你们老给我闯祸，我回答你问题的时候要特别小心，上次到MAT的时候我就说了要出台房产税，结果让美国的记者给报道出去了，给我多大的压力，我一个月时间都喘不过气来。

　　问：2015年3Q刚刚在望京做的时候我们就有幸参观过，发现你做3Q的时候，谈互联网比较多，谈房地产比较多，或者谈不看好房地产比较少，我的第一个问题想问您，您现在认为3Q是一个房地产的产品还是一个互联网的产品?为什么?

　　潘石屹：这个问题问的很有水平，怎么回答这个问题，第一个，我觉得3Q是一个互联网产品，从它的管理技术到它的共享理念，都是一个互联网产品。另外它服务的对象都是跟互联网仅仅联系在一起的企业，是面向未来的企业，这些传统的企业不要到3Q来，在3Q是一种平等的，传统企业都有级别，老板、助理、秘书、大班台，到这些地方来不舒服。如果有未来思想的，如果是寻找灵感、寻找创意、提高效率的人就到3Q来，所以它是一个互联网产品。可是它跟共享单车、淘宝、京东不一样的，它是一个基于房地产的互联网产品，它不能移动，所以这个时候就要考虑它是房地产性质，是房地产性质，我们的位置就要选对，不能选八竿子打不着的地方。

　　第二它的设计也是房地产产品，互联网创业好多产品真难看，中国的也难看，硅谷的产品做了，做机器人，出来就跟个马桶似的，那是机器人，所以产品设计也非常重要。

　　另外就是施工、管理、成本的采购也特别重要，这些东西都是传统的房地产，而我们这个管理的手段跟服务的对象都是基于互联网。

　　至于我为什么谈互联网比较多，谈房地产比较少，四年前马云跟王健林要打赌，说线下商业要如何好的销售，好像赌了一亿人民币，你们可以查一下。在四年之后你看现在，马云多风光，王健林的处境多困难，这个结果不就出来了吗。我简直是给王总雪上加霜，我不应该说这个。

　　问：第二个问题是关于融资，你刚刚也提到，SOHO现在不缺钱，现在3Q有没有融资的计划?最近有个消息就是毛大庆的优酷工厂刚刚完成了C轮融资，现在估值超过十亿美金的独角兽，我想问一下3Q现在刚开始在全国的拓展，未来融资的话，您对它未来的估值有什么希望?

　　潘石屹：尽管不缺钱，也要去融，融的目的是把我们3Q的价值体现出来，所以我觉得在未来的一两个月时间，我们会安排这个计划。不是说为了融多少钱，是要把它的市场价值体现出来。

　　问：咱们在北京和上海的SOHO3Q都是自持物业，在深圳是不是已经有合作方了?是采用合作的方式还是有了目标?

　　潘石屹：这两天在深圳看了七八个项目，看完之后我还是非常兴奋的，我觉得非常好。深圳还是一个很有活力的城市，年轻的城市。看了一些项目，下一步我们这些工作就不用我们去做了，就交给中介代理去做，因为他们更专业，就按照我们这个黄本子上面写的条件，就让中介代理去做，只要符合这个条件的，谁的价格低就跟谁签约。我想深圳这个地方，初步想的话，开的话不能一个两个开，一开的话就是要开的量比较大，还是很有这个需求的。

　　问：潘总您好，我是经济观察报的，因为传统的房地产开发利润率还是很高的，相对来说共享办公利润率还比较低，你从赚大钱到赚小钱有没有失落?你觉得现在盖楼买楼应该由谁来做?哪些企业来做?

　　潘石屹：没有失落，就是尺度有的时候算不过来，房地产算的都是多少亿，现在都是几百万，这就像秤和天秤一样，我心里是这样的感受。

　　未来让谁去盖房子?我觉得最好是当社会中，这个产品多的时候，就不要去盖，我们现在看商场过剩，饭店过剩了，77个饭店才卖119个亿，多便宜，背后的原因就是多了，办公楼过剩了，住也过剩了，真正要出台一个房产税，说第二套房子就征个税，都要出去。你从一个指标租金回报率就能看到，比银行利率还低，所以当这个社会上、市场上，这个产品多的时候，就不要去建了。我们现在要做的事情，就是能够把每一平方米过去十年二十年时间我们建的房子充分利用起来，别浪费，这就是我们应该做的事情。如果过去26年时间，我们建房子，把北京和上海的城市面貌、天际线都变化了，未来可能五年十年时间，我们要在已有建好房子的基础上，创造出来更适合人们办公的环境。这也是一个挺伟大的事情，不能够光想着赚钱，这边几个亿，这边几百万，越想越失落，如果能用五年时间、三年时间，能够有了50万个座位建起来，也是特别有意义的事情。如果当50万个座位、30万个座位建立起来，这个上面的价值也是非常大的。

　　问：我是网易房产的记者，我想问一下，因为对于初创公司，价格是非常敏感的话题，但我看了招标书上体现的，在京沪圈定的都是核心区域，招标对象除了物业持有者，还包括渠道商，中间也会有渠道费用，也会最后由初创公司来买单，这样的话是不是意味着3Q的价格又会很高，我们知道2015年在北京一些项目价格就比较高，最近两年出现调整。所以我们现在重新跑马圈地价格策略怎么定的?

　　潘石屹：我觉得有个误解，就是我们的3Q跟孵化器不一样，孵化器都是高科技的初创企业，我们的3Q作为一个共享办公空间，是上面的公司类型越多越好，越复杂越好，大公司的事业部、机构，小公司，电子类创新的公司，非电子类创新的公司，越复杂越好，这样的话才能够形成一个很好的生态，如果是单一的初创公司，凑到一起的话并不见得是一件很好的事情。你也没钱，我也没钱，这个上面就有钱的、没钱的，有技术的、没技术的，有人才的，没有人才的都放到一起。这是我们通过过去两年半时间试验，只有把越各种各样的公司凑到一起，越有活力，这个3Q的社区越有活力。

　　至于成本，我们公司从来要给中介就是一个月的佣金，这些中介公司会给你提供最专业的服务，我们要到深圳成立一个办事处，租房子，一样的成本，所以我觉得需要会计师聘请会计，需要房地产中介代理就聘请房地产中介代理，只有让最专业的人去做这个事才能做得好。所以对成本的上升，这个东西实际上基本上是没有影响的，我们自己做不一定做得好，成本不一定低。

　　问：之前跟腾讯达成一个战略合作协议，但是后来也没有提了，这个合作现在是黄了吗?还是在继续?

　　潘石屹：都是探讨，在过去的两年半时间，我们是个实验室，实验室是跟各种各样的人去接触，去了谈，适合不适合，我们原来想孵化器的方式行不行，各种各样的方式行不行，行不通的就不做了。到目前为止我们应该怎么做非常清楚。包括我们跟腾讯在合作过程中，甚至提出一个输出管理的模式，我们觉得输出什么管理了，就是我们自己租过来，按照我们自己的意思去设计，按照我们的管理方式去管理，输出管理的模式都不搞了。

　　问：你定位的是共享经济，我想问一下，你又不想做规模经济，要体现自己的品质。

　　潘石屹：不对，要规模，要把规模做大。

　　问：我想问一下有没有虚拟的竞争对手和未来资本运作的核心目标，以及它的周长是多长?这是最有杀伤力的结果导向的问题。我们知道好多圈地的大佬都有各种上市的资本运作，因为光靠租赁收多少钱，要把量做起来，我觉得还是看得见摸得着的。但最终通过什么样的杠杆，达到什么样终极的商业本质，这是大家都很期待的问题。

　　潘石屹：商业上的心你不用太操，我们SOHO中国是一个成熟的房地产开发商，也可以说是一个成功的房地产开发商，赚了好多钱，利润率也很高，所以我们非常知道3Q做的时候应该怎么做，你不用担心我们可能规模小了，这些问题都是我天天想的问题。至于说竞争对手的事情，其实我刚才已经回答了，就是几万个座位，排个座次，说谁是老大老二，都是婴儿期，没有必要，最后谁能长得大，就看你的管理理念对不对，管理的体系是不是建立起来，然后你的产品是不是能够适合市场，这几点我觉得是最重要的。其实你我知道有个潜台词，就是一会毛大庆，一会任志强，跟毛大庆是同行，我要多向他学习，他也要多向我学习。

　　我给你们透露个秘密，YOUWORK是毛大庆创立的，他创立的时候，现在的估值是多少?十亿美金。能不能这样说，我想想，就是SOHO3Q孵化出来的第一个十亿美金的项目就是YOUWORK，在望京SOHO孵化出来的，SOHO3Q21层把毛大庆孵化出来的，因为毛大庆从万科辞职了就给我打电话，说干什么呢，我说跟什么都行，我给你提供个办公室吧，你慢慢想吧，结果他就去了。但是做了没多长时间，在阳光100也开了店。这个你们写的时候要注意，不要让毛大庆对我又有意见。

　　问：我这边有两个问题，刚刚提到3Q进入深圳，我们的办公空间在深圳会有一个什么样的布局?会侧重在哪个区域?现在有确定吗?

　　Lvy：我们目前对深圳的考察，看起来我们比较喜欢福田区，我们所在的这个区域，还有我们觉得比较有潜力的南山区，蛇口，罗湖是因为最早发展起来的区域，所以在不久的将来就会步入老城新建，所以目前考虑的是福田、南山、蛇口是我们的首选。

　　问：一到两年内我们在深圳的规模会达到什么规模?

　　Lvy：具体的数量会很大，潘总刚才说一定要有数量有规模才能达到像核聚变一样释放能力，才能影响很多人，我们的感觉就是在深圳、广州这些南方的一二线城市我们会铺得很大。

　　问：潘总能给我们谈一下您现在对深圳房地产市场会有什么样的认知?

　　潘石屹：我没认知。你们肯定比我了解，你这就相当于考我，我好长时间来上一次深圳，我有啥认知。

　　问：深圳的房价你觉得还会往上涨吗

　　潘石屹：更不知道了，你问点我明白的问题。

　　问：刚刚我们也提到，我们SOHO的资金现在非常充足，我们现在3Q又进入深圳，未来有没有可能在深圳进行房地产的开发?

　　潘石屹：没有，除了做3Q，其它都不会做。

　　问：去年到现在，中国到香港上市的很多地产公司，但我一直买你们的股票没涨，很奇怪，你觉得你选择的道路对了吗?从给股东回报上来看，因为你自己本身也是大股东。

　　潘石屹：我觉得我选择的方式对了，今天有几个朋友陪着我去看项目，都购买了SOHO中国的股票，他们说购买SOHO中国的股票真核算，不是股票价格的高低，这几年的分红就是非常大的分红量，当然未来我后天去香港，去公布业绩，还会有好消息。所以哪有一家房地产公司能够这样去分红的，没有，中国没有一家公司这样分红，所以证明我们SOHO中国发展非常健康。

　　至于股票的价格，我给你们说上几个数字，NAV的值大概是我们股票价格的一倍，我们股票价格在NAV的值上面打了一个五折，而我们最近销售出去的房子的价格都比NAV的值高，你就可以想象我们SOHO中国的股票价格是什么价格，我找不出原因，我到香港去才发现香港没有任何人认识我，说SOHO中国是干什么的也不知道，所以我一两个月也不看股票市场，爱涨就涨，爱跌就跌，只要问心无愧，能把这个公司做成健康的公司，好的公司就可以了。我对股民最近几年时间分红的比例，把股民们高兴坏了，三年时间把股价分回来了，我说挺好的，分吧。至于股票的价格，是市场的事情，很难说。其实中国整个上市公司股票的价格在香港表现都不好。谢谢大家!

　　问：我作为一个SOHO毕业生，有幸在SOHO中国服务了13年，我想替所有SOHO毕业生说一句话，我们在珠三角等您很久了。

　　潘石屹：我终于来了，谢谢!