房地产告别大牛市，搞清楚这四点，买房才不吃亏

无论是刚需，还是投资客，对当前楼市最大的担忧怕是这一轮的顶点快要到了。这几天融360房贷君（ID：fangdai123）与腾讯新闻客户端合作，搞了一次房贷问答，回答大家关于买房的问题。

截至到昨天，共有4万多人参与了这一期的互动。

我们人手有限，只能挑选一些具有代表性的问题来回答。

我们总结了一下大家的问题，主要集中在以下几个方面：

1、买新房还是买二手房？

2、买房贷款是等额本金还是等额本息好，要不要提前还房贷？

3、相当多中小城市的网友十分关心自己所在城市的房价走势。

4、还有些是关于买房过程中出现的一些小问题，比如房贷迟迟下不来，交了首付开发商却迟迟不签合同等。

我们今天这篇文章，重点就解答上面这四个问题，大家如果有什么问题，也可以在下面给房贷君留言，我们也尽力解答大家的疑惑，我们只有一个小小的要求，大家在问问题的时候，能详细点最好，直接问“XX城市房子能不能买”，这让我们很为难啊，因为我不知道你们是因为啥买房，也不知道你们的资金准备情况。

闲话不多说，咱们先来回答第一个问题：

一、现在买房，到底是买新房还是买二手房？

这个问题根据购房者需求不同，其实答案也很多。但我们还是给出我们的一些建议。

首先，我们建议中小城市，特别是小城市的刚需购房者买新房。

理由有三点：

一是新房子满足新需求。中小城市是当前房地产相对活跃的城市，即便在中小城市，购房者买房子也会考虑到消费升级的需求，这些年房地产的设计、建造工艺等发展都很快。老房子的户型设计可能会很快过时，不能满足你的居住体验。新房子设计和建造肯定要更人性化。

二是中小城市在房租这一块可能不会有明显的升幅，市中心的老房子并不会为你带来多明显的租金收益，当然对这方面有执着追求的朋友除外。

三是中小城市房子的换手率不高。老房子买了相对不好脱手，住起来体验也不好。

其次，如果你是在大中城市，房地产相对活跃，那么二手房则相对合适。

理由有四点：

一是二手房相对于新房，地段优势很明显，增值空间可能不比新房，但现在房地产已经逐渐逼近阶段性顶点，我们应该更强调保值性。二手房有很强的地段优势，保值性好。

二是从居住的角度来说，二手房的确更为成熟，周边医疗、学校、商业、交通等配套更为完善。

三是租金有保障，租房的好时代并不遥远。大城市地段不错的二手房总不缺租客。而且租金收入是有保障的。当房地产告别狂奔年代之后，租金收入是买房很重要的考量。别以为自己是刚需就不考虑未来出租的可能。大中城市的房子的金融属性要更强，即使是买首套房，也很难真正将居住和投资完全割裂。

四是目前大城市的新房溢价也不低，开发商也不愿意卖便宜的房子，增值空间全被购房者收割。

二、买房贷款是等额本金还是等额本息好，要不要提前还房贷？

很多网友对这个问题也非常关心，其实重点就是以下四点：

首先，大家应该明白一点，无论是等额本金和等额本息，利息成本都是按照统一算法得出的，银行并不会因为你选择等额本息就让你多花了“冤枉钱”。

其次，大部分人选择的还是等额本息，这里当然有默认推荐的因素，但根本上还是因为大家都是工薪阶层，收入增长预期比较线性，容易估算。等额本息是最适合工薪阶层的，它将负担平均化。而等额本金适合初期还款能力比较强的购房者。

第三，是否提前还贷应该取决于你自己，而不应该算“银行会不会多赚我的钱”。我们在和很多购房者的沟通中了解到，很多人从心理上是抵触负债的，这会让他们很难受，所以提前还贷是适合他们的。而一些对负债不敏感且理财有道的购房者，他们自己就不会选择提前还款，自己赚的钱比付给银行的利息更多，何乐而不为呢？

第四，没有所谓最佳的还款时间点，所谓的利息中间点并不完全科学。

还是那句话，既然打算提前还贷了，自然有自己的全盘考虑，早还款你减轻了压力，有钱却选择晚点提前还款，中间这段时间，你的钱也不会躺在账上睡大觉不是？

三、中小城市的房价走势

对于中小城市，其实就是三四线城市，我们重点说说非都市圈的三四线城市。

融360房贷君的总体感受是，不会太好。我们应该明确一点，现在三四线的确比较火，而且未来还会火一段时间，具体时长不好判断，但惯性判断大概在1-2年左右。

有人说，那是不是意味着现在上车就是赚呢？也不是，凡事得两面看问题，三四线城市现在是火，但有火的时候就有火灭的时候。

不少三四线城市是憋了好几年，现在才抓到点红利，遇到个大牛市，接下来就是什么，大家心里都清楚。不说被打回原形，至少也会停滞很长时间。

所以想赚快钱的朋友别去碰这些城市的房子，你可能需要等相当长的时间才能逃出生天。

总之，不是本地人，不是自己住，别去买。

这些三四线楼市不用主动打压，它自己就能冷下去。人口、产业等基本面决定了它的归宿。

至于那些大城市周边的三四线城市，目前也普遍进入低谷期。这些城市能不能买要看规划，特别是城际交通规划，如果明确了，地段优势加交通连接优势，会让这些城市比较容易复苏。至于买不买房，什时候买房，则要看各位的情况。

四、一些买房过程中出现的一些小问题

有网友们问，现在银行收紧房贷了，已经交了首付的购房合同要不要撤回？

这种情况在大中城市比较多出现，小城市还好。但这的确是今年比较多的问题，大环境变了，对房贷的支持力度也降了。不少购房者在一季度申请的贷款，到现在还没获批。

融360房贷君的意思是，无论买二手房还买新房，首付都交了，还是尽可能等待结果为好，排队总比不给贷要好。至于最终是以什么利率水平给你放贷，别太较真，房子到手才是关键。

还有的网友问，交了首付开发商却迟迟不签合同，这是怎么回事？

这种情况只说明了一点，开发商资金出现问题了。

开发商盖房子都是“大产权（整个项目）”先抵押出去换钱盖房子，然后再把房子卖给购房者，用所得资金解抵押，分隔成每套房子“小的产权”。在这期间，你要做的就是签购房合同，交首付，网签等等。

而开发商一旦收你的首付款却迟迟不签合同，其实就是他们的资金出问题了，不能解抵押，房子还在抵押当中，你买了还在抵押中的房子，自然不能网签了。开发商不愿意让你知道房子不能网签，自然就直接不跟你签合同了，他们会有各种理由，但不会告诉你真实原因。

如果已经遇到这种情况，应尽早与开发商沟通，并告知主管部门；对于还没买房的朋友来说，要避免这种情况，其实并没有太多办法，因为开发商不会主动披露项目的资金情况，唯一能做的就是选择实力相对强的开发商。实力开发商各种资源比较多，简单点说，它们已经到了大而不能倒的程度，真的出问题了，也会有人介入的。

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