非常冷！南沙四宗商住地底价成交 地价仅8千/平！

来源：网易房产

7月拍地大战第一场结束！

今日拍地可谓非常冷，早上10点刚开卖，海珠的1宗宅地、南沙的两宗商业地全部底价成交！下午南沙四宗商住地也全部底价成交，地价仅为8千/平！不需要竞价，没有竞配建，也没有竞自持！

来围观拍地结果——

7月31日增城拍地继续来袭，加网易小编（微信号：wyxb163）进置业群围观拍地直播！

马上奉上详细独家踩地报告：

珠江实业1.6万/平底价拿下海珠宅地

今天大型土拍中，海珠橡胶新村宅地作为唯一的中心城区宅地，竟然无人竞价，直接以底价12.76亿元被广州天晨房地产开发公司拿下，折合楼面价仅1.6万！据了解，这家公司正是珠江实业的马甲。（详细踩地报告请参考：小编翻墙实拍海珠橡胶新村12亿地块）

专家观点——

地产分析师邓浩志指出，1.6万/平并不能代表橡胶新村宅地的实际成本——地块长期遗留的债务纠纷及其他问题，导致开发商最终还要支付许多其他费用。而且，这些问题不一定用钱就能解决，因此需要由有能力解决问题、有政府背景的企业来接手。

“这个情况有点像万科拿下广信资产包。”邓浩志表示，由于地块问题较为复杂，所以此次成交的价格是“特例”，并不会对土地市场产生什么影响。

可以看到，地块闲置多年，内部荒草丛生：

地块周边以二手项目为主，东面有远洋沙园小区，价格在2.5-2.8万/平之间，较远处有兰亭熙园，单价可突破5万/平；东南方向有翠城花园，价格在4.9-5.2万/平；较远的西边有光大花园，价格在4.8-5.3万/平；西北面还有隔昌岗中路相望的广重社区，价格约2.3-2.6万/平。

整体而言，周边优质小区单价基本突破5万/平；楼龄较长，居住环境一般的楼梯楼价格在1.9-2.1万/平之间，部分后来加装电梯的二手单位价格在2.4-2.6万/平。

黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块

底价成交！成交价128510万元。竞得人为广州市辉瑾房地产发展有限公司，折合楼面价为8120元/平！

该地块占地5.98万㎡，总建筑面积为15.83万㎡，需与莲溪村签订开发协议，目前总起拍价为12.85亿，折合楼面价8120元/㎡；

5号地块位于地铁4号线黄阁汽车城站，地块南侧为莲溪村汽配园，西面临近次干道市南路以及隔着路的莲溪村，北侧为西涌。地块与黄阁汽车城地铁站的距离较近，加上邻近广州丰田汽车城及黄阁北部工业园区，大货车出入频繁，有一定的噪音影响。

地块内部未平整，草木茂盛。部分用作临时停车场、驾校、河涌绿化带以及已废弃的莲溪商业街。莲溪商业街的商户已全部搬离。广场内商业街还遗留众多酒家、餐馆、服装店的招牌。

地块部分用作临时停车场

地块旁边无大型的商业配套，周边是只有村的大排档小商场等基本配套，大型的商业配套只能到5公里外的金洲板块的南沙万达广场。按照规划，地块一公里外的黄阁中学和黄阁医院一带将发展为黄阁老镇的新商务商业中心区，或将解决板块商业配套的短板。

地块长途交通便捷，临近市南大道，可通往番禺区客运站和南沙区中心。另外，地块附近即为京珠高速，且距庆盛高铁站仅有4公里的距离，现时庆盛高铁站已开通运营，庆盛地铁站处于工程验收阶段，未来地块可实现30分钟抵达东莞、深圳，1小时抵达香港。

整体而言，地块长途交通便捷，对番禺、广州市中心及珠三角城市的客户有一定的吸引力。

黄阁镇南涌口村2017NJY-6地块

也是底价成交，成交价184900万元，竞得人为广州市万祥房地产开发有限公司，折合楼面价为8020元/平。

该地块总占地面积达9.2万㎡，为本次南沙出让地中占地面积最大的地块，其计容建面为23.05万㎡，折合楼面价8020元/㎡，该地块需与南涌口村进行开发协商。

距离京珠高速仅200米有噪音污染 公交出行不便利

6号地块位于京珠高速西侧，距离仅200米，没隔音挡板的遮挡，噪音较大。值得注意的是，地块附近为去年年底万科拿下的黄阁2016NJY-5地块，当时成交价为91829万元，配建人才房37800平米，成交楼面价为13743元/平，溢价率高达126.8%。网易房产实探发现，去年成交的地块目前正在施工挖掘。

图为去年年底万科拿下的地块 红圈内可以看到挖掘机正在平整内部

地块距离黄阁地铁站约有3.5公里，出行主要依靠600米外的亭角北或麒麟新城公交站，线路较少，仅能在黄阁镇内或南沙金洲商圈穿行。

周边均为农田，地面仍耕作着水稻、甘蔗、香蕉等农作物。地块属于未开发的处女地，水源、土壤、空气等环境指标较好。地块西部临近骝岗水道，日后地块西部建筑可享有优质的水景资源。根据出让文件，地块西侧规划建设有40米宽的市政道路，未来将接通万洲大桥入口路段，大大缩短地块与黄阁大道南和南沙大道的距离，改善地块的出行条件。

两宗地块同属黄阁板块南部，位于南沙区的次中心。以往黄阁以汽车产业发展为主，南部居住生活区发展缓慢。除去年出让的三宗宅地外，板块内主要有保利南沙城、万科南方公园、南沙境界三个楼盘。

目前板块主要在售的一手楼盘为南沙保利城，带装修售价1.8-2.1万元/㎡。万科南方公元和南沙境界属近两年新交楼的楼盘，二手售价接近一手楼盘价格，为1.4-2.0万元/㎡。板块内麒麟新村属2006年开发的旧楼盘，二手售价较周边其余楼盘实惠，售价为1.0-1.3万元/㎡。

南沙街坦头村2017NJY-7地块 周边大盘林立

南沙街坦头村2017NJY-7地块依旧是底价成交！109540万元，融创拿下，折合楼面价8181元/平方米。拿下南沙街坦头村2017NJY-7地块的广州融创实业投资有限公司由碧桂园100%出资。

该地块位于南沙传统楼市板块“金洲”，其占地面积4.67万㎡，计容建面为13.38万㎡，与去年11月以楼面价11772元/㎡出让的坦头2016NJY-4地块相距约800米。

网易房产小编实地探营南沙街坦头村2017NJY-7地块。地块位于南沙街坦头村环市大道北南侧，碧桂园天玺湾楼盘西侧。优势在于西南端被小山丘包围，自然景观条件较好；缺点是离地铁站较远，目前周边配套不足，且西北面约1公里处就是珠江电厂，高耸的烟囱很显眼。

紧邻碧桂园天玺湾 地块起拍价8181元/平起

南沙街坦头村2017NJY-7地块净用地面积46722平方米，建筑面积133892平方米，容积率不高于2.87。与去年11月越秀地产以楼面价11772元/平方米拿下的坦头村2016NJY-4地块只相距数百米。

网易房产实地探营发现，外部环境方面，地块东侧与碧桂园天玺湾隔路相对，地块西、南侧为山体，自然景观条件较好；地块距离蝴蝶洲公园、黄山鲁森林公园入口约1.5公里。地块北侧靠近主干道环市大道北，由于环市大道北与虎门码头相连接，有较多大货车来往，有一定噪音、烟尘污染。

地块内部有多台挖掘机对土地进行平整，目前已有部分土地完成平整。

距地铁站金洲站较远 地块周边配套仍待完善

从板块角度来看，地块所在南沙“老城区”金洲板块商业氛围浓厚，有万达广场、风信子商场等，但地块本身离地铁站距离较远，需要接驳公交。距离地块1公里左右有公交站天玺湾站、珠江电厂站。其中，珠江电厂站乘坐公交6站可达地铁站，但由于等车时间较长，不算方便。

配套方面，目前地块主要依托周边大型楼盘配套。碧桂园天玺湾有配套华润万家、文明绿色超市等小型便利商店。离地块一站路的华汇百货规模较大，业态较齐全。教育方面，距地块较近的教育配套为天玺湾幼儿园，据现场了解，该幼儿园有望在今年9月开学。小学方面，金洲小学驾车前往约需9分钟左右。

六年前楼面价2000多元/平 如今一手卖2万多元/平

2011年，南沙街进港大道北侧2011NJY-5号地块由碧桂园集团以9.1亿元一举夺得，折合楼盘地价2674.4元/平方米。后建成碧桂园天玺湾，如今售价在2.3万元/平方米左右，紧邻本次出让的地块。地块西侧的时代长岛项目售价在2.2万/平方米左右。

网易房产了解到，地块附近的坦头村村民自建房月租金低廉，250元可租到单间，450元可租到一房一厅。附近的外来务工人员表示，这里的房租10年未涨。

据悉，金洲板块2010年至今一直为商住用地出让重点板块，碧桂园、万科、时

代、越秀等房企已通过各种方式落子，部分楼盘成熟大社区已成型，也聚集了不少人气，形成一定的生活氛围。预期未来随着楼盘交楼入住，将会形成更大规模的生活区，各种配套将更加完善。

当然，房价也水涨船高。目前金洲板块目前一手楼价格在1.8-2.3万元/平方米，优质二手楼价格在1.4-1.6万元/平方米之间。

而靠近地块周边的楼盘由于距地铁站较远，且规划中的“地铁15号线”仍未落实，片区均价比金洲地铁站周边楼盘低2000-3000元/平方米。

南沙体育馆北侧2017NJY-4地块

南沙体育馆北侧2017NJY-4地块底价成交！168390万元，广州南实投资有限公司竞得，折合楼面价是8421元/平方米。没有竞配建和竞自持环节。

该地块位于蕉门河板块，紧邻南沙体育中心，总占地面积8.7万㎡，总起拍价16.8亿，涵盖居住、商服用途，其中要求引入文化体育产业类总部、部分商业地需自持、配建等。此外该地块建筑物由于涉及体育中心及周边规划，在设计、建筑布局上条件亦比较严格。

该地块地处蕉门河中心区以南河边，周边有体育中心、公园等规划，景观、自然环境条件极佳；交通方面，离地铁4号线站点比较远，目前周边有公交站布局，但线路较少；而公路交通则相对比较发达，该地块距离京珠高速入口约500米。配套方面离目前金洲商圈约2.5公里，离万达约1.5公里，徒步来往比较远，需待未来金茂综合项目建成，则可共享商业配套。

目前地块周边一手项目价格在2.2-2.5万/㎡之间，作为南沙未来政商务重心的“蕉门河中心区”，发展以珠江新城作为模板，加上自然环境条件佳，因此目前楼盘定价属区内中高水平；二手项目价格则在1.9-2.2万/㎡之间。

灵山岛尖2017NJY-2、2017NJY-3地块（商服）

今日上午10点，南沙出让灵山岛尖2017NJY-2、2017NJY-3两宗商服用地，位置都属于南沙自贸区板块中的明珠湾起步区。

不过，广州商服用地经常定向出让，南沙这两宗地块也难免。根据出让规定，2017NJY-2占地面积4.95万平米，要求竞买人集团下属产业包含金融业板块，同时拥有在香港联交所挂牌的上市公司，总资产规模不低于2000亿，最终被广州隽景经济信息咨询有限公司拿下。

广东利通置业投资有限公司则拿下了2017NJY-3地块。出让规定显示，竞买人需从事交通建设及运营的企业，其产业应包含金融业板块，且拥有在香港联交所上市公司，总资产规模不低于3500亿元人民币。

两宗地块还都提出了自持要求。JY-2地块要求竞得人自持面积达50%以上，自持部分持有年限不低于5年。JY-3地块要求自持面积在30%以上，自持部分持有年限不低于5年。

作为当时全市首例引进大型央企合作建设的大型基础设施综合项目，灵山岛尖综合开发项目受到各方关注，而本次再定向出让商服用地，将为灵山岛尖日后发展再添筹码。从区位条件来看，灵山岛尖通过凤凰一桥、坦尾桥与蕉门河中心区相连接，未来灵山岛尖企业、人才流入将带动蕉门中心区商业、住房等各方面发展，存在互惠互利关系。

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7.12 番禺线

7.14 花都线

7.18 广纸线

7.22 朱村线

7.25 知识城线

7.27 广钢线

8.1 南沙线

8.3 萝岗区府线

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