2017下半年东莞楼市风向 该出手还是持续观望？

东莞阳光网讯 2017上半年，在“限”的大背景下，东莞房地产市场观望情绪浓厚，新房成交套数仅为去年上半年的一半。展望下半年，面对持续高压的楼市政策、深圳客退潮等一系列问题，东莞楼市将何去何从？房价是涨还是跌？该买还是该观望？有分析机构认为，随着2017年下半年房企加杠杆资金债务的到来，下半年开发商资金链趋紧，销售压力之下，以价换量或将成为主流。而随着深圳客退潮后，东莞楼市由过去两年的“投资主导市场”回归至“消费自住市场”。投资热渐退后，前期涨幅过大的区域价格有调整空间。

下半年楼市政策力度不变 成效将持续凸显

自去年东莞出台楼市限购政策后，今年上半年，东莞限购、限价政策不断加码升级。限购升级后，购买首套房须一年以上的社保，这也被称为东莞历史上最严的楼市政策，预计下半年的政策力度将维持不变。

东莞中原认为，由于限购升级，调控影响周期也将从4—6个月增加到1年以上。受到购房资格影响，限购限资格下的外地买家购房受限，深圳楼市高位回落，深圳客退潮，下半年东莞房地产将面临着外来需求减弱，本地需求不足以及东莞房价与本土购买力脱节不匹配的矛盾越来越突出，楼市政策成效将在下半年持续凸显。

此外，产业作为东莞发展的根基，2017年东莞大力实施企业“倍增计划”，东莞各镇街积极做好各种服务工作，多个镇区已基本制定‘一企一策’，下半年企业倍增带动经济增长的作用更加明显，经济增长对房地产的依赖性减弱。

下半年供应量充足 以价换量或成主流

上半年受限购升级等楼市政策的影响，开发商推货节奏明显放慢，部分中小房企甚至暂停开工步伐。据天为地产大数据研究中心监控数据显示，2017年上半年东莞市住宅新增18504套，同比下跌47.7%，新增面积206.52万㎡，同比下跌47.2%，处于近9年的低位。

随着观望情绪的持续，不少开发商迫于资金回笼压力不得不在下半年推出市场，预计下半年东莞住宅潜在供应量达550万㎡，供应量大，竞争激烈。东莞房地产房企格局发生变化，品牌房企的市场集中度越来越高，留给中小企业的空间也将越来越小，碧桂园、万科、保利、卓越、时代等品牌开发商下半年出货力度大。

随着市场成交走低的趋势加剧，住宅库存量和消化周期下半年延续走高趋势，项目出货压力和难度加大。东莞中原分析称，2017年下半年房企加杠杆资金的债务到来，下半年开发商资金链趋紧，销售压力之下，以价换量或将成为主流。

品牌开发商引领市场 东莞房地产进入调整周期

今年上半年，东莞住宅成交套数20693套，成交面积227.2万㎡，同比跌幅均超五成，是近三年新低。根据数据分析，东莞中原预计下半年东莞楼市成交先抑后扬，金九银十后开发商出货力度加大，品牌开发商引领市场，品牌集中度将持续增加。在众多项目中，中低总价的首置产品将继续为市场成交主流，商业公寓也会有比较活跃的表现。限购限资格下的改善产品释放受抑，大平层豪宅洋房、别墅成交低位。

在市民关心的价格方面，出于婚房、二胎、小孩读书长大等因素考虑，新政后自住购房群体仍会出手购房。本地客户对高单价项目的价格抗性大，中低价接受度高，高价项目随着深圳客退潮，出货压力受阻。“限价”导致整体价格维稳。东莞中原预测全年房价维持在1.7万元之内，房价走势先稳后调，整体房价处于滞涨趋势。

区域竞争格局呈现 房企品牌竞争激烈

经过一段时间的政策调整后，房价洼地的区域晋升成市场新热点。随着深圳客退潮，高房价的区域拖累成交表现，“有价无市”的格局凸显，区域价格日益分化，价格回归价值，低价区域有补涨空间，前期涨幅过大的区域价格有调整空间。东莞中原预测水乡、东部等局部区域成交热点升温，临深继续成为“出货难”的重灾区。

局部区域或打价格战。下半年松湖板块多个全新项目上市，单项目推货量大，潜在供应货量大，区域竞争压力大。而临深下半年潜在供应量较大，深圳客退潮后，片区出货压力显著增大，抢夺客源激烈。

此外，下半年住宅潜在供应量前5名的均是品牌开发商，贡献了全市近4成的供应量。品牌房企下半年将拉开无硝烟之战，碧桂园、万科货量最充足，下半年市场竞争异常激烈。

叠加因素影响 下半年楼市环境不容乐观

短期来看，东莞房地产政策已进入“四限”时代。政策高压的楼市环境将在下半年延续，再加上信贷收缩、股市回升等叠加因素影响，预判下半年楼市环境越加严峻。东莞中原认为，开发商在销售目标的压力之下，以价换量将成为市场主流。随着深圳客退潮后，东莞楼市由过去两年的“投资主导市场”回归至“消费自住市场”。投资热渐退后，前期涨幅过大的区域价格有调整空间。

从长远来看，东莞房地产将进入高位滞涨的调整周期。随着东莞进入高地价、高房价的时代后，行业的利润空间挤压，房价上涨的空间也有限。土地供应紧缺的环境下，三旧改造将逐渐成为开发商获取土地的主流方式。

东莞房地产已经进入品牌时代，碧桂园成功叫板万科，成为东莞房地产行业一哥，品牌开发商的的竞争格局越演越烈。开发商进入门槛难度加大，行业洗牌趋势延续，合作并购趋势依旧，品牌房企的集中度越来越高，留给中小企业的空间也将越来越小。

东莞房价高位风险，与本地购买力的严重脱节，预计未来2-3年东莞房地产将进入高位滞涨的调整周期。