顾云昌：城市更新进入高级阶段 运营商成为城市更新服务者

从全世界范围来看，城市和城市圈发展是大势所趋。那么，有哪些世界城市发展案例可供借鉴呢？7月22日，以“城市的生长与更新：请叫我运营商”为主题的博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会盛大举行。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生，现场进行了《城市的生长与更新》的主题演讲。

过去30年，特别是最近10年，房地产进入高速发展阶段，城市化进程和经济发展的速度加快，开发商盈利快，房价长得也快。所以目前，我们常说的新常态，大概可概括为一个升一个降。降就是速度降下来，升是效率升上去。

目前房地产有两个风口，一个是今天所说的城市更新，另一个就是特色小镇。

现在的城市，对于周边农村的辐射，外溢越来越多，这是城市发展越来越成熟的标志。

城市的发展过程就是城市化的过程。城市化是城市人口不断膨胀，产业不断的丰富，收入水平不断提高的过程。我们知道城市化的过程，从目前来看，我们看到了经过了4个阶段：第一个阶段是农村人往城市走；第二个过程是人口向特大城市集中的过程；第三个是逆城市的过程；第四个阶段是城市圈，比如现在粤港澳大湾区号称世界第四大湾区。

现在我们面临城市更新的阶段，面临建设特色小镇的阶段，面临新常态，我们的奋斗目标是什么？是精神需求和品质需求。我们衣食住行用的品质需求，精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。

再来看城市更新的国际经验和中国的历程。首先，以发展产业为先导的城市更新，以深圳为代表，它更新的目标主要是焕发经济的活力，利用城市的土地，更新改造，使我们的产业结构调整。第二个是以改善居住和较从为目标的城市更新。主要是这两个方面的城市更新，这样的更新是存在于初级阶段。

那么发展到今天，城市的更新已经进入高级阶段。什么是高级阶段？

第一，要把改善生活环境和经济活力同步提升。产业发展了，生活改行从善，要和文化传承结合在一起，才是我们的目标；

第二，优化资源配置要充分发挥市场的机制作用。首先，要纠正土地资源的错配，提高供应的质量和供给的质量还有供给的效率，这背后更深层的意义，是要提出它的质量的效益，必须对我们的政府、国家机制体制进行改革；其次是供给的体制和机制的改革。

第三，要以可持续发展的理念推进新型城镇化。很简单，不仅要这一代人健康成长，生活得很好，而且是后代，世世代代，我们要为子孙后代思考，这就是可持续发展。

第四，要探索资本运营+资本运作的有效模式。一个是资产运营的运营和服务，我们过去讲的是开发商，不动产的开发和销售，运营商更多的是放在不动产的运营和管理上、运营和服务商。

所以， “请叫我运营商”，这不仅是指运营者，也是服务者，这个服务是为中国的城市更新服务，这个服务是为中国的转型服务，这个服务是为老百姓的美好生活服务！

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