有致命危险的小区怎能叫家？做一个真正的安全社区，房子不被抢光才怪

最近几年国内外的几场住宅大火和其他频见媒体的社区安全事故，让社区和住宅的安全话题重回人们视线。

我住的房子安全么？我住的小区安全么？

每个人都在扪心自问，但是答案却在每个房企手里。

经过上半场的粗放式发展后，购房者开始觉醒，开始关注社区的安全、开始关注住宅的绿色健康。

如何去满足购房者们的新诉求，也就成了每个房企在新时代下的新命题。

下面，明源君就谈谈导致安全事故发生的原因及在新时代下该从哪些方面去打造一个安全的社区和住宅?

01

很多安全事故

追根溯源都可以找到房企身上

很多发生在社区及住宅里面的安全事故，究其原因大致可分为两类，一是人为因素，主要体现在社区居民和管理物业因缺乏安全意识，无意中成了安全事故的“凶手”；二是客观因素导致，是指项目在开发阶段，因设计、装修、工艺、材料等质量问题，使得小区在一开始便埋下了安全隐患，事故发生只是早晚的事。

一、主要因人为因素导致的安全事故

体现在社区居民缺乏安全意识，而物业也是安全管理意识不足，使得不该发生的事故偏偏就发生了。

因居民缺乏安全意识导致的安全事故发生

社区居民因自身缺乏安全意识，在日常生活中对一些安全问题疏于防范，最终导致了安全事故乃至悲剧的发生。

像高空抛物伤人、小孩室内溺亡、室内电器着火等事故，无不是因安全意识缺乏所导致。

去年6月份，四川绵阳某小区的业主T某带着13岁的儿子在小区散步。路过37栋时，T某却突然被从高空坠落的玻璃击中头部，瞬间血流如柱。随经医护人员及时抢救，但仍因颅骨骨折，并开放性出血，最终不治身亡。

本就有设计、质量等安全隐患，外加居民的疏忽共同促成了安全事故

很多时候，项目设计、施工工艺及用材用料都是满足现有的消防和安全规范的，但是从预防安全事故发生的角度，还远远不到，还是会发生。

像小孩子室内高空坠落、窗户开合不合理导致火灾致死等。

如广州黄埔区一名4岁男童在窗台玩耍时不慎坠亡，事情发生时，家长没有及时注意到孩子的动向，更重要的是室内窗台的防护栏杆也存在安全隐患。

物业管理上的失职会直接导致事故发生或者对事故危害推波助澜

如东阳某大型小区，物业疏于管理，如电梯内无监控、门禁等同虚设、安保不对进出陌生人员作身份确认。

使得小区在半年之内，便发生了30多起盗窃事件。

二、一些安全事故则在开发建设阶段便已埋下祸根

项目在开发阶段，因诸多方面的问题，使得小区和住宅在一开始便埋下了安全隐患。

因设计缺陷等导致的安全事故

像小区内水池易发生溺亡、小区雨天易发生滑倒、室内老人/孩子易发生滑倒、孩子易被室内硬物棱角所伤、火灾等事故

如江西某小区，其游乐设施中的秋千采用的纯铁架设计。今年6月份，便因此而导致了一起死亡悲剧。一个儿童在玩秋千时，不慎把头卡在了秋千里，而随后被荡回的秋千挤压。因为都是铁制品，使得孩子的头被挤爆，血流满地，当场死亡。

因工艺、材料等质量问题导致的安全事故

房企在项目的开发建设阶段，因施工工艺、选材用料等存在严重的质量问题，为后续安全事故的发生直接埋下隐患。

像室内甲醛污染、卫生间漏电、天然气泄漏、墙体脱落伤人、休闲游乐设施易老化伤人、水景或景观漏电伤人等。

如西宁的刘某和新婚不久的妻子搬进精装房，然而就在入住三个月后，妻子任女士去做常规孕检时被查出异常，进一步检查后被确诊为白血病。刘先生聘请专业机构对居住的精装房屋进行空气检测发现甲醛和TVOC两项指标不合格。最后发现，室内的甲醛等成了任女士患白血病的元凶。

其实上述很多问题的发生，不管是人为因素还是非人为因素导致。

房企都可以在前期设计规划阶段和后期运营管理上，通过相关手段来避免事故发生和减轻事故造成的危害。

02

打造一个安全化的社区住宅

房企应该从四大方面入手

随着地产进入下半场，大家在买房时，也越来越理性和成熟。除了关注传统的地段、交通等因素外，也更加看重房企为小区和住宅所提供的有利于安全、健康等设施设备和人性化服务。

所以，对房企来说，也应积极的通过设计、工艺、用材、物业等方面，实现小区和房子在客户心目中的增值保值。

一、设计在满足安全规范的基础上，更强调以人为本

房屋设计满足消防和安全规范，仅应作为最低标准。在住宅和和社区的设计中，融入更多的安全、健康、人性化的考虑，才应是房屋设计的重点。

室内防火安全设计

在预防火灾的设计中，应注重两点，一是预防火灾发生；二是减少火灾发生后的危害；

● 室内增设火灾报警系统。现有的大部分高层住宅的火灾自动报警系统多集中在走道、前室、楼梯间等公共区域，其对室内火灾的预警作用相对有限。

● 室内设置自动喷水（喷淋）系统。在现有《高层住宅规范》里面，并未强制安装。所以，也就导致了室内火灾在初始阶段不能得到及时遏制。

● 用消防卷盘来代替水袋。现有的高层住宅消火栓多设于走道、前室、楼梯间等面积狭小的公共区域，若业主未受训练，在狭小空间内理顺并接好栓口、水枪是十分困难的。而消防卷盘，却是构造简单、操作方便。所以在消防人员未到场时，业主就可以迅速有效地扑灭初起火灾。

● 设置避难间。如万达与中国建筑科学院合作，实现其避难间墙板的防火能力比普通建筑延长一个小时的突破。

● 开内倒（内平开+上悬）窗。现有住宅中，窗户的开合形式一般有平开、推拉、悬窗等形式。平开窗通风良好但安全性差，悬窗则是安全性较高但是排烟、通风效果差。所以在设计中，可将二者相结合，优势互补。

● 装修设计简约为主。尽量避免四壁墙面贴满板材的做法，因为过多的软装将大大增强火灾的危害性。

室内防坠落安全设计

小孩子在室内高空坠落的缘由大致有三个，一是栏杆设计高度不合理且缝隙过大；二是室内飘窗缺少防护措施；三是窗户边摆放了桌子椅子和床，且未对窗户的开合形式做特殊处理。

● 栏杆的设计要严格按照要求来做

● 对窗户也要采取一定的防护措施

对于窗户的开合形式,采用平开和上悬开向结合的方式，因为平日以上开形式，利于孩子够不着。同时，设置门窗安全锁，开合时控制缝隙，如不超过四英寸。

阳台地面不堆放杂物或摆放椅子，窗台附近也应避免放置可攀爬的器物或家具（沙发、凳子、床、矮柜等）。

有危险（相对于老人、小孩）的地方要用家具和其他有关东西堵起来，打消去那的念头，如在窗户前摆放一大盆花。

室内的绿色生态系统的打造

室外大气污染日益严重，室内因装修不当空气质量也是一团糟。当下，谁能为客户营造一个绿色健康的生活空间，谁就抓住了客户的钱袋子。

在这边走的最远的就是朗诗了。如其室内绿色系统已经发展到了3.0版，在此标准下：其精装修房室内的甲醛含量比肩芬兰S1级（全球最严）；新风系统除霾率达95%；

当然，在此基础上，绿色住宅也成了朗诗的一块金字招牌。

做好室内的防磕碰等人性化设计

现在的很多室内装修，都是一味强调美观个性等等，往往忽略了孩子和行动不便的老人的安全。据有关机构统计，90%的儿童意外事故都在家中发生，其中又有80%的儿童受伤是因尖锐物磕碰和滑到摔伤。因此，室内的防磕碰设计是势在必行。

● 室内窗户的防磕碰。室内的窗户开启后，其窗扇棱角距地高度仅为0.9m左右，3～5岁儿童在窗边玩耍时，很容易撞头。而外平开窗在高层建筑中又不被允许，所以可通过开内倒（内平开+上悬）窗的形式来规避儿童被撞头的风险。

● 室内地面防滑。在卫生间、客厅等区域等儿童易出没的区域，采用防滑地板和防滑瓷砖。

● 家具的防磕碰。室内家具采用圆角化设计，如儿童床/老人床、床头柜、衣柜、梳妆台、餐桌、椅子等。且为安全考虑，倒圆半径不小于10mm。同时，家具要靠墙而立，且样式尽量低矮，防止因拿东西导致的倾斜等。

● 室内动线要通畅。如卧室到厨房、入户门、阳台及厨房到餐桌，这四条线上绝对要畅通无阻。不能摆放容易碰翻、掉落、易碎的物品，如落地博古架，花架，花瓶，仙人掌等。

● 室内楼梯加装安全门栏。对于室内带有楼梯的住宅来说，家里宝宝一旦会走。防止宝宝攀爬楼梯就成了一件大事。

小区公共区域也应注重安全化设计

小区内部的道路、休闲及游乐设施，也是易发生安全性事故的地方。因此，从设计的角度需要提前给予考虑。

● 小区内部道路，地面尽量做平顺处理，避免孩子在社区内骑自行车、玩滑板、直排轮时的意外摔伤、跌倒。

● 小区的儿童游乐设施、设备，要做去边角化的设计，尽量用圆弧或加包围。

● 小区内景观也应有安全化设计，如水景最好采用20厘米深安全限度，并在戏水区域采用水电分离设计，避免意外漏电、溺亡等情况发生。

二、在建筑的选材上，房企要兼顾安全性和绿色健康

随着购房客群越来越成熟，也越来越注重生活的安全感和健康品质；因此，房企在选择建筑材料时，除了经济性外，还应该注重安全和绿色等指标。

室内的装修选材要兼顾防火和绿色

● 现有的装修中很多材料都属于易燃材料，所以，房企在做精装时，要考虑易燃材料的比例。如果大量采用易燃的装饰材料，发生火灾时，只会助长火势的蔓延和扩展。

● 市面上很多装修材料，对健康都有很大的危害。出于对环保和健康的考虑，对一些建材应谨慎选择。

注重对小区道路、休闲及游乐设施的选材选料

社区的公共设施需要经过长期的风吹雨淋日晒，而后期处于成本考虑，物业对其更换的概率又很低。因此，前期的选材选料就至关重要了。

● 内部道路铺装，尽量采用沥青，或者彩色沥青。因为其有着弹性强、减振性强、透水性强等优点。同时，应尽量避免陶土砖、彩道砖等易遇水长青苔材料。

● 儿童活动区域的器材尽量避免使用木制材料，因为，其在长年风吹日晒易老化折断，或长期踩踏造成断裂、翘壳、表皮脱落等问题，易对小孩造成二次损伤。应该多才用铁制器材，同时对表面进行防撞包装。

● 对于小区内的休闲座椅，应以石材为主，避免木材、塑料、金属等易老化折断的材质。

三、严格遵守工序或改进工艺，提升安全质量

工艺工序往往是质量安全的重要保障，因此，施工中，要么严格按照工艺工序施工，或是改进改良工艺进一步提升安全质量。

通过改进外墙施工工艺，减少墙体脱落的概率

由于部分施工单位的基层处理及铺贴方法不妥，找平层抗拉强度不够、砖底粘结砂浆不饱满、构造不合理等等问题。导致出现外墙面砖甚至连同基层一起坠落，砸伤路人。

施工质量是防止外墙砖脱落的关键，如在施工过程中，应严格按照：基层→找平层→粘结层→饰面砖的４层结合法来做。而且外墙砖的施工时间应该根据工程所在地的气候条件，要在室外温度高于５℃的情况下进行施工；

在室内水电、燃气等施工中，强化工艺工序管理，确保安全质量

很多住宅在交房入住后，出现诸多如漏电、漏气等问题，很大一部分原因出在了前期施工中的工艺工序不当。

● 施工中，严禁镀锌燃气管道直埋墙内。而且连接燃气灶具要使用专用胶管（不得超2米），一定要插到单头旋塞阀的根部，并且用喉箍固定（后期的很多漏气就是因胶管固定不到位）；若穿墙的话，则使用金属软管。

● 在燃气灶、燃气热水器上要安装熄火保护装置，当燃气火焰因自然原因熄灭或用户未关好燃气阀时，自动进行关闭。

● 在燃气安装工程完成后，一定要进行气密性试验。现在很多装修队伍因不专业，完工后不进行气密性试验，结果交房后存在泄漏隐患。

● 一定要严格按照程序，接入等电位端子箱。等电位的作用相当于一个安全气囊，能大大减缓电对人的伤害，其与漏电保护器一起形成双保险。（现实中等电位几乎处于被忽视状态）

● 施工中不能直接在墙壁上挖槽埋电线，应采用正规的套管安装，以避免漏电和引发火灾。

● 为保证电、气的正常运作，电力管线及设备与煤气管线净距不得小于10厘米，电线与煤气管交叉的净距不少于3厘米。

通过提高装修工艺工序水平，减轻因施工不当导致的污染

在精装房项目的装修施工中，要特别注重对隐蔽工程，如防水、底漆、胶粘剂、墙面的细节处理。如对人造板材进行饰面、封边和板材上钉子孔做封闭式处理，这样就可以控制因人造板中的甲醛释放，减轻室内的污染。

四、强化物业管理，让安全落到实践中

现在很多社区的消防、安全环境很是不乐观。

很多物业公司对小区内消防设施不清楚、不会用、不管理。制定的很多应急预案和管理制度多流于形式。当事故发生时，物业往往束手无策甚至临阵逃脱，最后事故变悲剧。

这些情况的发生，本质上源自于物业管理方缺少安全观念和管理意识，使得下面安保等执行人员的工作也变成了形式。

社区安全管理从小处着手

预期把安全管理整天挂在嘴边，倒不如把安全融入到日常工作的中。通过物业的日常管理，来践行安全小区的物业服务理念。

如东原在小区进出口，设置一个1米高的标识牌。若有1米以下的孩子单独出小区时，保安会第一时间将其拦下，并迅速与孩子家长取得联系，寻求家长的意见；

如金茂某项目的物业则规定，小区严禁快递及外卖人员进入。业主的快递或点的外卖，则由保安进行统一配送。

通过专业培训和比赛，迅速提升物业人员专业技能

现在的物业管理有两大难，一是现在很多基层人员都是新招而来，专业技能低下；二是虽然针对很多安全问题都制定了应急预案，而且还会进行定期的演练。但最后成了走过场和形式，完全没卵用。

而针对这两大痛点，龙湖物业则找到了很好的突破点。

首先其建立了一套完善的培训系统，为不同阶段的员工提供了不同的培训，包括新员工入职培训、通用素质能力的培训、职能专业培训、企业文化的培训、参观学习、外部课堂培训、在岗传帮带培训等，让一个小白能快速成为行家。

其次，举办服务技能精英大赛。除了正常的保洁、绿化、工程等环节外，还将消防水、火灾现场扑救演等融入比赛，这样做就大大提升了物业人员参与的用心程度。当事故真正发生时，物业人员也不至于手忙脚乱。

借助高科技，提升整个小区的安防水平

借助科技手段，对于一些盗窃、走失、高空抛物多发事故采用先进的摄像技术进行监控，以获取事故的第一手材料和证据，同时也能大大减少后期同类事故发生的概率。

如碧桂园某项目就配置了四重智能安防系统，如通过社区电子围栏系统，有效预防危险侵袭；门禁管理系统，则可以识别谁否是小区业主，有效甄别和控制小区外来人员，最大程度保障安全；数字监控系统，则是实现了对社区的24小时无死角监控，图谋不轨人员的监控和威慑，还帮助寻找家里走丢的儿童或老人；

作者：明源地产研究院 李春恒，个别图片和资料来自网络，在此表示感谢。

点击【阅读原文】，立即体验金地集团、鲁能、禹洲都在用的工程管理神器↓↓↓