汤臣跑了！20亿甩掉项目撤离天津

文／王晓晨（公众号：晓楼市）

6月30日，汤臣集团宣布，其拟将所持有的天津汤臣100%股权出售予天津招胜房地产有限公司，现金代价为人民币20.16亿元。同时天津招胜提供3.44亿元资金，用于天津汤臣偿还其结欠卖房的同额垫款。据悉，天津招胜为招商蛇口旗下子公司。

事实上汤臣在天津的布局要追溯到2010年，天津汤臣和天津城投旗下天津金融城合作开发津湾广场二期项目，由7号楼、8号楼和9号楼三栋物业组成，其中7号楼为住宅「汤臣津湾一品」项目，8号楼为商业「One Mall」项目，两者分别持有75%和25%权益；9号楼为商办「京津中心」，两者分别持有51%和49%权益。

然而就在去年10月，汤臣集团将所持有9号楼（京津中心）的51%股权，以11.75亿元对价出让给温州市中保世纪。因此，现在汤臣再把7号楼和8号楼转手卖给招商蛇口后，将彻底卖光在天津的所有项目，套现离场。

换句话说，汤臣跑了！

谈及汤臣集团的发展历程，上海汤臣一品是绕不开的标签。

十年前，天津房价4000左右，上海房价1万出头，在那个年代，汤臣一品卖10万/㎡，这在当时是不可想象，就连远在1300公里以外上学的我都知道，在上海的黄浦江边，有4栋高楼，一平米可以在天津买一套房子。

其实，汤臣一品的这四栋高楼，不仅仅是豪宅那么简单。它总能让我想起电影《大上海》中，黄晓明扮演的“成大器”站在“大上海夜总会”门前，仰望着整个夜上海，发誓要成为这里的老板，将来要站在“大上海”的最高处。

它是矗立在黄浦江边的关于成功的丰碑。

作为全国豪宅的标杆，汤臣集团成功了，他想把这个成功继续复制到其它城市，于是汤臣来到了天津，看上了津湾广场这块地方。

津湾广场位于天津市和平区的海河河湾南岸，建筑风格采用欧式建筑，与周边原租界内的历史建筑一致。而天津市的和平区，就像北京的东城、西城，上海的卢湾、南市、黄埔，四周接壤的全部为市内区域，属于城市的绝对核心。

所以，汤臣津湾一品正好位于和平区内的河道湾区，从区位上看与上海的汤臣一品极其相似，都是绝版的地段，最好的江景（天津为海河）。但结果却完全不同，这个被寄予重望的项目并没有延续上海汤臣一品的光芒。

那么，汤臣当年究竟为何会选择天津？

是了，那是2010年。

这一年，国家中心城市、环渤海地区经济中心等各种光环加持下，天津开始“起飞”了。以恐怖的15%以上的GDP增速一路赶超重庆、苏州，目前经济规模稳定排在内地城市第5名。

与此同时，占天津一半经济规模的滨海新区，其发展也是如日中天。人民日报在2006年6月25日评论道：继上海浦东新区之后，天津滨海兴趣成为全国第二个综合配套改革试验区。滨海和深圳、浦东一起，成为又一带动区域发展的新经济增长极。深圳-浦东-滨海，三驾马车，并驾齐驱，是中国改革开放版图上关键性突进。

这一切都与当年的上海浦东太像了。1992年，被称“浦东开发投资第一人”的汤臣集团创始人汤君年参加上海浦东陆家嘴金融贸易区土地招标，拿下了第一个开发项目——汤臣一品，以此为起点，汤臣集团得以名满地产界。

后来有天津的媒体采访汤臣集团，其表示：天津就是当年的上海。所以，汤臣全国化步伐的第一步选择了天津。

“天津有当年上海一样的发展潜力。”在汤臣集团执行董事汤子嘉眼里，拥有滨海新区的天津就如同18年前他们坚定入驻的上海浦东，他甚至认为，“作为带动环渤海地区发展的新的经济增长极，天津滨海新区未来经济总量全面超越上海浦东已成定局。——出自2010年11月汤臣集团执行董事汤子嘉的媒体采访

不过，中国经济第三极，是不是有点眼熟？

后面的故事大家就都知道了。

现在，还有多少人记得在这个雄安东边200公里处，有一个比它大20岁的滨海新区呢？

然而，天津的津湾广场在过去多年一直像一座鬼城。

首先，是交通不便。无论是住宅还是商业办公，开车去津湾广场非常不方便，周边是过去的外国租界区，道路狭窄，但挨着天津火车站，车流量非常多。

最奇葩的是津湾广场旁边的解放桥，正经的地标建筑，跟法国埃菲尔铁塔一样的工艺，那种工字钢铆钉结构的钢架桥，桥中间能抬起来过船。就是这样的一座桥，居然可以跑机动车，所以天津站的几十趟公交车有一多半都是必经这里，基本两三辆公交车上来，这桥就堵了。

加上各种黑车、出租车、三轮等在周边趴活儿，导致方圆几公里交通拥堵，游客、行人等车站周边人员杂乱。所以开车到津湾广场非常不便，公共交通仅有地铁，然而天津地铁的建设却是非常落后的。

在过去很多年中，由于招商运营能力弱，津湾广场≈电影院。因为在IMAX刚开始流行的时候，津湾是天津少数的几家有IMAX屏幕的影院之一。于是，津湾广场每天人流量的时间，呈现非常整齐的节奏，但周边商铺依然冷清如鬼城。

其次，是区位仅仅看上去很美。7号住宅楼汤臣津湾一品均为大平层产品，总价段在1000万左右，天津市的同价段产品均有较优质的学区和配套，但说实话，汤臣津湾一品的配套小学，跟它的价格实在很不匹配。

产品方面，汤臣津湾一品得房率还非常低，据了解仅有65%，最终折算出的实际价格与一般的楼盘相比，并不占优势。

同时，随着天津市城市中心向西南方向扩张，津湾的区位优势也始终受到挑战。

如今，汤臣为何在这个节点上撤离天津？

我个人觉得原因有二：一是随着中国房地产行业集中度的提升，寡头效应，现在的中小房企生存非常艰难。目前资金面在收紧，房企的资金流很紧张，尤其是做高端豪宅的汤臣，很难实现现金流的高周转。从投资回报角度考虑，趁现在能全身而退就果断清仓，收回利润是一个明智的决定。

二是，天津楼市目前处在高位，后市变天似乎已是板上钉钉。（变天不等于暴跌）

新房方面，根据国家统计局的数据，2017年4月天津新建商品住宅价格环比下降0.1%比上月收窄了0.3个百分点，同比上涨了18.1%。

二手房方面，在全国楼市调整的大背景下，北京、上海、深圳的二手房价格率先绷不住了，已出现不同程度的房价连续月环比下降。

天津新政将二套首付直接提升至6成，瞬间按住了一大批购房需求，导致短期内供大于求的局面是肯定的，然而房子还是那么多，需要卖房的还是要卖，到时候等着用钱的卖家必然会开始率先降价。

事实上，由于几乎没人看房，已经有不少着急的房主多次调降挂牌价格了，最终下降个20万再成交是很普遍的。

根据机构的数据显示，2017年4月，天津二手房成交面积为79.44万平米，环比下降60.11%，同比下降59.09%；二手房成交均价为12634元/平米，环比下降14.99%，同比上升5.90%。

最后，说一个关于近期天津土拍的事，也许能给大家以参考。最近和很多开发商投资口的同行聊天，有几家TOP50房企（也有20和30内的）表示，明确不看好天津接下来的楼市，他们公司已经决定放弃报名参拍天津的土地拍卖了。