上海首现租赁住房用地：房价要跌VS租金要涨

昨天（7月4日）晚上10点，上海规土局网站发布2幅新地块公告，分别位于浦东新区张江和嘉定新城。

据小易了解，以上2幅地块的位置颇佳。

早在2014年，浦东新区张江南配套生活基地就曾拍出过2个地块，并接连刷新了张江当年的单价纪录。在这其中，2014年9月5日浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块以23.7亿元被珠海华发竞得，楼板价为25765元/平方米。2014年10月22日三湘股份以9.65亿元将浦东新区张江南区配套生活基地A3-04纯宅地收入囊中，成交楼板价为26057元/平方米。

同样的，离此次推出的嘉定新城E17-1地块不远处，嘉定新城E27-1地块就曾于2016年7月21日被福建房企建发以41.98亿元的价格夺得，楼板价3.03万元/平方米，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到3.76万元/平方米。

值得注意的是，昨天（7月4日）晚上所推出的这2幅地块的土地用途都显示是“租赁住房”，是上海首次以招拍挂的方式出让此类住宅用地。公告中称，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售，受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

公告一出，市场上就出现了几种截然不同的论点。

第一：新建房子只能租不能卖，那房价是要跌了吗？

第二：新建房子不能卖，那剩下的可以卖的房子就更要涨了！

第三：新建房子只能租，那房租是不是要开始涨了？

第四：房租的价格取决于房客口袋里的钱，差500块钱差一批人！

出租房即将面对“正规军”

对此，小易特意查询了目前租赁市场信息，据查链家网租房数据显示，张江南配套生活基地地块周边，张江板块在租房源约471套，康桥板块在租房源约496套，川沙在租房源约535套。

而嘉定新城E17-1地块附近同一板块的嘉定新城在租房源约364套，安亭板块在租房源约427套，南翔板块在租房源约315套。

这些房源大多零散在各个街道马路之中，通过房屋中介的渠道出租租赁。

与此同时，据某知名连锁集中式长租公寓运营商官网显示，其上海张江连锁店共拥有2幢楼，目前已无空房，其上海汽车城站店，目前仅剩5间房可供预定。这些房源很多都带软硬装修及家电，甚至还拥有运营商所提供的物业管家等服务。

从本次公告所推出的地块来看，这些“租赁住房”在某种程度上更接近于“集中式长租公寓”模式。在未来的整体持有及运营的过程中，为了吸引更多的客流，保证出租率，势必会推出一系列增值服务。而在相近租金范围内，有组织有规划有管理的“集中式长租公寓”与自家的闲置的“零散式小出租房”相比，高下立现。

简单来说，短期来看，浦东张江及嘉定新城所推的两块“租赁住房”周边的“老破小”以后的市场会被挤压，个人散租的零散出租房需要面对开发商及运营商统一化管理的长租公寓的冲击，日子不好过了。

运营商召唤租房市场黄金时代

事实上，从去年开始，万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等房企都已经开始涉及长租公寓，而从前几年开始，很多轻资产长租公寓运营商也开始了他们的扩张之路。

“从旁观角度来看，这是很明显的信号，一个超级租房大时代已经到来。政府对于租房市场的发展正在大力推动，从土地供应，税收，审批等各个维度都在发力。买房时代已经过去了。对于租房市场的整顿还会持续，为长远发展扫清障碍做好铺垫。”蘑菇租房创始人龙东平面对采访时如此说道。

对此，某知名连锁集中式长租公寓运营商却显得并没有那么乐观：“从发达国家的经验来看一个特别有效的，或者说一个规范的租赁市场。其实能在一定程度上对冲新房市场的泡沫。这次的公告，从租赁市场来说，你们可能觉得会是一个相对比较好的信号，但是到了具体落实的层面上讲，由于运营收入很难覆盖土地成本，所以，还是希望可以看到后续的相关一系列政策。”

不能说房价贵，也不能说租金便宜

中原（上海）租金指数月报显示，4月全市租金均价77.7元/平方米/月，4月上海商品住宅成交均价约47100元/平方米，这样看来，若是纯依靠租金收入，则需606个月，约50.5年才能回本，租赁回报率不足2%。

事实上，一直以来各城市静态租赁回报率都长期集中在1.6%-3.8%，低于国际4%-6%的合理水平。

面对这样不同寻常的租售比，要回归常态，只有两种选择，要么降房价，要么抬租金。

某知名连锁集中式长租公寓运营商认为：“其实不是租金的问题，租金其实应该是跟人们的可支配收入挂钩的。我们主要的一线城市的核心问题是资产或者说房价过高，而不是租金过高、过低的问题。”

从本次上海规土局网站发布的2幅新地块公告来看，投标起始价相对较低，届时拍出的楼板价也应该不会过高。

易居研究院总监严跃进表示：“对于此类地块来说，持有型的开发理念不断深入，这充分说明了当前对于此类地块调结构的导向。实际上北京市场已经出现过此类完全自持的地块项目，上海现在推进也说明发展租赁市场的决心。”