要么做精装,要么被淘汰!房企如何对标碧桂园、中海，从0开始做精装？

自从各地调控政策出台，很多受到限价令影响严重的项目，将原本毛坯的房源改成精装修来销售，这种现象层出不穷，早都见怪不怪了。但是前两天，明源君接触到一个深圳的项目，也是从去年开始计划将毛坯单位改成精装修销售，考察、设计、招标、建样板，热火朝天的干了半年多，结果却由于精装样板出来效果太差，完全不能达到预想的要求，最终决定取消精装，回到之前的毛坯销售，半年多里所有的工作全部白费……

这个房企规模不大，进入深圳市场时间也不长，之前没有过批量做精装的经验，这次尝试会失败明源君其实并不惊讶，但是多个部门大半年的人力和时间成本全部付诸东流，付出的代价还是蛮大的。对于没有过精装修经验的房企来说，从零开始做精装修确实是一件非常有难度的事情，在现在的市场趋势下，精装修已经成为未来的市场主流，房企应该如何从零开始学做精装修，是一个要好好研究的课题。

现有政策引导下

要么做精装，要么被淘汰

目前越来越多的城市都出台了全装修政策，除了北京、上海、深圳、重庆、江苏、山东、浙江等经济发达的省市，还有四川、河南、安徽等省份。据不完全统计，2016年就有5个省市明确了全装修进程。

可以肯定的是，精装修是未来的趋势。根据中国精装产业联盟秘书长陈忠莉的说法，从各地陆续推出的鼓励精装修政策预测，到2020年精装修的比例将达到80%以上，5年内将彻底消灭毛坯房，这么算起来，留给那些还没有精装修经验的房企的时间只剩下三年了，要么赶紧学习做精装修，要么就是被市场淘汰。

各个房企之间，精装修的竞争也会越来越重要。随着大型房企都逐渐形成标准化的精装修体系，各房企之间产品竞争的战火，也早已经从户型领域烧到了精装修领域。万科的强收纳体系、金地的五心精装都已经成为非常成熟的营销概念，来为产品形成溢价。中海、绿城、恒大在精装修上通过成本管控、品质管控都逐渐形成了既定的竞争优势。在未来，精装修成为标配后，精装修领域的竞争也会再升级。强者恒强基本是大势已定，而小房企要在变革中不被淘汰，必须要快速成长，努力学习行业成熟的经验，动作一定要快。

精装修是新的利润增长点。精装修可以给产品形成溢价，单独从精装修这个项目上，房企就能够获得一定的利润。目前行业利润变薄，精装修的盈利也会成为房企越来越重要的利润增长点。同时精装修涉及到的供应商和分包商众多，在成本优化和项目管理优化上空间也很大，就算是相同档次的装修标准，不同的房企在利润空间上也会存在很大的差异，可以说，做好精装修直接关系到企业的盈利能力。

不得不做精装修，但是房企真的要开始做精装修，又是一件非常困难的事情，首先会遇到的就是没人、没资源、没经验的三个难题：

没人才。目前整个行业内对精装修领域的人才储备是相对匮乏的，尤其是拥有批量精装工程经验的人才，所以几乎所有刚开始做精装修的房企都会面临“人荒”的问题，就算是大企业也不例外。几年前碧桂园开始做批量精装修交付的时候，就陆续从万科、恒大、格力等地产公司挖走了大量有批量精装经验的人才，为后期大面积的精装开工做人员储备。对于小房企而言，要想找到合适的人才，只能从大房企去找，这种人才流向有一定的难度。

没资源。精装修涉及到装修总包单位以及各个分包单位，材料供应商等诸多的合作单位。房企没有合作过知根知底的施工方，又缺少优质的供应商资源，难以保证施工质量和材料的优质。同时刚启动精装修的房企，都是小规模试点，尚未形成批量装修规模，在成本控制上谈判能力也有限。前面提到的深圳房企，完全参考万科的设计来做精装修，最后做出来确实四不像，不得不说，一部分原因还是在材料供应商这块儿，差距太大。

没经验。精装修工程对于房企的统筹总控能力要求是非常高。设计阶段涉及到企业内部多个部门之间的协作，营销要直接干预设计，土建和装修也不能脱节。施工阶段涉及到总包分包单位之间的配合和交叉作业，如何有序的进行配合需要一定的经验基础，大家都没有经验，又要有大量配合的工作，责任分工也不明确，工作标准也没形成，工作效率低，极易出问题。

可以说，不克服这三个问题，零经验的房企要做好批量精装就是天方夜谭。

借人、控资源、学经验

三管齐下完成从0到1的突破

要从零开始做精装修，房企必选要将这三个问题逐一解决，总体上来看，应该是人力先行、建立资源把控标准、项目管理抓关键节点。

一、人力先行

精装修涉及到的工程单位多，项目管理相对复杂，房企本身必须要承担起统筹管理的责任，甲方强管理对于精装修工程的顺利进行是最重要的核心。前面提到失败的深圳房企，事实上就是没有做好这一点，甲方没经验，外包给乙方，过程中又缺少有效干预和监管，以至于过了大半年，工程样板做出来效果不理想，才发现积重难返。再来从头找问题和重新调整，时间和人力成本都难以承担。

精装修工程对项目管理的要求高，就必须要有专业对口的人才，对于零经验的房企来说，首要工作就是挖人。之前明源君给大家分享过一个案例，苏南旭辉在刚准备做豪宅的时候，地还没拿，就先从几个著名房企，把行业内做精装修豪宅很牛的一些人都挖来了。接着，苏南旭辉让可能参与豪宅项目的所有人出去参观学习，然后互相交流。还成立了旭辉鲁班学院，请做过精装修的专家讲课，请最牛的施工企业讲课。

除了从外部高薪聘用有项目经验的人才之外，零经验的房企也可以考虑进行人力和管理的外包。目前很多在精装修方面经验丰富的大型房企，例如绿城，会提供代建服务，输出成熟的管理经验。跟着专业的人干一次，边看边学，也是尽快提升的一个途径。

二、建立资源把控标准

做批量精装修，需要多方资源的引入。房企要对众多的总分包单位进行审核、对材料的供应渠道和品质进行把控。在这个把控过程中，房企要逐渐建立自己的标准：到底通过什么方式来判断一个施工单位是否符合要求，如何才能保证施工材料品质过关、成本最优。

1、施工单位审核

精装修标段划分需考虑的问题比建安总包的标段划分复杂，在对施工单位进行审核时，除了一般的企业资质、工期、项目管理能力等常规因素外，还要摸清精装修总包项目管理人员组织架构、管理人员能力水平判断、劳务分包标段划分、承包模式、工人地域来源等相关信息。同时，对于施工单位管理人员的人数和能力要从严要求，可以通过实体样板间的实施来进行摸底。

2、确定合理的材料供应方式

精装修工程材料供应众多，各种供应方式都有明显的优缺点，直接影响到对材料成本和品质的控制。一般来说，甲供的供应方式，甲方对材料的控制力强，又能有效降成本，乙供则刚好相反。因此，一些房企会选择大宗的材料、对装修质量影响重大的材料采取甲供的方式，非主要材料、总价不高或对装修成果观感不产生直接影响的材料采用乙供方式。

▲万达某精装项目工程供应方式

但是对于从零开始做精装修的房企来说，乙供有非常大的优势就是操作容易、权责明晰，房企的管理抓手相对更简单。对于精装修初学者而言，管理风险相对较小。而对于乙供方式带来的，甲方对材料控制力差的问题，可以用其他的方式去规避：

做好材料质量控制工作，避免乙方使用劣质材料影响工程质量。

在材料进场时，甲方、监理、精装单位共同验货。验收内容包括：是否有色差、厚度是否符合要求、是否破损断裂、防护剂涂刷是否到位，背筋等保护措施是否到位，要有严格的品质把控。

设计封样的材料现场必须留存，以便比对进场的材料是否满足设计效果要求。进场材料必须提供合格证、检测报告等资料存档，所有材料必须满足设计要求、质量要求、国家相应的环保要求等等，并且现场项目部及监理检验合格后方能进行施工，否则必须清场。

对部分材料采取甲指乙供的供应方式。指定材料品牌、规格、供应商和材料单脚，并且提前对材料商进行招标、询价，确保获得可靠的材料供应商和优惠价格。增强对材料品质的控制力。

三、项目管理抓关键节点

房企从头开始做精装，初始阶段比较难做到精细化。在工作中要做到抓大放小，抓准关键节点。施工前，要做好项目精装的精准定位和成本控制。施工过程中，要做好工作面交接和成品保护。

1、设计阶段

设计阶段的成果，其造价成本基本会占到项目总成本的70-90%，前期决策确定的设计方案的准确性够不够，将直接决定后期实施成本的高低，和项目管理控制的难易。因此，在设计阶段要做好精准的定位，并设计好成本控制流程。

精准定位。也就是精装修项目整体定位，精装修定位需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配，同时需关注客户的敏感点。精装修定位的结果一般为每平方米建筑面积装修成本额(平米指标)或天地墙装饰用料及家具电器配置明细表。

可以参考中海的做法，将项目主产品线归类梳理出（每平米1500-3000元）、中档（每平米1000-1500元）、低档（每平米500-800元）3个等级，每个级别有对应的设计风格和材料部品配置标准。

设计成本控制流程：

根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。（由营销策划部门、设计部门确定）。

按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。

按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。

根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。

根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。

按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。

2、施工阶段

项目施工阶段重点是保证各施工方的交叉作业，能够顺利的进行交接。要设计详细的场地交接标准，做好工作面、控制线、水电管路、洞口尺寸的交接。

交接完成后，要做好前期工程的成果保护，避免出现损毁、破坏，导致返工，造成浪费，延误工期。要求施工单位增加精装修项目实施过程的成品保护投入，特别在项目后期时段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。良好的成品保护可以大大降低交付后客户的投诉率与返修率，节约保修的人力、物力成本。

另外还应加强成品安装后项目局部维修工作的监督力度，避免边“修复”边“破坏”。如切实加强卫生间的“渗”、厨房间“漏”的工作管理，项目参与各方应严格控制防水施工过程的隐蔽工作，坚持一户一验，三次试验，务必做到彻底杜绝渗漏隐患。

▲中海的精装修成品保护标准

作者：明源地产研究院 苏兮，更多探讨、交流或投稿，请添加微信号：changle8068

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