一个城市的房子到底能不能买，认准这三点！

一直以来，有很多朋友在后台给观察君留言，XX城市能不能买房？我们认为，一个城市的房价到底如何走，它既受一些共性因素影响，也会受所在城市的一些个性因素影响。

具体来说有三点是比较重要的，分别是钱、楼市调整方案和经济基本面。

一、钱

钱最牛的地方，就是它的流动完全不受束缚，想去哪就能去哪。所以考察钱的动向，能让我们对当前楼市有一个总体性的把握。

买房需要钱，大家都没钱的时候，房子就卖得便宜一点；大家手里有比较多的钱的时候，房子就会卖的贵一点，大家收入增长等的比较快的时候，房价也会增长得比较快。

这是一种理想的状态，房子跟收入挂钩，但房地产还有一些它自己的使命，有时候需要刺激一下它来让经济数据变得好看一点，所以具体到某个时期来看，市场上钱多钱少跟货币政策有关系。

2014-2016年，是我们的房地产第三个短周期的上半场，当时增长目标和大量待售商品房带来的双重压力导致购房门槛被降低，最直接的体现就是买房首付少了，贷款难度降低了，贷款折扣也不低，还有的地房减免了契税。

但到了2017年，这一轮周期已经进入下半场，货币已经开始趋紧，市场上的钱越来越少。M2的增速在今年5月首次低于10%，为9.6%。M2增速的下降说明商业银行放贷规模在收缩，而房地产方面的开发贷和个人住房贷款尤其明显。用于买房的钱少了，开发商从银行也拿不到贷款了，流通于房地产行业的钱少了，房子自然也得降价卖。

前几天，郑州融创一个项目就按备案价开盘了，比去年很多项目卖得都便宜，而且没有捆绑精装修和车位，原因就是开发商给予走量回笼资金。备案价限制了开发商的利润，但只要你想要回笼资金，就得降价卖房。深圳有家开发商，硬挺着，最后资金链断了，老板不见了。

二、楼市调整方案

楼市调整方案，是导致楼市冷热不均的直接原因。

有的城市希望多卖点房子，自然尺度就松一点，有的地方根本没多少房子卖了，那只能暂时遏制需求。通过动态调整来平衡供需是各城市常用的做法。

但调整方案运用的优劣也是有区别的，最后就是有的城市能够平稳过度，有的城市就可能要经历比较痛苦的过程了。

上图是7个比较代表性的城市，可以看到，厦门的楼市麻烦可能最大，房子直追北上深，但厦门的居民存款却是这7个城市中最低的。去年4季度新房还卖了309万平米，而今年一季度已经只有57万平米。这直接反映了老百姓购房能力的下降。

观察君认为，对于厦门这种岛屿城市来说，供应潜力有限，本应该先知先觉，限制楼市的流量，但最后却是后知后觉。调控的时机和力度的选择，导致厦门已成为全国房地产风险最大的城市。

而剩下一些三四线城市，基本上是不怎么愿意对房地产下手，一方面鼓励在外打工的回乡买房，另一方面通过peng改和给钱买房的方式来激活存量需求，楼市的火热又吸引了不少炒房客进入，所以，现在很多小城市的房J已经完全与当地人的收入脱钩了。

三、经济的基本面

经济好的城市，房地产没有理由不好，经济不好的城市，房J却很好，这就有问题了。

在这方面，东北算是比较明显，因为它是老工业基地，增速垫底，人口又是净流出的，但部分城市的房J却在逆市上涨，而且幅度不小，跟经济的基本面非常不相称，问题多多。

沈阳和东戴河是比较明显的两个城市，沈阳虽然是东北的中心城市，传统产业和新兴产业的比例也高达9比1，这样的产业结构，决定了沈阳楼市缺乏足够的想象空间。至于东戴河，则完全是所谓的旅游地产带起来的，但现在买旅游地产的都是同类人，二次销售则是最大的问题。

一个城市的房子能不能买，值不值，住得舒服很重要，但能不能变现也同样重要，前者是使用价值，后者是金融价值。

影响一个城市房J走向的因素还有很多，比如城市的待售商品房状况以及土D供应策略等，不过根据我们以上总结的货币、调整方案、以及经济基本面这三大因素，已经足以判断，如果房J的表现与以上三点相悖，那么买房其实可以缓一缓。