楼8| 展望2020年，后千亿时代商业地产如何投资？

2016年中国大宗物业投资交易额达1800亿元，中国房地产投资市场在盘桓千亿水平多年后，终于实现里程碑式的飞跃。近日，世邦魏理仕发布《迈向2020——后千亿时代投资策略展望》白皮书指出，到2020年，中国房地产投资交易总额有望达到2600亿元，较2016年增长45%， 投资市场潜力巨大。

整体大宗交易活跃度偏低 京沪活跃度比肩国际一线城市2020年投资增量更多来自高潜力市场

2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二，但交易活跃度仍然偏低，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期，预计2025年前后中国可进入中等流动性阶段，投资市场进一步成熟。

图表：大宗物业交易活跃度 （TAR）

注：世邦魏理仕将市场年度大宗物业投资交易额与可投资商业地产规模间的比率定义为大宗物业交易活跃度（TAR），该指标为投资者评价市场投资流动性的重要依据。

从城市层面分析，京、沪两地在交易规模和活跃度方面均明显领先于国内其他城市，已接近甚至赶超亚太区主要市场。2014-2016年间上海的大宗物业投资额和活跃度，均已超越香港和新加坡。

世邦魏理仕预计上海、北京两大门户城市在2020年投资交易金额将占总成交量的六成。广州、深圳、成都、重庆、天津及武汉这六个高潜力市场，将在新增市场交易金额中占到36%。

未来四年为国内机构资本建仓时期，上万亿资金排队入市

2014年以来，以保险机构和房地产基金为代表的国内机构资本，在内资投资总额中所占份额已由2008-2010年间的17%翻番至35%。但截止2016年底，国内机构投资者在国内17个主要城市的优质写字楼总存量中所占面积份额仅接近1%。世邦魏理仕认为，2017-2020年正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期， 预计将有1万亿元人民币资金排队入市。四类主要投资者将呈现如下投资特点：

保险业未来潜力巨大

房地产私募基金加速发展

开发商增持投资性物业

境外投资者稳中有进

中国商业地产的投资策略展望

本次报告以第三产业人均增加值作为主要标准，结合商业地产市场发展现状，将国内286个城市的商业地产市场划归为起步期、成长期、成熟期三大阶段，并预言一线城市将于2035年前后跨入稳定期。

图表：中国商业地产进化曲线

起步期（170个城市）：大部分城市能级较低，第三产业发展尚处起步阶段，商业地产需求有限，投资物业存量甚小，基础建设欠佳。代表城市为洛阳、北海、临沂、黄冈、邯郸。

成长期（112个城市）：第三产业快速增长，基建改善，商用地产开发活跃，存量增速在四个阶段中最高，但投资市场流动性仍然不足。代表城市为南京、苏州、杭州、天津、成都、厦门、合肥、郑州、西安。

成熟期（4个城市）：第三产业基建完善，商业地产需求旺盛，投资物业存量可观，流动性改善，投资市场交投活跃。代表城市为北京、上海、广州、深圳。

稳定期（暂无）：开发建设趋饱和，新建物业体量有限，投资物业存量充足且物业形态多样，市场高度透明，流动性较佳。

图表：不同阶段市场的商业地产投资主线

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨指出：“展望2020年，基础建设、城镇化、一带一路、中国制造2025、人口结构改变及跨区域流动、消费升级将成为影响商业地产投资策略的六大基本面驱动力。未来十到十五年，更多城市的商业地产市场将跨入成熟期，需求提质增量叠加交易活跃度（TAR）提升将有效支撑优质商业地产的资产价值。”

世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示：“中国商业地产存量投资大幕已经开启，国内机构资本建仓、开发商增持投资性物业的大背景下，大宗物业交易将持续活跃。中国作为目前全球为数不多的保持稳定和增长的市场，仍是全球资本配置的优选之一。展望2020年，投资策略上建议着重关注一线城市城市更新和成都、重庆、武汉、天津等高潜力二线城市商业地产迈入成熟期的趋势性主线，并布局雄安新区、一带一路等主题性机会。中国在房地产金融、企业年金入市、资本账户开放等宏观层面存在的制度性红利，预示着更长期来讲商业地产投资还将面临许多突破性增长的潜力。”

（资料来源：世邦魏理仕《迈向2020：后千亿时代投资策略展望》白皮书）