10大房企共“论墅” 南宁别墅市场真相是什么？

南宁的别墅市场经历了怎样的发展历程？当前南宁别墅市场现状是什么？南宁的别墅是否被低估？什么样的别墅产品最受欢迎？为何南宁“千万级”别墅越来越多?

6月16日，由易居（中国）企业集团·克而瑞联合广西房地产业协会共同主办的“南宁别墅价值及发展论坛研讨会”重磅举行。荣和公园墅、嘉和城、龙胤花园、江山麓府、国悦九曲湾、江山御景、金源中央墅、保利山渐青、丰泽·爱丽舍宫、合景香悦四季这南宁10大别墅代表项目的负责人参与了此次“论墅”研讨会。现场，易居（中国）企业集团·克而瑞 广西区副总经理黄海玲为大家解读南宁别墅大数据。先看各位嘉宾代表如何说。

大咖观点

广西房地产业协会副会长兼秘书长 李景新


中国的居住历史文化来说，房子一直以来都是老百姓家庭财产的重要表现，也是身份地位的重要体现。30年改革开放的发展，中国的中产阶层人口的集聚和高收入群体的增加，都带来高端居住需求不断加大。
南宁要打造北部湾城市群核心城市，未来将要建设1000万人口的特大城市规模，前景是不可估量的。人口提升和交通成本的降低，人的移动会越来越频繁，房子的需求也会不断加大。未来，财产税的增加，投资房产，一定会由“持有多”向“持有精”转变。供求决定价格，目前高端房产供应少，需求量大，加上土地和资源的稀缺，造成未来高端房产越来越成为新的投资热点。再从收入房价比来看，目前南宁商品房均价过万，而年薪50万的人群在不断增加，购买力不断提升，别墅为代表的高端物业需求必然会不断增加。

龙胤控股集团有限公司总裁 龙文彬
代表项目：龙胤花园

当谈到“对比大平层，同为豪宅的别墅，带来哪些不一样的生活体验时”，龙总用轻松幽默的话语道出了别墅的精髓：“天是我的、地是我的，院子是我的，房子还是我的；我现在住在这里，我儿子住这里，我的后代永远住这里”。
南宁的别墅发展，从“普通居所”到“终极置业”，从远郊别墅向中心演变，无论从产品本身，还是园林、服务等方面有了质的飞跃。龙总认为，现在南宁的别墅市场已经进入到一个成熟阶段，也可以说是一个“黄金阶段”，或者说进入到一个发展的巅峰期，无论是开发商、产品、消费者，都已经逐步发展成熟。

广西佳园房地产有限公司执行董事 覃光
代表项目：江山麓府

别墅，是可以传承的居屋，是可以生长的房子，是可以承载事业的平台。当前，南宁别墅市场进入一个“蓄势待发”的阶段。从供应的角度看，别墅土地供应越来越稀缺，接下来真正意义上的纯别墅几乎不再有供应了，在目前南宁市场别墅存量只有32万方的情况下，别墅的稀缺价值一定会越来越凸显。
土地是决定房屋价值的决定因素。别墅用地越来越稀缺，加上中国人骨子里面都是想当“地主”，一旦有经济能力，一定会想方设法从家居方面进行升级。从需求的角度来看，现在的60、70甚至80后，经过这些年的拼搏，财富都已经积累到了一定的阶段，购买力显著提升，置业层次的需求也不断提升，别墅需求逐步扩大。

广西国悦房地产开发有限公司副总经理 彭燕
代表项目：国悦九曲湾

别墅，可以说是不可再生的院落文化生活。无论是老人，小孩，都能在那里拥有自己的一片天地。南宁的别墅发展历程，经历了第一阶段的关注地段，第二阶段更关注价格，第三阶段，在赠送，在定制上都有了很大提升。尤其是近两年，我们越来越发现，别墅客户也有了越来越多考虑，他们自己也会思索，什么样的别墅更适合他们，而开发商也会越来越多的关注到客户的需求和体验。南宁接下来千万级的别墅会越来越多，别墅附加值也会不断增加，客户也能买到和千万级相匹配的别墅服务。

广西荣和集团尊墅项目营销总监 吴彦霖
代表项目：荣和公园墅

别墅是占天占地占花园的居所，是更符合中国人居住理念的优势存在。出，别墅可以在自己的花园玩耍，在内，可以三代甚至五代同堂，分层的空间给生活带来更有益的区隔。
南宁别墅市场发展的20年时间，不仅是产品和地段的变迁，更随着城市东移，现在南宁的别墅市场变得越来越多元，客户对产品认识水平也越来越高。别墅市场发展的过程，也是圈层思想转化的过程，别墅带来不仅是钢筋水泥，更多的是圈层的概念。
在中国人的理念当中，别墅是一个终极的居住梦想。这一居住梦想，就是对所有优质资源的占有。这些资源不仅包括了地段，不仅是学区，还包括了人文资源，即符合中国人自己居住需求的资源。中国人有守土观念，占天占地的观念，群居的观念，朋友圈的观念，别墅这一建筑产品更吻合中国人的这些居住理念。我认为，现在南宁的别墅尚处于洼地阶段，对客户而言，也是黄金的购买时期。

广西嘉和置业集团有限公司总经理助理 陈飞
代表项目：嘉和城

别墅是一种优质生活方式的代名词。很多的人生故事，只在别墅里发生。这一人生故事，可能是一条和孩子在花园里长大的狗，也有可能是父母在花园里栽种的花草瓜果，也有可能是你和合作伙伴在地下室里洽谈，这些故事构筑了不一样的人生，这是在普通住宅里不能发生的。
南宁的别墅已经进入到这样一个阶段，别墅不仅仅是三个平层叠在一起的空间，而是真正的不一样的生活方式。别墅代表的是一种最富阶层的生活方式，别墅不仅注重外观、内部空间，还特别注重外围的资源和价值。所以才有一句话叫做，不是所有土地都适合建别墅。别墅对环境，对配套，对景观都有非常高的要求，所以才有了很多江景别墅，山景别墅，温泉别墅，高尔夫别墅，还有很多新服务体系的别墅。

广西洋浦地产集团有限公司 江山御景项目营销负责人 王俊杰
代表项目：江山御景

南宁别墅市场从无到有，经历了20年左右的发展，到现在，客户有了更多样化的选择。尤其是一些城央别墅，对客户而言，除了别墅本身产品带来的不一样的生活方式，更多的是地段、配套等带来的便利。地段的价值在这个阶段越来越得到了凸显和回归。
广西的经济发展有一个后发优势，尤其是在南宁，外地人不断涌入，经济水平不断提高，增加了很多有购买能力的客户，他们能够接受的产品价格也越来越高。别墅存量有限，但是有别墅购买能力的人越来越多，这两者对比来看，南宁别墅市场还有巨大上升空间。

金源集团金源中央墅项目总监 姚益跃
代表项目：金源中央墅

别墅，可以说是给生活更多的想象空间一种居所。而目前，南宁别墅价值是被低估的。在北京，普通商品房和别墅的价格对比是在1：3.8~1:4.2，上海的对比值在1:4.5左右，二线城市如合肥，这样的价格比在1:2.5~1:2.8。而根据我们的计算，南宁普通商品房和别墅的价格对比是1:1.9，说明南宁别墅价格现在还是处于低洼阶段。
从早期对别墅的认识，更多的是房地产相关人士，到现在，越来越多人开始逐步认识到别墅的价值。尤其是从2012年以来，一些别墅产品开始发力，产品价值会重新回归，尤其是在现阶段这一轮价格上涨的推动之下，市场也会更加认识到别墅的价值。未来，大家会越来越认识到，这是一种越来越少的产品，是一种更高品质的生活方式，别墅今后会越来越抢手。

广西保利房地产营销策划有限公司总经理助理 武颖
代表项目：保利山渐青

别墅，让孩子可以在楼下玩游戏，让老人有了更多的休闲空间，它可以说是中国人最想达到的生活方式。南宁的别墅，很多人最早就是从建房子、建花园，到后来开始考虑圈层和精神文化的东西。
到现在，别墅更多的是强调一种价值观，例如现在很多项目开始打造中式院落生活，得到了客户的广泛认可。我认为，2016年以前“千万级”别墅还是一个比较高的门槛，但接下来这不会是一个门槛，越来越多的“千万级”别墅会在南宁涌现。

广西丰泽房地产开发有限公司营销中心总经理 黄业君
代表项目：丰泽·爱丽舍宫

相对大平层，别墅最突出的是圈层资源的价值。在早期的第一阶段，南宁别墅在产品、地段上的选择是不够丰富的。那时候，连开发商自己对产品都是不明确。在第二阶段，在产品上做了提升，例如在外立面、园林、配套上都做了升级。现在，进入到别墅发展的第三阶段，这一代别墅的标准如何？我认为开发商还需要做更多的思考。

合景香悦四季项目负责人 宋远顺
代表项目：合景香悦四季

别墅是拥有独门庭院，是可以随性惬意生活，享受快乐时光的房子。
从南宁市别墅的发展历程来看，经历了这十几二十年的发展，从资源分配、客户心理的变化，城市的变化，以及政府对别墅土地的管控来看，我认为，城市别墅是现阶段也是未来别墅发展的主流趋势。
以我们的项目为例，2013年我们卖的一些城市别墅，总价也就是两百多万，经过两三年的时间，现在总价已经上涨了一百多万，但是客户还不愿意转手，增值空间很大。

大数据分析南宁别墅市场

南宁别墅发展历经“4级跳”
研讨会现场，克而瑞大数据为分析了南宁别墅市场经历的“4级跳”发展历程。2008年以前，南宁发展还处于第一代别墅，以远郊初级别墅为代表，别墅周边的配套资源及交通设施还未完善，加之当时南宁郊外的自然景观构造粗糙，对居住者来说，居住体验较低，生活宜居指数不高，入住率低。

第二代别墅代表，是在2009-2011年左右的近郊资源型别墅，分布于南宁近郊，虽靠近城市但还是有一定的距离，受限于区域整体规划，缺乏优质配套资源及交通设施，城市功能有待开发；第三代别墅，是2012-2013年左右的城市复合型别墅。相较以往的别墅有了质的飞跃，屹立在城市功能待开发的商务地段，但与高层、小高层、洋房物业混杂在一起，社区整体品质感、别墅的纯粹性、业主身份的尊贵感有所降低。
第四代，是2014年至今的城市中心纯别墅。这一代别墅也更加突出圈层的纯粹性，且在景观、配套、产品功能上都发生了质变，这一类型的别墅，身处于城市中心，配套完善，内部规划合理，真正实现了别墅“闹中取静”的生活，这一代别墅是以荣和公园墅为代表的城市中心为代表。

2016年至今别墅持续供不应求
除了分享别墅的发展历程，现场，还揭秘了南宁别墅市场的大数据。
根据克而瑞数据显示，2012~2017年数据情况来看，南宁别墅总供应面积73.70万㎡、总成交面积65.95万㎡，供应微高于成交，但基本达到平衡的状态。但具体到每年份，2016年与往年不一样，供应面积仅3.16万㎡、环比降幅达85.23%；成交面积12.23万㎡，虽略低于前面3年，但明显供不应求，供求比仅0.26。

而2017年1-5月，南宁别墅供应面积2.68万㎡， 2月、4月及5月出现“断供”的现象；成交面积达3.70万㎡，且每个月均有成交，后面3个月平均每月可以达到1万㎡，去化速度较快。对比来看，2017年前5个月，供求比0.73，依旧供不应求。因别墅用地“禁供”、低密度住宅用地“严控”，今后的新增供应会明显降低，2017年及未来的别墅市场多以去存量为主。

未来南宁几乎无纯别墅上市
2016年，全国各地停止审批别墅类供地，同时严控联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批，未来别墅新增供应将逐年减少。克而瑞数据统计显示，截至2017年4月，南宁别墅市场存量面积30.29万平米、共765套，按照2016年南宁别墅成交量12万㎡、321套的去化速度， 3年内可销售完目前存量。
一般来说，纯别墅项目，容积率必须在1.0以下， 容积率1.0-2.5间，可能打造涵盖别墅产品的复合型别墅项目。

CRIC广西片区数据显示，从近3年南宁土地成交来看，容积率1.5以下无地块成交，也就意味着几乎无新增纯别墅项目供应。容积率1.5-2.0有3幅地成交，但2幅属万达茂已开发，另一幅在那马镇距离市区较远。容积率2.0-2.5有8幅地成交，其中3幅已开发产品为小高层，另外5幅集中于三塘和经开区的光明路，若建别墅也只是少量。
而在供应方面，2017年1月至今，新增商住（含纯住宅）地块的容积率均在3.0以上，建别墅的可能性为“0”。由此可见，3年内及以后，南宁或无新增纯别墅项目，复合型别墅项目会有，但数量极少。

2016别墅均价暴涨47%，城央别墅价格“坚挺”
2012至2015年，南宁别墅成交均价整体平稳，维持在14000元/㎡上下。进入2016年，城央别墅的成交面积占比4成以上（荣和公园墅为主），且均价超28000元/㎡，故将整体别墅市场均价拉高，成交均价首次突破“2万”大关，出现大涨，涨幅高达47%，近5年之最。
2017年1-5月，城央别墅成交量占比暂时偏低，固别墅市场均价回落至15822元/㎡，依旧高于2016年之前。南宁城央别墅价格异常坚挺，均价高出南宁别墅市场6000元/㎡上下。