一二线城市房价危险了!大规模供地已经到来

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  一二线城市房价危险了!

  近日一二线城市已经开始新一轮的大规模供地,迫使房价下跌的最后一根稻草已经压下来。

  正如全国人大财经委副主任委员黄奇帆近日所说:房地产开发是个供给端的概念。地价涨了,房价跟着涨。

  由于2016年以来房价过快上涨,在经过需求端的加码调控后,许多城市不得不使出抑制房价的杀手锏——加大土地供应。

  此前,北京调整了2017年原有供地计划,大幅增加150%的自住商品房用地引起舆论热议。而近期南京率先“开仓放粮”在6月初连续两天共推24幅地引起市场强烈关注。

  据统计,这24块地中住宅类土地15块,纯商业类土地9块,和住宅相关的土地面积约110公顷。智通财经研究院认为,此次6月初一个批次供应的土地已经是2016年全年25%的宅地供应规模。后续可能会被其他城市效仿。

  智通财经注意到,早在南京5月13日发布的楼市调控措施中,就明确指出要加大住宅用地供应。未来五年住宅用地的供应量整体较过去五年增长30%,年均计划供应量比2016年提高47%。

  大增47%!要知道近年全国土地供应量在逐年缩减。而此番为了压住房价上涨之风,南京不惜大幅增加土地供应。

  不单是南京,此前三年不供地的常州也是破天荒地在近日“挂”出10幅地块。

  从目前楼市调控的各路招数来看,就是要彻底贯彻一个道理:房子是用来住的,不是用来炒的。

  20 多个地区将增加土地供应

  即使长远来看,全国土地供应量逐渐减少,但是在这个关键节点,多地仍不惜加大土地供应来缓解供需矛盾,这足以显见,政府调控房价的决心。

  其实按照我国的国情和土地管理办法,在严守耕地红线的情况下,2016年以后国有建设用地增加规模将保持缩减趋势。2017年1月3日国土资源部发布《全国国土规划纲要(2016~2030 年)》,提出,到2020年,我国国土开发强度不超过4.24%,到2030年不超过4.62%,截至2015年末,该数字为4.02%。

  据此,中债资信评估有限责任公司(简称“中债资信”)由此估算,2016 年~2020年我国年均建设用地增量为4221 平方千米,相比2011年~2015年年均 5119平方千米降幅较大,而2021年~2030年,我国年均建设用地增量将进一步下降至3648平方千米。另外,大部分城市未来 3 年供应量呈现小幅收紧趋势。

  

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  数据显示,房地产用地(包括商服和住宅)占国有建设用地供应面积的比例由2013年的27.40%下降至2016年的20.75%,也呈逐年下滑趋势。

  全国供地看起来很紧张,又谈何增加供应量?有如下两点可以说明这一状况。

  1、实际上,一线城市住宅类用地实际供应与计划供应差距很大。按照中债资信的调查,北京住宅类用地计划供应量居于一线城市最高水平,但实际推出建设用地规模很小,2014~2016年供应计划完成率仅为27.08%、34.23%和8.26%

  8%到100%的完成率之间还有很多的土地供应空间,如果这些城市能够100%完成供地计划,那么就是在增加土地供应。

  2、在2016年暴涨的房价压力下,许多城市不得不重新调整供地计划,增加土地供应量。

  根据中债资信的研究,去年930以来,已经有70多个地区相继出台了房地产调控政策,其中20多个地区(主要为一、二线城市)政策内容涉及土地供给,提出增加土地供应规模,并通过优化土地供应结构、盘活存量土地等方式形成市场有效供给。

  

  比如深圳,5 月5日,深圳市规划和国土资源委员会发布关于《深圳市土地利用总体规划(2006-2020 年)》调整完善方案的公示,规划调整后,全市建设用地总规模控制在100400公顷以内,增加2800公顷。城乡建设用地规模控制在86500公顷以内,增加2800公顷。

  而对于北京来说,北京市国土资源局4月12日印发《北京市2017-2021 年及2017年度住宅用地供应计划》,提出今后五年全市计划供应住宅用地6000 公顷,包括国有建设用地 5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障建设150 万套住房用地需求。

  据了解,该计划较北京市2017年原供地计划调升240 公顷,其中自住房用地+商品房用地大幅增加150%至650公顷。

  

  楼市进入冰河期

  忽然之间各地加大土地供应,不难看出这是源于国家对楼市的调控。其实从今年3月楼市调控加码至今,多个城市已经出现楼市交易量价齐跌的境况,房地产的冰河期已经来临。

  根据国家统计局数据显示,2017年5月,服务业商务活动指数为53.5%,高于上月0.9个百分点,服务业增速有所加快。不过,房地产业商务活动指数却在临界点以下,业务总量有所减少。

  另外,4月份房价涨幅回落的城市也增加。具体而言,从同比看,4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比3月份增加6个,回落城市中23个为一二线城市。

  从环比看,4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比3月份增加13个;7个城市由上月上涨转为持平或下降;3个城市降幅扩大。

  而从具体城市来看,深圳一向是全国楼市的风向标,数据显示,自去年10月深圳出台新一轮调控政策以来,深圳新建商品住宅成交价格已连续8个月下跌,近几个月保持在55000元/平方米左右。而去年9月,深圳房价约61600元/平方米。

  据统计,5月,深圳新房住宅成交均价为54512元/平方米,环比跌0.2%;成交面积234256平方米,环比增加23.1%,同比下跌4.7%。

  另外,北京楼市也遇冷。国家统计局的数据显示,今年前3个月,北京二手房价分别保持着环比上涨0.9%、1.3%和2.2%;但随着“3·17”楼市调控新政陆续出台,4月开始二手房房价开始停止上涨。

  而从网签数据来看,北京市住建委的数据则显示,5月全月,北京二手住宅共网签10801套,创下2015年2月以来的最低值。

  有分析人士指出,现在各地楼市普遍遇冷,为何还感觉不明显,这是因为目前的跌幅还未超过去年的涨幅,而现在楼市调控力度大,目前来看,房价再度出现大反弹的可能性小。

  金融的全面收缩

  在楼市冰封的交易之下,是金融的全面收缩,这种收缩包括央行的缩表、房贷利率的提升。

  为了调控楼市,各地又在去杆杠上下了一番苦心。

  近期,银行表外业务缩减,房企平日通过银行信贷、信托、定增、发债、基金等各大渠道融资的路,条条被堵;房企海外发债的路也被拦截。

  另外,银监会自3月末以来发布了一系列新规,包括46号文要求开展银行业“监管套利、空转套利、关联套利”专项治理,6月12日前将自查报告报送监管部门;11月30日前,银行业金融机构完成全面自查。

  据相关媒体6月6日的报道,中国银监会将允许部分银行推迟报送原本应于6月份提交的业务自查报告,自查内容包括同业业务和委外投资规模。

  不难看出,银监会展开的多项措施目的之一就是要掐断银行的理财资金到房地产企业的这个链条,同时排查房地产的信贷风险。

  在此之前,从5月开始,针对楼市的“定向加息”拉开序幕,全国各地都在曝出银行上调房贷利率。而近期,新京报独家获悉,6月4日,民生银行新发通知,要求北京地区首套房按揭贷款利率为基准利率1.1倍,二套为1.2倍。

  据了解,这是北京地区2017年元旦至今的5个多月第4次提高房贷利率。在刚过去的5月,自5月1日起,各家银行首套房贷利率陆续回到基准利率,二套房贷利率则在基准利率基础上最低上浮20%。

  在楼市遇冷量价齐跌之时,金融去杆杠也穷追不舍。除此之外,加大土地供应这根致命稻草又压下来,再多拳重击之下,房价岂有不跌之理。

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