18个换房案例总结 做到这4点 你才能避开卖一买一的大坑

本周案例

新广州人小蒋的小孩已经12岁大了，宝刀未老的小蒋没刹住车，二宝降临，母亲老漂帮忙带小孩，小两房更加拥挤。无法负担二套，考虑置换1套三房。

求助买买君，如何来一发完美的卖一买一？

还以为要求助买买君：如何来一发完美的。。。

买买君放弃作答，本期节目到此结束，谢谢大家。

如何完美地卖一买一，听起来就像在问，我不可自拔地喜欢上了1个男生，怎样和女朋友分手，和他幸福地在一起？（真是个信息含量极高的故事。）

既要分得漂亮，又要成功牵手下一位，决不能新的不来旧的去了；更不能在喜新厌旧的道路上，被旧人狂扯后腿。

没有错，卖一买一最怕的，就是卖了旧房子，却买不到新房子；或者新房子交了定金，旧房子死卖不出去，房子没买成还赔了违约金。

买买君研究N个案例后，为你们编写了以下排雷指南。

除了卖一买一 真的没有别的办法了吗？

买买君多年前曾经就相关纠纷咨询过律师，在那个限购限贷政策还没这么严格的年代，律师往往会回答：买一卖一就好了。

但放到政策史无前例严格的今天，购买二套房的首付，有房无贷5成，有房有贷7成。对无法负担高首付比例的换房者来说，买一卖一的可能性比减肥成功还低。

更何况，更多的人卖一买一是为了卖旧房——凑齐足够的首付款。如果不是钱不够，也不会出此下策。

卖一买一的坑长这样

卖房子往往要被中介逼单，买房子又要和业主斗智斗勇砍价，2个难题叠加在一起，买买君选择上天台。

买买君总结了卖一买一的基本路径（此处我们先讨论买、卖均为二手房的情况）

卖一：签卖房合同——网签——买家申请贷款——买家拿到同贷——交税、过户——查册除名——收银行尾款

买一：签买房合同——网签——申请贷款——拿到同贷——交税、过户——领证——银行放款

事实上，有2个让你变得被动的关键时间节点。

1.查册除名——名下套数清零，才算一套房，才能去银行申请买一的贷款

2.拿到卖房的钱——才能去付买一的首付，兑现买房合同约定

依据这个路径，可以变换出多种折磨自己、折磨买买君的实操路径。（部分环节仍可调换，八九不离十是这样）

1.最省心——先卖后买

签卖房合同——卖房网签——买家拿到同贷——交税、过户——查册除名——拿到尾款（至此结束所有卖房流程）——签订买房合同——买房网签——申请贷款——拿到同贷——交税、过户——领证——银行放款

优势：资金、名额更快到位，没那么多心塞的事儿

坑：房价飞速上涨，卖房后不能马上买房的话，等于贱卖高入，赔钱

2.最忐忑——先买后卖

签买房合同——买房网签——签卖房合同——卖房网签——买家拿到同贷——交税、过户——查册除名——申请买房贷款——拿到同贷——拿到尾款（至此结束所有卖房流程）——交税、过户——领证——银行放款

优势：时间紧凑，一买一卖差价较小

坑：资金、名额到位不可控，有可能超过买房合同约定的时间，要赔定金

3.最幸运——买卖同时进行

杂糅以上2种路径，每一个时间节点都踩得刚刚好。

优势：幸运至此，不必多言。

4.最想死并且拒绝复活——连环套

厉害了，如果你的买家，和你一样是卖一买一，称之为连环套。

优势：天将降大任于斯人也

坑：套得死死的，哪一个环节扑街，大家都要抱着一起哭。

请给我1张避开大坑的平安符

做到以下4点！你才能避开卖一买一的大坑！

1.选择适合你的卖一买一路径

上一part我们分析了4种路径的利弊，至于选择哪一种，要具体情况具体分析。

目前局势如此紧张，银行放款速度没眼看，拖一二三四个月也不是没有可能。买买君个人认为，除非有备用资金、除非心脏够强大，否则还是先卖后买比较稳妥。

btw敲黑板，一定要问清楚你的买家是否也是卖一买一，如果发生连环套，以银行放款的龟速，不违约的可能性比没减肥还脱单的可能性更低。

2.预留足够时间

买买君根据网友和身边基友的经验，总结了几个关键步骤的可能耗时，供大家参考。

申请贷款——拿到同贷书：7-15个工作日

过户——领新证：5个工作日，不包含过户当天和第5个工作日，其实就是7天。

领新证——查册除名：3-5个工作日。

领新证——银行放款：看具体银行，之前不少人都是几天就放款。近期银行卡很严，时间太难讲，买买君调查了十几个银行，基本答复1个月以上。甚至还有某银行工作人员说自家放款太慢，耿直地叫买买君去其他银行申请吧！

计上中间各种琐碎的手续，买买君个人建议，就算你运气好到爆，从签订买一合同开始，到买一打首付过户，至少预留2个月以上的时间。如果上辈子不是折翼的天使，3-4个月也不一定够。

3.找同一个中介

如果你要找中介处理卖房、买房事宜，尽量找同一个中介，可以免去许多中间的沟通，并且中介也能尽量清楚你的流程走到哪一步，方便他帮你催流程。

4.最为重要的一点！约定买房合同细节

中介的合同基本上是固定模板，但卖一买一实在心累，签合同时务必当一个耐撕的人，合同细节做到有据可依，不让自己太过被动。

如果你坚持先买后卖，买买君求你在约定合同时尽量这样做：

第一，写明递件、过户、打首付等要事的具体时间节点。比如，在合同中写明卖出旧楼后，再将首付款打给对方。

第二，尽量拉长付款的时间，确保自己能将房子卖出去。

第三，签订合同时尽量降低违约责任，如减少赔款金额。

算账：卖一买一 税费怎么收？

学过数学的买买君为大家整理了一个二手房买卖的去钱表格

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Q：如果要卖的楼还没供完，赎楼应该怎么做？

A：买买君感受到了你的心累。向银行申请提前还款，俗称赎楼/赎契。

主要有2方面的影响。第一，时间成本增加。从申请提前还款到get涂销资料，至少多花1个月以上的时间。不走运错过名额、错过窗口期，排队2-3个月也有可能。这种情况下，如果还坚持先买后卖，阁下定是个心脏强大的勇士。第二，资金不容易解决。如果买家愿意帮你赎楼，再完美不过。如果买家不愿意，就只能借钱帮帮忙了。

又到了买买君温馨提示时间。

以前买房子领的是旧房产证，现在发的是不动产证。也就是说，如果你用了旧房产证做卖一的网签，赎楼涂销后，拿到的是新不动产证。如果在过户前就做完涂销，有可能在过户时出现不动产证信息与网签信息不符合的情况，无法成功过户。所以，卖一时，拿到涂销资料不要急着涂销，把过户和涂销一起办理，更为保险。

Q：申请公积金贷款是不是会比较慢？

A：大家都急着等钱用，以往卖一买一用商贷的多，流程少放款快，时间上可控性更高。但最近银行控制放款，商贷也没快到哪里去了~

Q：卖一买一流程如此复杂坑爹，有没有捷径？

A：买买君听不少实战过的网友透露，涉及银行的许多环节都能付钱加急，但买买君不承包本项业务，如有需要，请自行江湖上打听。

Q：如果换置的是一手房，情况又如何？

A：相对换置二手房来说，情况会简单一些。一般来说，新房下定后，给首付的期限本来就比较宽松，并且目前不少新房都被“限签”，可能付款期限会更加放松。买买君建议换房者签约下定前，向销售了解最迟可以何时打首付，为自己争取多点付款时间。

Q：卖一后，买一的房子交楼期太长，怎么办？

A：在签约前，试试和买家协商，成交后按照市场价向买家租房，过渡一段时间。可约定租赁期从买家打首付之日算起。可按月交租，也可从楼款中1次性扣除。不过，仍然建议双方不要怕麻烦，在买卖合同之外，再签订一份租赁合同。

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