香港地王，你怎么还这么香

• 作者：过蝈 ／ 秦朔朋友圈：qspyq2015

香港再现“54万商办地王”

内地楼市调控升级，香港商办地王却横空出世，与内地楼市呈现冰火两重天——位于香港中区美利道的商业用地被恒基兆业以最高价232.8亿港元（约合人民币205.8亿元）拿下，折合楼板价港币54万/平方米，约合48万人民币/平方米。

无论单价、总地价均刷新了香港土地价格的新纪录。同时土拍的另一幅住宅用地——新九龙内的住宅用地，以最高价72.3亿港元（约合人民币63.9亿元）被合景泰富、龙湖地产收入囊中，楼板价为约合人民币123,419元/平方米。

与商办地王相比，新九龙宅地相形低调，但要知道去年内地的单价地王是上海静安区中兴路一住宅地块，楼板价10万元人民币左右。香港随便拍一块地，便立刻秒杀内地一切地王。

香港，真是“寸土寸金”？

香港一直以来都缔造着高房价神话。根据房产公司KnightFrank和DouglasElliman联合发布的《2016年财富报告》，全球房价最贵的十个城市依次是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。香港位居第二！

无论是香港全岛60%的山地地形，还是严格的土地用途管制，以及香港保障房制度，都使得香港城市用地紧张稀缺，再配合李嘉诚的名言“地段，地段，地段”，更令普通看客以为香港“寸土寸金”，地价高昂很正常。

| 资料来源：中国指数研究院综合整理

然而，山地地形并非香港独有，比如旧金山也是山地。三面环水，一面坐山。拥有金门大桥、渔人码头和硅谷小镇。其市区也是典型丘陵地貌，并且还位于加州主要地震带，城内山坡众多且陡峭，甚至有很多直上直下的街道。地形，不是“稀缺”的原因，同样重庆、南京都多有山地，但仍有大量建筑都依山而建。

即便在平地较少的土地现实面前，香港的土地用途管制却十分严格：截至2005年，香港有23个郊野公园，6个自然保护区，5个海洋公园和海岸保护区。郊野公园是香港政府根据1976年《郊野公园条例》，以让广大市民享受郊野康乐和保护自然之名而建的。由最初3个郊野公园，增至23个。占据整个香港近四成的土地。

与公园用地形成鲜明对比的，却是住地的紧张，伴随而来的是容积率的放开管制。

容积率就是地面总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到建筑户型的通风、采光与居住舒适度。同样地少人多的新加坡，容积率普遍在2-3，而长三角核心城市城区住宅容积率一般在3左右，但与中国香港动辄8倍的容积率相比，中国内地房子实在住得太舒服了。

高容积率的背景下是得房率的极低，户型的极小与扭曲。李嘉诚曾在2014年推出18平方米的极小公寓，总价200万人民币，据称是当时香港最便宜的房子。此户型得房率仅为50%，实际使用面积不到10平米。在这样的空间中，安放的单人床尺寸也只能0.9米。偌大香港，放不下国家标准的一张1.2米单人床。

笔者在工作中曾接触过一位香港开发商，在杭州操盘项目，惊叹浙江住宅产品力强大。开发商不得不动足脑筋“偷面积”。他曾笑谈，“在香港根本就没什么房型，有房子就不错啦！”当他们以这种傲慢之心进军浙江之时，第一个项目便遭遇滑铁卢，以至在后续拿地中不得不谨慎研究产品。

高容积率让单位土地收益最大化，增加了卖地收益。而高抛低压的供地政策更让政府成为香港楼市最大受益者。1984年的《中英联合声明》中曾规定在1985年到1997年过渡期间港英政府每年拍地只可批50公顷。这个政策是特殊时期内的权宜之计。

2000年至2013年十几年间，香港住宅用地仅增加了9平方公里，比2013年上海一年的住房用地供应还要少100公顷，平均每年也仅增加70公顷，仅仅是上海一年供应的1/14。70公顷是什么概念？仅为70万方占地，即使按照香港7-8倍的容积率换算，也就500多万方总建面积，放长三角哪个二线城市，不到半年就去化完了。

土地供应的紧缺不仅影响了新房供应，更重要的是造成土地“稀缺”的景象，影响了买房者对未来房价的预期。

那么多公住房，为什么还要买房？

最被内地羡慕的是香港有公住房。根据香港房屋委员会网站的数据，2011年香港共有家庭236万户，户均人口3人，全港总人口710万人，其中有110万户住在政府提供的廉租房和经济适用房，占全港家庭的47%。然而居住空间却并不理想。

人均十平米的公住房，且70%聚集在新市镇。由于人口增长，香港历史上每隔十年都有一个到几个新市镇被开发出来，平均容纳30-40万人口。然而，港人对新市镇却并不感冒，宁可像沙丁鱼一样挤在一起，也不愿居住在新市镇。因为香港以金融、旅游、服务业为主，工作都聚集在人多密集的中心地段。新市镇虽有公住房，但没有充分的就业机会。而且衣食住行等生活成本高昂，电力、煤气、巴士、渡轮等公建配套都几乎被“六大家族”垄断。因此新市镇逐渐沦为中低收入的聚集区，相应的是配套设施和公共服务的缺失；而九龙、观塘、荃湾、沙田则成为香港中产聚集区；港岛中心则为典型富人区。（资料来源于：陈友华等《香港房地产神话》）

公屋虽然确保了中低收入者的基本居住，但遭遇地段隔离后，贫富阶层也开始固化不流通。香港在近10年基尼系数一直处于0.5或以上水平，贫富差距也越来越大。

公屋制度确保的是中低收入，少数富人阶层也不缺房子。下无托底，上无通路，只能咬牙买房的还是“中惨阶级”。

土地财政、强有力的政府干预，内地房地产市场与计划结合的制度设计就是师从香港。从当年董建华的“八万五计划”，到SARS期间的“救市九招”，其彪悍作风与如今内地调控不相上下。

让我们庆幸的是，目前内地还没形成“六大家族”式的高度垄断。中央反腐，也打破了一系列“权力寻租”。内地“中惨”所担忧的“阶层固化”，和香港相比微不足道，只要还处在尚能拆迁致富的城市化征途上，阶层就没有完全固化。

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