链家做低房价“避税”,北京80岁老人因卖房被重罚

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  2017年3月17日,北京楼市调控升级,新一轮政策引发多起毁约纠纷。由于政策变动造成购房者毁约的纠纷并不稀奇,但八旬高龄的刘桂芬老人却因“潜规则”的税务纠纷,导致卖房惹下“偷税大祸”,让她陷入尴尬无语、欲哭无泪的境地——一次普通的房屋交易后,卖家刘桂芬和买家曾女士 ,因双方对房屋过户需要缴纳的税费理解不一样产生了纠纷。事后,卖家举报买家偷税,但结果却是卖家被税务稽查局处罚:不仅要罚款、补税,甚至还面临坐牢风险……

  被做低房价避税,80岁老人因卖房“惹祸”

  

  2016年8月23日,北京西城区法院对一起房屋买卖纠纷案件作出一审判决:自本判决生效十日起,判决被告刘桂芬协助原告曾某、冯某办理北京西城区某房屋过户手续……

  双方买房卖房,怎么还会打起官司闹上法庭?事情还得从这里面的“潜规则”说起。

  生于1937年、居住在北京西城区的刘桂芬老人,做梦也没想到,在耄耋之年,自己仅仅因为卖房,就惹来了这么多麻烦事。

  那天,因为要另置新屋,刘桂芬决定将位于西城区自己名下的两间老屋卖出,因儿子常年不在身边,于是, 2016年1月,刘桂芬在邻居董健的陪同下,他们找到了“链家”中介公司,委托其寻找买家。

  1月27日,在链家中介公司置业顾问的介绍下,刘桂芬与买家曾女士见面了。经过一番协商,房屋的售价定为16万元/M2,两间房一共有27.7/M2,交易总额为443.2万元人民币,双方议定由买家承担所有应缴税费,包括卖家应承担的个人所得税等。(见合同条款约定)

  双方协议达成后,买家当场就拿出房屋总价的20%定金款。因为刘桂芬不识几个字,而面对厚厚的一沓合同也看不懂,只好由置业顾问对她讲解合同内容,由于岁数大加之没文化,当时刘桂芬并没有听出什么问题,中介也没有向其提醒有任何需要注意的地方,双方很快签下了由中介公司提供的合同。

  

  2016年2月29日,买家和链家公司吕某一起准备和打印了网签合同,刘桂芬接到中介电话约定去办理过户,董健清楚地记得刘桂芬因为走得急,没有戴老花镜,按照中介安排,在北京市地税局第三税务所办税大厅里,因无法看清楚税务机关给予的一沓表格,在中介人员所指的位置签了名字,签字时名字都签到了签名格之外,买家刷卡缴纳了税费。当买家交完税费出来,董健提出要看一下税费发票,谁知不看不知道,一看董健吓了一跳。

  按照刘桂芬所卖的房价来算,本应向国家缴纳的税费应该为76万元左右,然而此刻的发票单上却显示,缴纳税费共计6万元。经过买方解释,直到这时,刘桂芬才发现,原来签订的合同书上,房屋总价格被估为86万元人民币,房屋总价虽然没变,但其他价格是“精装修”和“家具”的价格,这部分价格按照规定可以不用上税。不值钱的家具和“精装修”的房屋被估价达到357万元,造成房屋价格与装修家具价格倒挂约四倍。

  刘桂芬和其邻居董健经过咨询法律专家和在税务机关工作的朋友后认为,将近357万元房屋交易款没有申报纳税,这不就是等于偷税漏税?怕因为卖房惹上”偷税漏税”罪名,刘桂芬想到此,要求买家足额交税,否则不予配合过户,被买家拒绝后。刘桂芬说:“这不是明显的偷税漏税吗?这么大的数额,如果被执法部门发现,自己岂不惹上大祸?须知,偷税漏税可不是个小事,我一辈子安分守己,可不想因为卖个房子犯罪。”

  链接的置业顾问安慰老太太说:“这是潜规则,没事,大家都是这么卖房的……”买家曾女士不同意按照刘桂芬的说法去纳税。双方争执不下不欢而散。之后,经过几次电话沟通不畅,胆小的刘桂芬找到了北京市地税局第四稽查分局,举报了这一情况。

  而买家却认为自己已经按照合同履约并纳税,且把剩余房款打到了托管账户,要求卖家如期过户。双方几个回合的沟通谈不拢后,买家将刘桂芬和中介告上法庭。

  尚未二审,房屋却已被法院执行过户

  

  2016年3月,刘桂芬收到了来自北京西城法院的传票,原告起诉的大意是:“因被告刘桂芬拒绝履行房产交易合同,原告曾女士夫妻认为刘桂芬属于违约,应当赔偿自己部分违约金,并尽快过户完成房屋交易。”刘桂芬这一方,担心被追究偷税漏税的责任,要求买家补上“所欠”的税费后才能过户。双方为此一直僵持不下。收到法院传票后,卖家刘桂芬也找了律师援助,提出反诉请求,希望买家曾女士夫妻按房屋交易真实价格补齐应缴税款后,双方再进行房屋交易。

  法院开庭后,被告一方答辩称:本案合同不能继续履行的原因在于,办理过户手续过程中,原告刻意隐瞒事实真相,买方应按照房屋实际价格即总价格向税务机关足额缴纳。 第三人链家公司诉称:同意原告诉讼请求。但本案不涉及我方权利义务,我方不发表意见。

  法院一审认为:依法成立的合同受法律保护,原被告签订的房屋买卖合同和补充协议合法有效。故当事人应当按照约定履行各自的义务,不得擅自变更或者解除合同,在本案不存在影响房屋过户的情形下,被告应当配合原告完成房屋过户手续。

  而关于税款一节,法院认为:原被告已按照网签合同办理税款是不争的事实。被告虽主张原告存在偷税问题,并据此要求原告补缴税金。但是此问题并非法院民事纠纷受理范围,应该由税务部门受理,本院对此不予处理。

  一审判决下达后,卖家不服判决,提出上诉。这起案件,也引起了法律专家的关注。北京市京伦律师事务所合伙人、房地产资深律师杨晓勇认为:根据本案的基本事实,本案系一起典型以通过做高家具、装修装饰价格,来达到做低实际房价、规避税收征管为目的的二手房买卖合同纠纷

  

  2017年2月19日,刘桂芬接到北京西城区人民法院法官的电话,被法官告知:曾女士已再次提起诉讼,起诉刘桂芬到期违约未交房和未迁移户口而诉请违约金。

  之后,刘桂芬立即委托律师前往西城区人民法院领取了两个案子的诉讼材料,在证据复印件中,她忽然看到了自己的房子已经被过户成了曾女士和她丈夫冯先生名下的房产。同时,还发现了北京市第二中级人民法院的撤诉裁定书。法院的裁定书认定:因买家曾女士为原告和二审上诉人撤诉,而直接被二审法官视为撤诉,一审判决立即生效。

  这个消息让刘桂芬十分不理解和郁闷,因为她至今尚未收到二审上诉的裁决文书,更没有来自法院方面的任何人告知曾女士已经撤诉,因为案件是双方都上诉的,撤诉裁定文书刘桂芬也一直没有收到,直到被另诉后才发现证据复印件中有一份买家曾女士的撤诉裁定书,刘桂芬对法院没有给她依法送达撤诉裁定书感到十分不解和愤懑。

  举报买家偷税之后,卖家却被罚巨款和要求补税

  2017年2月17日,北京市地税局第四稽查局向刘桂芬下发了《税务处罚的通知书》: 刘桂芬采取虚假纳税申报的手段,造成少纳税增值税、城市维护建设税和个人所得税,根据中华人民共和国税收征收管理法 第三十六条规定,纳税人刘桂芬采取虚假纳税申报的手段,少纳税款的行为认定为偷税,追缴少缴的税款、带纳金、并拟处以少缴纳增值税169.523.81元的50%罚款,罚款金额84.761.91元;少缴纳城市维护建设税11.866.67元的50%罚款,罚款金额5.933.34元;少缴纳个人所得税571.132.67元的50%罚款,罚款金额285.566.34元。罚款金额合计376.261.59元

  卖房不仅惹来官司,自己本来是受害者,却还被税务局追缴税款近百万。补税自己认了,但哪来的罚款呢?自己举报偷税,却被税务局罚款近四十万,这样的法律和裁决令刘桂芬无论如何也想不通。

  处罚书还告知刘桂芬, 她有权向税务机关申辩和申请听证。刘桂芬立即再次请律师去书面申请听证,北京市地税局第四稽查局依法不公开(涉嫌他人隐私)组织听证会,定于2017年3月2日不公开召开听证会。刘桂芬已经80岁高龄,身体不好,无法亲自参加,只好委托律师代为陈述、申辩和提交证据。

  听证会如期举行,刘桂芬的代理律师、北京仁创律师事务所殷红天提出:此案刘桂芬是举报人,不应该被处罚。地税稽查局调查人员说,我们的工作是分段进行的,相互不能打探消息,我们管调查的,就不可能知道这个案子是刘桂芬自己举报的,举报人的姓名在我们内部都是保密的。

  而地税稽查局审理部门的工作人员却说,之所以对刘桂芬进行补缴税款的处罚,是因为此案中刘桂芬是营业税、增值税和个人所得税的法定纳税人,民事合同中相互约定的税款负担和实际缴纳人,实际上是负税人,不是纳税人,我们地税机关只能依照国家税收征管法第63条,对纳税人进行处罚,对负税人我们无权查处,这是立法的漏洞。

  律师殷红天提出质疑:难道负税人即买家曾女士夫妻在补充协议书中的约定不算数了?补充协议书中明确约定了由曾女士一方承担交易全部税费,并由曾女士一方直接向主管机关缴纳,这样的约定是委托缴纳税费条款,也是合法有效受法律保护的,怎么税务机关就不能追究实际负税人的偷税责任呢?

  律师又质疑:如果此案转为刑事案件,进一步查实做低房价制作虚假价格的网签合同行为人才是偷税犯罪的实际行为人,刑法难道不处理具体偷税的行为人,只处理名义上的纳税人?按照刑法规定,制止犯罪,及时举报犯罪,就是立功行为应当奖励,并且减轻和免除处罚。而本案刘桂芬是没有戴老花镜在地税所的纳税表格上填写签名的,其是没有看清五号字的纳税申报表格情况下签字的,在发现有问题后次日早晨就去地税稽查部门实名举报,地税稽查到头来给予刘桂芬老人巨额的罚款,公正和法理何在?

  

  地税稽查局人员承认说:这就是法律的漏洞。现在地税稽查局只能按照80岁的刘桂芬在相关税务所格式表格上的签字来处罚她了。

  刘桂芬的律师又提出,如果这样处罚举报人,那以后就没有人能够对这种明显使用阴阳合同偷税的一方进行举报处罚了,刘桂芬的初心就是为了做一个安分守己守法护税公民,可是却适得其反,最终结果是她将被处以近四十万元的重罚。此时律师才明白,之所以处罚税务违法偷税举报人刘桂芬,是因为国家税收征管法压根就无法对实际负税人的偷税行为进行有明确规定制裁措施,国家税法给刘桂芬开了一个黑色幽默的大玩笑。

  对于刘桂芬方提出的质问:地税稽查局的工作人员明确说,律师提出的问题我们会向领导汇报,但是是否免除处罚,必须由北京市地税局第四稽查局的领导来决定。

  刘桂芬的律师在听证会后进一步了解到,由于幼年家境贫寒,刘桂芬老人只会书写自己的名字,还经常把桂字少写一横,其他字都得别人念给她听,律师遂提出对老人视力和文化程度进行司法鉴定,以及调取相关证据证实老人文化识字程度的申请,目前地税稽查部门收到申请书后没有进一步的答复。 就对刘桂芬处罚一事,记者连线北京市地税局第四稽查分局一位领导采访,但对方回复短信婉拒表示:事情还在处理中。

  律师提议:看好家中老人,莫让老人“摊上大事”

  处罚的结果,让刘桂芬“如雷轰顶”。本来就有慢性病的她身体出现严重的问题,刘桂芬的儿子刘先生在青岛养病,刚开始得知母亲没和自己商量就擅自做主把房子卖了,刘先生经常埋怨老母亲几句,还叮嘱朋友:“看好家里老人,以后千万不要让老人去买房卖房,办这样一些稀里糊涂的事情”。但看到老母亲整天为此事寝食不安,刘先生只好一个劲安慰老母亲:要相信法律。怕母亲再受刺激,刘先生把此事都委托给律师和邻居帮着处理,不敢在母亲面前再提卖房的事,还把母亲安排到海南养病。

  记者采访时,刘桂芬的辩护律师通过此案中刘桂芬的遭遇感慨地说:“本案中,刘桂芬没和儿女商量,冲动之下自己做主卖房,其实她对税务方面的问题根本不清楚,只知道不能偷税漏税,她当时根本没仔细看合同条款……结果给自己惹了这么多麻烦。看护好自己家里的年事已高的老人,要防止一些机构对老人进行诱导,严防老人在看不清楚的情况下签字……这样有很多法律风险。”

  从董健提供的录音中,记者听到置业顾问吕某说:“大家都是这样,按照房子的最低指导价来交税。”于是记者找到吕某采访,而吕某却只回答一句:“(我们)没有偷税漏税,其他的问题,我不方便回答,你可以拨打我们公司的电话。”按照吕某提供的电话号码,记者拨打链家房产公司的电话采访,然而电话却一直处于占线中。

  在前期采访中,记者拨通了买家曾女士的电话,想采访此事的前因后果,但被曾女士拒绝。

  刘桂芬的儿女都已经成家,为了清净她选择独居,加上北京空气不好,平时她就去海南过冬。记者询问刘桂芬一方:是不是因为北京的房屋涨价,因为房子又涨价了不想卖了才找理由反悔?

  一直帮刘桂芬打官司并料理此事的董健情绪激动地说:“我们从始至终,从没提过涨价的要求,更没有向买家多要一分钱,更没有反悔,我们只是怕偷税漏税涉嫌违法,被执法部门发现,违法的板子会打到我们头上,在发现漏洞后才要求买家按照法律规定补税。但没想到,结果我们却成了最大的受害者。”

  税款并未缴纳完毕,法官却“擅自执行”是否违法?

  

  记者了解到,刘桂芬目前的357万元后续房款,暂时被买家扣押保全在西城区人民法院执行庭,而执行庭法官在地税稽查部门还在组织听证会,该房实际承担税款并没有交齐的情况下,却绕过地税征税缴税这一必经程序,为买家办理了强制过户手续。

  刘桂芬的律师前往法院法官处去询问缘由,得到的答复是:法院曾经给刘桂芬邮寄过强制执行的通知书,这位律师回来告诉刘桂芬后的第二天,邮局工作人员才送来法院邮寄于2017年2月27日的特款专递,刘桂芬看到这封晚到几个月的强制执行通知书,简直气晕。

  殷红天认为:“地税稽查部门以国家税法有漏洞为由,认为实际负税人即买家实施偷税行为就可以不处罚,这样的理解有问题,因为税法与刑法有衔接,如果下一步刘桂芬因为房款还在扣押中,无法拆解资金缴纳税款,势必会背负刑事责任,构成偷税罪,按照国家刑法,处罚的必须是偷税的实际行为人,而不是举报人。”

  “刘桂芬第一时间发现了买家偷税且按照低价瞒报计税基数金额时,于2016年5月4日第一时间就到北京市地税局依法实名书面举报,她还应当按照国家税务总局的规定拿奖励。但现在荒诞的是:刘桂芬将来可能左手拿着税务稽查下发的奖金,右手却可能拿着因为偷税而被刑事拘留的通知书,这样的处理连情理都站不住,法理更是无法立足,公平正义无法体现,是相互矛盾和滑稽的。”

  “另外,刑法上只是处理实际的偷税行为实施人,并不应该区分纳税人和负税人,如果因为负税人没有处理的法律依据,而直接就处理纳税人,那也是对税收征管法的误读,违背了该法的立法初衷和主旨。”

  “而法院也要承担违规执行的错案责任,因为刘桂芬的房子是地税稽查期内的房产, 法院明知这个房子还有税务纠纷,还在稽查期内,却还直接到建委房管局,对此未完税的房屋直接强制办理过户,这样的强制执行确实值得商榷。”

  在北京市地税局第四稽查局听证现场,由听证组织者进行了全程的录音录像,董健作为旁听人员与负责审理的工作人员询问时,地税稽查局的工作人员明确答复:房屋过户前必须将税款缴清 。

  刘桂芬的辩护律师认为:北京市地税局第四稽查局更应在稽查期内,对此房屋应当通知下属主管税务所,对此房屋应当停止办理过户,如果这里还在开听证会,探讨补税罚款的问题时,那边法官已经把涉案房屋未完税而直接办理了过户,这样的结果是当事人都无法理解和接受的,更不用说让人民群众满意了。”

  “我们只要求买家依法纳税,诚信交易,有错吗?”

  

  董健不解地说:“更荒唐的是,这个房子现在有两个房产证,刘大妈的房产证还在她手中,她的房子还没有作废,那么,这个房子到底算谁的?”

  “现在,80岁高龄的刘大妈进入无房无钱面临重罚的绝境,还要被买家索赔一大笔违约金的绝境,刘大妈的遭遇让人唏嘘,而国家法律的漏洞和人民法院的强制执法,也确实让人十分无奈。卖个房子搞的这么麻烦,我们只要求买家依法纳税,诚信交易,有错吗?”董健唏嘘着对记者说。

  本案尚未尘埃落定,对于下一步税费的问题到底在法律程序上该如何解决, 北京市京伦律师事务所合伙人、房地产资深律师杨晓勇认为:——

  关于合同效力及一审法院判决是否得当的问题:本案诉争合同系房屋买卖双方真实意思表示,不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。 一审法院认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效,并据此判令双方继续履行,合乎法律规定,判决正确。

  关于是否违反税收征管以及税务查处方面的问题:本案原告在房屋买卖中确实存在规避税收征管行为 。

  关于本案所涉税金应由谁补缴的问题:首先,税收征管部门一般不会审查房屋买卖双方的约定,而会依照税收法原则分别向房屋买卖双方征收各自应当缴纳的税费。因此,本案中,如税务主管部门最终查实本次房屋买卖存在未足额交税的情形,则依据规定应由原告缴纳的税,税务主管部门将依法向原告征缴。

  其次,从民事法律关系或者民事责任的角度来评判,如果合同约定各自税费各自承担,则需要补缴的税费应当是各自补缴各自的税费。如果合同约定一切税费由买房人承担,则需要补缴的税费由买房人承担。

  本案中,合同明确约定一切税费由原告承担,因此,在被告依法向税务主管部门补缴税费后,被告可以依据房屋买卖合同的约定向原告追偿,并最终由原告承担该部分补缴的税费。律师建议,为避免不必要的纠纷,当事人在订立合同时必须诚实信用,严格遵守有关的法律规定,据实填写房屋交易价格。

  此事最终如何解决,当事人不得而知。但这起并不复杂的房屋交易纠纷,折射出的其实是中国房产交易的潜规则和灰色地带。法院、税务局、产权中心、税法、刑法、合同法,在这场纠纷中,都貌似有理,却各管一摊。法律的矛盾、漏洞和无力,导致举报人最后却变成受害人 ……

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