深度揭秘：房产开发商为何必须“滚雪球”式发展

作者：美房网主编

我们观察楼市，至少要从以下四个逻辑：

1. 政策的逻辑

2. 货币的逻辑

3. 购买人的逻辑

4. 开发商的逻辑

今天我们试图从开发商的逻辑理解未来房地产市场。

2016年，中国楼市井喷，各位有房的小伙伴尤其在一二线城市有房的小伙伴赚的盆满钵满，没有买房的当然怨声载道，希望来一次大滑坡，也让自己抄一次底。当然和普通小伙伴感同身受的还有开发商，2016年之前没有在一二线城市狠狠拿地的开发商，现在也后悔的满地找牙，甚至情绪不亚于没买房的小伙伴。

可是，开发商现在处境却非一般人所想，因为只要还想继续活下去，就必须面临一个天大的难题：不得不越做越大！有人说，我们喜欢小而美的产品，有些开发商做出来的东西还是非常值得欣赏的。可是在资金密集的房地产行业，开发商在一二线城市都不得不面对一个难题：卖一平米房子买不回一平米地。

这是一个很重要的问题，这个问题或许被很多人忽略或者听听就过去了，但是商业的本质是赚钱，如果不赚钱就维持不下去，如此残酷的现实尤其是面对限价这个无法让备案价抬升的现状，开发商只能硬着头皮干下去。2016年全国房地产销售额接近12万亿人民币，比2015年上扬了37%，地价更是硬生生抬高一倍以上，开发商拿地的积极性也非常高，不到极限成本誓不罢休。但是，一旦游戏玩儿到热火朝天的时候，就是游戏无法降温的时候，游戏温度越高，不同开发商获利速度就会愈发明显，就越容易形成寡头制。数据显示，2016年，全国商品房销售额117627亿元，（包括住宅、商办类物业），前20位房企销售金额达到惊人的29018亿元，占全国销售总金额的24%，前100位房企销售金额52407亿元，占全国销售总金额的44.5%，前200位房企销售金额61805.3亿元，占全国销售总金额的52.5%。而全国开发商有多少家？十几万家。

再解释一个问题，就是为什么开发商的雪球必须越滚越大，不能做一些小而美的产品，不能像泰禾院子开始的系列一样，不能像碧桂园城市森林一样，不能像2009年一样做一些精品。是真不能，是整个利益链条不允许。

不管哪家企业做了开发商，这是一个过不去的滚雪球陷阱，今年拿了100亿的地，楼面价1万，拿了100万方建筑面积，除了钱的成本、税费、各种必要的支出，利润50个亿，而残酷的现实是从开发到销售结束周期需要2年，2年后150亿根本拿不到100万方楼面面积，所以，只要不想慢慢从市场中淡出，不想赚一笔就闪人，就必须借更多的钱（土地越来越值钱，就能贷更多），拿更多的地来形成循环的现金流和利润，此外，对于某些成本高的项目，开发周期必须严格限制，所以呈现在大家眼前的就是半年起一座高楼，这是被利益和土地快速升值的牢牢捆绑的结果，所以某些项目停下来思考无异于等死，开发绝对优质的产品无异于自寻死路，而这一切的根源是开发周期内地价涨幅过快，而房产开发必须建立在时间的基础上，所以，开发商必须借更多的钱开发产品，必须滚动更多的现金才能维持现有的摊子不散。

说到这，开发商的逻辑已经说清楚了，地是必须拿，因为没有面粉就没有面包，没有面粉人们都得失业，但是无奈面粉越来越贵，不资金扩张等于慢性自杀。最典型的例子无异于几大开发商，如恒大、碧桂园、保利、万科、中海、中粮等等大开发商，未来寡头制必然形成，大部分的中小开发商由于融资能力有限只能被兼并、被收购或者赚一笔走人。只是不知，未来房地产这样的资金密集型行业会不会像腾讯阿里一样，一家独大（几家独大），赢家通吃。

附表 2015年各大开发商销售金额排行榜

作者：mkshf01

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