楼8| 多地叫停“商改住”，我们应该知道些什么？

近来，各地商住房调控持续加码。有报道称，目前北京各银行商住房全部暂停抵押；广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。有关专家分析认为，银行暂停抵押是对商住房调控的一个补充性政策，暂停也充分说明了政策收紧的导向。

“因为不限购，又可以居住，商住公寓从过去人见人爱的香饽饽，在新的限购政策出台以后又变成了人人喊打的过街老鼠。”中原地产首席分析师张大伟表示，这一轮商住房调控政策最严厉的莫过于北京。

不仅北京如此，上海、成都、广州等地都进一步出台商住房调控政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面作出了严格的限定。

一时之间，“商改住”成了楼市热议的话题。那么，关于“商改住”我们应该知道些什么呢？

1、什么是“商改住”？

“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。

2、“商改住”都有哪些需要重点关注的？

一般来说，“商改住”有以下几种情况：①该区域不适合商，适合住；②开发商开发的这个阶段也是适合住，而非商用；③“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。

从某种意义上讲，政府的规划指导意见长期跟市场脱离，导致了‘住改商’、‘商改住’的出现。在这种环境下，开发商从市场角度出发的改造，一定意义上弥补了规划的漏洞。

但是，需要说明的是，“商改住”是否是一种违法行为要以最终用途来界定。相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，但如果商业用房改为住宅后用于出租并非售卖，则是国家支持的一种行为。

3、“商改住”有哪些弊端？

产权年限不同：住宅能用70年，商业房只能住40年。按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。同时，《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的，则土地被收回。

配套设施不同：商改房无法迁入户口，无法就近入学。商业房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同。而且，一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。

容积率及用于绿化、公共设施面积不同：由于商业房不需要建设普通住宅小区的配套设施，这样楼盘具有较高的容积率。也就是说，相对住宅而言，商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。

安全级别不同：商业房对通风要求相对较低，安全上存在一定隐患。

物业费、管理费以及转让契税不同：商改住后，费用问题水电物业费将按商业消耗收取。而商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费，因此其居住成本高于普通住宅。其次，商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。

另外，商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用都要按照商用来计算，同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

4、通过此番调控，商住房未来的持有价值能否保值？

中原地产首席分析师张大伟表示，在一二线城市因为限购或者住宅高价，才有商住房的市场空间。三四线城市住宅存在库存积压，商住房市场空间不大。未来一二线城市商住房的政策压力将越来越大，特别是一线城市，除了核心区，其余区域的商住房持有价值都不会太高。

5、商住房调控会否影响商品房价格？

方正证券房地产行业首席分析师夏磊表示，商住房热度降了，市场整体的热度会下降。此外，还要看商住房在当地房地产市场所占份额大小。

（资料整合：百度百科、新华网、经济日报）