楼8|你们小区车位卖了么?开发商卖车位合法吗?

小区的车位到底属于谁?

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  深圳是国内人群聚居最为密集的城市之一,人群聚居的不断集中带动了住宅地产市场,而有车一族的不断增加则让停车位的供需矛盾凸显出来,而购车群体仍在急速增加之中。

  车位紧缺成为了每个小区的通病,而开发商多将车位进行买卖或者以20年长租形式变相买卖,使得有车一族叫苦不迭。

  小区的车位到底属于谁?由于《物权法》并没有明确指出小区车位的归属,因此法律的留白也为车位纠纷带来了漏洞。

  

  我们先来看看《物权法》的规定

  《物权法》第七十四条:

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  小区车位归属问题目前仍然是一笔糊涂账,我们来听听法律人士广东信荣律师事务所律师张茂荣如何评论车位买卖事件:

  一、开发商无权出售尚未取得权属登记的车位、车库。

  广东省人大常委会通过的《广东省物业管理条例》第54条第3款明确规定“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格”,据此,没有取得权属登记领取权属凭证的车位、车库不能出售,更不能偷卖。

  二、20年租赁实为变相买卖,租期已超过《深圳经济特区房屋租赁管理条例》规定的最长期限。

  为规避非法出售车位之嫌,开发商以20年期限出租车位,依据的是《合同法》第214条“租赁期限不得超过20年”的规定,笔者认为普通的租赁是逐年收取租金的,开发商一次性收取业主20年租金本质是以租赁之名行买卖之实。同时,20年租期虽然符合《合同法》规定,却有悖于《深圳经济特区房租租赁条例》(根据全国人大立法授权,深圳特区立法优于国家立法适用),该《条例》第19条规定,“房屋租赁的期限,住宅不超过八年,其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的,须经市主管机关批准”,因车位附属于房屋,即使是合法租赁,期限也不应超出房屋租赁期限,即最长不能超过8年。

  三、未办理车位长租登记或备案手续并依法纳税的,属非法出租。

  根据《深圳经济特区房屋租赁条例》规定,租赁关系成立后必须在10日内向区主管机关登记或者备案并依法纳税,而据笔者所知,目前深圳市尚不支持车位20年长租,更不可能给予登记备案,如此,则开发商车位长租一直处于非法状态。

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