楼8| 天津首判炒房合同无效 什么是炒房合同?

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  炒房团都听说过了,但听说过炒房合同被判的吗?

  最近,天津判了个案子,案子本身不大,意义却很特别,这应该是首例因中介以炒房为目的而被判购房合同无效的案子。

  据天津媒体报道,2016年3月,日前,滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后,认定双方签订的买卖合同不成立。据悉,塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房,实为炒房”的行为,依法认定合同不成立,驳回索赔的诉讼请求。

  

  1、什么是炒房合同?

  房产中介人员利用自身优势从市民手中购买房屋,然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后,提出解除合同。

  从法律上来看,代理人对被代理人应当诚实守信、勤勉尽责,中介机构做的是一单子买卖,一定要对买卖双方如实披露信息,充分尊重买卖双方的知情权、选择权和公平交易权。“自买自卖”,同时代理买卖双方,在代理法上是不被允许的,这一点,《民法通则》和《合同法》都有明文规定。

  2、这类合同有什么特别?

  滨海新区法院塘沽民二庭副庭长李桂华表示,此类案件多为房地产中介人员,利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与卖房人签订房屋买卖合同,再加价转卖给他人从中牟利。为了保证其顺利实施倒房行为,此类合同一般都约定交付定金后便腾空并移交房屋,此举是为方便让实际买房人看房。同时还会约定允许过户给第三方,是为保证卖房人与实际买房人办理过户。当卖方人陷入了炒房人的圈套,拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉,并索要高额违约金。

  滨海新区法院塘沽审判区认为,此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会,同时另寻买主,将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。此外,炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解,影响实际买卖双方的缔约选择权,也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险,实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益,有违诚实信用原则,干扰了正常的市场交易秩序,故依法不予保护。

  3、以后购房合同就能以此为由推翻了?

  在天津这次的判决中,有四个关键点:1、买家是中介从业人员;2、约定合同可转让给第三方;3、支付首款之后出售人需要马上搬走;4、买家的目的是为了炒房。

  在正常的交易中,能实现的一般是第二条、第三条,因为常规的合同中一般会有可转让给第三方的条款。

  第一条和第四条,才是法院认定买家“炒房”的关键。中介人员会不会为了一套房子的利润铤而走险来当这个角色,还不好说。而如果要找“炒房”的借口,能否被法院认定,也不好说。

  最关键的是,此事是卖家反悔引起,法院判决不予支持买家。而如果是炒房者自己主动提出,恐怕法院是不会做出有利于炒房者的判决的。

  4、如何避开中介的坑?

  卖房人一定要对买房者进行调查,要睁大眼睛不要被中介的花言巧语所迷惑,要明明白白签合同、明明白白交钥匙。争取在源头上做到自我保护,这比通过法院打官司确认合同无效来的更快,而且更踏实。

  中介人员买房,跟短期或长期持有的炒房客还不一样。由于中介人员的资金少,在炒房的过程中,跟房主签订的合同一般会约定交付定金后便腾空并移交房屋。

  不仅如此,中介还会在合同中要求约定允许过户给第三方,以保证卖房人为实际买房人办理过户。如果卖房人发现陷入中介的炒房圈套,拒绝履行合同,炒房中介就会以违约为由起诉,并索要高额违约金。

  (资料来源:中国网、网易财经、天津网)

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  (本栏目文章为小编综合整理观点,仅供网友置业部分参考~~)

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