大揭秘:深圳的房价为什么这么贵? (深度分析)

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  来源:米宅米宅(ID:mizhaimizhai) 作者:Abby

  深圳房价到底有多贵,便彻底的感受到了深圳房价的高不可攀。随随便便进去一个楼盘,撇开南山区动辄10万一平的单价不说,就是离市中心二十公里的龙岗也都卖到了5万多,所以深圳管自己的刚需叫“壕刚”一点都不为过。

  

  一直以来,大家都知道北京、上海的房子贵,以至于大家对于这两个城市的高房价习以为常,好像它就理所应当的贵。可是,最近两年,你一定又听说深圳的房价高,也许你和曾经的我一样不以为然,以为再高能高过北京上海么?

  【没有对比就没有伤害】

  来看一下三个城市在过去一年新房成交的价格情况

  

  是的,深圳房价不仅高过了北上,而且还是远超,年中最大差价已超过两万,神一般的涨速和涨幅造就了如今这样的深圳。

  那么究竟是什么原因造成深圳的超高房价呢,下面笔者就从以下几个方面来对其进行分析。

  1

  土地供应

  房价的源头是土地供应,据悉整个珠三角建设用地30年来增加了近5倍,其中深圳开发强度之大尤为显著。

  首先,土地开发程度过深,但利用率低

  早在2015年深圳国土开发强度就已经达到了50%,远远超过了国土开发的生态宜居线20%,甚至让30%的国际警戒线都望尘莫及,位居四个一线城市之首。

  但这同样存在一个问题就是,虽然开发率高,但利用率低,深圳老城区罗湖和福田大面积被多层和小高层占据。那么对于深圳这样一个飞速发展的城市来说,它的城市更新周期必然比一般的城市要短,加上先发的劣势,更使得深圳的城市更新提早的到来。

  而由于早期政策的不完善、开发流程的不规范导致了大批量产权不明晰的房子盘踞在老城区。增加了旧改的难度,更给深圳未来的主城区土地供应增加了难度。

  再者,深圳是国内第一个划出基本生态控制线的城市。

  2005年深圳就出台相关文件明确了生态控制区范围,并规定全市城市绿地率应不小于45%、城市绿化覆盖率应大于50%的指标。截止目前生态控制区的范围几经调整,但这条城市的生命线始终没有被突破。这也就说明,深圳不到2000平方公里的陆地上,至少有一半的陆地是不能够用来开发建设的。这对于深圳本来就很紧缺的土地供应无疑是雪上加霜。

  在以上两个因素的重压之下,我们来看深圳近三年的住宅土地成交情况。↓↓↓

  

  来源:中国指数研究院

  深圳近三年的住宅用地成交量真的是少的可怜,一年的住宅用地成交量甚至比不上郑州许多单个楼盘的占地面积,三年的土地成交之和比不上郑州一个万科城的二分之一。也难怪深圳的一个百亩大盘都会引来演唱会式的开盘声势,给广大的消费者带来一场买房的盛宴和狂欢。殊不知,在二线边缘的郑州,别说百亩大盘,就是千亩大盘,也能给你找出来一堆。估计深圳人看到了,都会震惊的。

  有限的住宅用地出让造成的一个现象便是,深圳的公寓在市场上占有较大份额,代替了一些住宅的需求。而公寓是商业用地本身拿地价格较高,所以在售价上丝毫不逊色于住宅,甚至有一大批都超过了住宅的价格,而且不限购、不限贷。在深圳,如果不是特意要强调买学位房,公寓是可以和住宅一样同等被考虑的。

  所以在一个开发强度已经如此之高、土地极度匮乏的地区,还想要有大量的土地供应几乎是不可能的。那么我们都知道物以稀为贵,土地供应的紧张必然会导致土地价格的上涨。2015年宝安尖岗山8万的楼面价、2016年龙华6万的楼面价都促使水涨船高,掀起一轮轮涨价的热潮,至此不能停歇。

  另外,持续几年低迷的土地供应,致使深圳在新房供应方面一定是不容乐观的,2016年深圳新房住宅预售面积399.48万平方米,同比减少四成,预售套数38321套,同比减少39.9%。如此大幅度的减少土地供应量,房价想不涨都难。

  未来土地供应来源

  

  所以提高住宅用地的供应量是稳定深圳房价势在必行的措施,而未来土地供应方面的突破,主要从填海造地、旧城更新以及工业用地转性三个方面来进行着手。

  现在南山的前海、后海、宝安幸福海岸线一带都是填海填出来的,如今成为了深圳高端产业及住宅的聚集区,京基100也成为了深圳的地标;罗湖华润的旧改项目也算是比较成功,毕竟万象城以其高端的定位成为了区域的商业标杆。

  2

  市场需求

  在市场经济条件下,任何商品都是由供需影响其价格的,房价也不例外。在土地供应量十分有限,而需求量又庞大的条件下,就势必会造成房价过高的现象。深圳人口过高有其特有的原因。

  深圳经济发展需要引入大量的人才,所以提供了更加适合创业、适合投资的优待政策,从而吸引了大量的人口流入。

  深圳更加容易的落户政策,比如全日制的应届本科或者大专毕业生都可以直接申请落户,还有针对其他人才和家属的宽松的落户政策,都直接导致了深圳人口的净流入在不断增加。

  据相关数据显示,2015年末上海常住人口总数比2014年末减少10.41万人,北京常住人口同比增速仅0.9%,而深圳常住人口增长速度为5.6%,是四大一线城市人口增长速度最快的城市。

  根据各地十三五规划纲要,到2020年,北上广深分别给自己设定的人口目标是2300万、2500万、1550万、1480万人。如果用这个目标数据减去2015年的常住人口数量,会发现北上广深到2020年的人口增量指标分别是:129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人。↓↓↓

  

  可以看到,深圳人口增量指标是四个一线城市最大的,为342.11万人。也就是说,在目前需求量已经很大的情况下,深圳的人口将持续增加,给需求量带来更加严峻的考验。

  人多是一方面,另一个重要的原因是过高的人口密度。虽然深圳的人口总数无法与一些大中型城市相提并论,但人口密度是在国内绝对是首屈一指的。

  我们来看下四个城市的人口密度对比↓↓↓

  

  深圳的人口密度是北京的四倍还要多,比上海也高出了近2000个人,狼多肉少,如此紧张激烈的竞争,不管是什么肉都会有市场,有需求。这也是众多楼盘有恃无恐的一个很重要的原因。

  三是深圳极低的住房自有率。据相关数据显示,到2015年末,深圳常住居民家庭住房自有率达到34%。预计到2020年末,常住家庭住房自有率提高至40%。北京和上海的住房自有率都在60%-70%之间,广州则超过70%,而深圳的住房自有率仅为34%,这直接代表了深圳的租房群体的强大以及购房需求的旺盛,从这点来看的话,深圳的市场需求应该是全国最强大的。

  现阶段,很多城市也都在讲可能会面临产能过剩的压力,但是深圳,五年,也许十年,面临的都将是供不应求的问题。

  当然,自有率低不一定必然就导致房价上涨,房价的上涨也要符合经济的基本发展规律,涨的太离谱必然会引起调整,否则将面临泡沫破灭的风险。但是,如果购房需求足够庞大,那么这样的城市房价的安全边际无疑会更高,上涨的动能也会更强。从这个角度,可以很直观的解释为什么深圳房价每次遇到政策放松都一定会像点燃的烟火一样腾空而上,且一发不可收拾。

  3

  房价上涨意料之中

  在上述提到的供需条件下,深圳的房价上涨也是意料之中的,只是这个涨速和涨幅没有被大家预料到,工作在深圳的人也表示不能够接受涨起来的现状。

  来看下2016各区域的均价及涨幅情况↓↓↓

  

  从上图可以看到的是,福田和南山的均价就已经达到了8万以上,全市的均价也已超过5万。涨幅来看,同比也都增长了50%左右,一年下来,5万的房子现在要7.5万,这在深圳曾经的房地产发展中也是史无前例的。

  在工资不随房价的上涨的深圳,又加上2016年从年初的“330新政”到岁末的“深八条”,二套房首付到四成再到七成,非深户社保年限1改3再改5,频频收紧的调控政策,倒是遏制了楼市虚火的持续蔓延。

  因为在这之后,需求方面的表现明显没那么强劲了,一部分人发现突然买不起房子了,选择了搁置买房计划;另一部分人则直接放弃了在深圳购房的想法,选择在临深的东莞和惠州,甚至中山进行了置业,相比与深圳的房价,这些临近城市也的确具有诱惑力。

  所以整个2016年,深圳商品房成交量价下滑趋势明显,导致多个区域的去化周期均有所上升,但由于涨幅比较厉害,成交金额方面并没有大的变动,2016年深圳全市新房成交量40443套,同比下滑39.1%;新房成交面积4179296㎡,同比下滑37.2%。新房成交金额为2234.00亿元,较2015年(2225.79亿元)微增0.4%。

  4

  加快城市更新 统筹经济与人才

  

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  作者:Abby

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