绿城缺粮 千亿大饼如何画?

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  导 读

  绿城今年土地投资金额预算增至700亿,或许绿城在担心高价拿地的同行之时,也早已经意识到本身土地储备不足的事实。

  地产壹线 吴波 梁爽 发自上海

  3月27日,在于香港举行的业绩会上,绿城中国执行总裁曹舟南替2016年下半年激进拿地的同行们表示担心,“想不明白,到底下半年抢地的同行,在目前限价的情况下该怎么赚钱。”

  土地成本飙升,加剧投资风险,曹舟南所忧不无道理。但作为业绩会上另一大主角,投资者们却对绿城2016年拿地过少心存隐忧,不断追问绿城土地投资方面的问题,“去年只拿了9个项目,今年如何维持千亿规模?是否主要靠代建?”

  2016年,绿城集团首次跨越“千亿”规模,全年总合同销售金额1139亿元,较2015年增长58.4%。实现收入289.75亿,同比增长11.2% 实现净利润19.17亿元,同比增长135.8%。

  相较于2015年,绿城今年财务表现还算优秀。彼时,绿城和融创股权收购终止,中交建增持成为第一大股东入主绿城,宋卫平退居幕后。一波三折,全年营收、净利润同比均下降。

  但无法掩饰的一个事实是,2015年-2016年的两年中,绿城新增土储极少。2017年必须要面对的是,整体可售金额约为1,493亿元,若去化率达到67%,绿城2017年销售业绩也仅能撞线千亿俱乐部。

  1000亿规模

  销售700多亿+代建200多亿

  “今年是否保持千亿规模?我非常有兴趣跟大家讨论这个问题。”2016年,中国房地产市场成交总量是11.6万亿,曹舟南判断称,有接近5万亿是用于投资和投机;在宏观调控之下,2017年市场成交量会降到7—8万亿。

  形象点说,曹舟南的意思是2016年的销售额就如同一只坐在池塘里的鸭子,人们抬高了池塘的水位。

  基于绿城本身可售货值以及对目前市场的判断,700多亿加200多亿则是绿城对外的销售业绩目标。曹舟南仍旧审慎地表示,内地房企进入到千亿销售规模,利润无增长,毛利率、债务不合理,则会有风险。既对投资人不负责,也对客户不负责,绿城不在乎是否千亿,在乎的是有质量地增长。

  “对外公布的数字(销售业绩指标)是比较低的,700多亿。内部数字(销售业绩指标)压力会比较大,便于公司经营业绩的延续性。”在2016年958亿销售额的基础上降低了200亿左右。

  相形之下,对于代建,面对投资者,他给出了一个较为乐观的答复。“代建方面,去年完成181亿销售业绩,今年目标是200多亿。今年一季度,尤其代建方面,销售非常好。估计到月底,绿城可完成超200亿销售业绩。”

  此外,对于规模的讨论,曹舟南十分自信地提出一个观点:如果政府坚持调控,未来绿城的市场份额会不断提升。展开来说,即为投资及投机者,不在乎品质,只在乎投资利润。而有自住需求的购房者,买房注重产品品质、后续的服务品质。而绿城产品品质、服务品质都过硬,性价比在剧烈上升。若房子全部用于自住,绿城的市场份额会有很大提升。

  对于此番言论,不乏存在投资者认为,曹舟南是在顾左右而言他。

  700亿买地

  土地投资策略调整

  过去的一年,甚至是过去的两年,与开发商大开大合攻城略地不同的是,绿城既没有在公开招拍挂市场上表现出激进,也没有在二级市场上运筹帷幄。

  2016年绿城通过土地公开竞拍、收购等方式,共花费106亿新增9幅地块。加上2015年153亿元的拿地金额,在过去的2年中,绿城在土地上的投入仅为259亿元。

  到2017年,绿城可售货值的现状是,整体可售货源约为871万平方米,可售金额约为1493亿元。其中近四分之一为代建项目,为368亿元。

  对于土地储备,曹舟南表现十分坦诚,“如果有什么可说的,那就绿城的土地储备不够,仓位比较浅。”但同样也有所辩解,“因为我们对整体走势进行了非常精准的研判。”只不过辩解显得力度不够。

  曹舟南多次在业绩会上表示,担忧2016年下半年高价拿地的企业,“价格被限制,预售证拿不到,但拿地价格不受限制。我不知道我们同行拿地之后怎么办。上也上不去,下也下不来。”

  此前,网易房产于绿城处获悉,绿城今年将加大土地投资金额,预算为700亿。土地投资金额预算增至700亿,或许绿城在担心高价拿地的同行之时,也早已经意识到本身土地储备不足的事实。

  但该如何买地呢?按照曹舟南在业绩会上表述,2017年绿城将通过公开招拍挂、收并购、ppp、一二级联动、城市更新等多元化方式,最大限度获取优质土地项目。2017年绿城在土地投资方面定了一个新方向:

  一,强化核心城市核心地段战略。根据年报,绿城一二线城市土地储备占总土储81%左右,绿城的计划是进一步加大一二线城市的土地储备:进一步增仓北京、上海、广州、杭州、南京、成都、郑州、济南、宁波等城市的优质项目,争取进入深圳和重庆。

  二,优秀三线城市,做短平快项目。2016年,绿城大力执行“换仓”战略,但三四线城市存量房源去化约148亿元,去化率49%。在三四线城市仍有不少库存的前提下,绿城仍会控制三线城市的体量。

  三,战略性拓展一二线城市周边优质小镇项目。绿城中国副总裁冯征向网易房产表示,绿城目前有十几个小镇落地,其中一半已进入销售。绿城小镇项目大都与蓝城进行合作开发。

  四,成立绿城海外公司,择机获取海外优质项目。截止到目前,绿城投资的海外项目在雅加达、澳洲、美国三地各落地一个项目。曹舟南称,如果产品进入某个国家做不到第一,那绿城一定不会进。

  组织架构调整

  四翼变五翼、探索新商业模式

  宋卫平已不再是绿城的唯一焦点。如今的绿城,四大股东分别是,央企中交建、九龙仓集团母公司会德丰、宋卫平和寿百年。各自持股比例分别为:28.9%、25%、10.45%、8.07%。

  四大股东中既有央企背景企业、香港蓝筹股企业还有企业创始人。曹舟南对此股东结构甚为满意,“我们认为,绿城是目前中国混合所有制企业中最具典型性的房产企业。”

  为充分发挥混合所有制的特质,自2016年中交入主绿城,将其组织架构调整为一体四翼后,2017年绿城再次调整组织架构,新组建绿城生活服务平台,将一体四翼调整为一体五翼。目前的总架构是由投资开发、代建管理、资产经营、小镇建设、生活服务组成全产业链结构。

  全新成立的的绿城生活服务平台强调服务升级。今年计划成立中国首家房屋4S店,以满足客户房屋交付、维修、置换等需求。而负责绿城生活服务平台则是原绿城房产集团执行总经理楼明霞。

  楼明霞是绿城营销体系的灵魂人物之一。2015年经历融绿之争后,绿城营销线与运营线合并,和投资、产品并列三大核心部门,她被委以营销重任。2016年7月,随着绿城集团结构调整—形成房产、管理、资产和小镇一体四翼的架构,楼明霞提升为绿城房产的执行总经理。

  而如今绿城组织架构再调整,楼明霞已不再从事营销相关工作。曹舟南向网易房产楼明霞离职传言,楼明霞没有离开绿城。只是随着集团转型,楼明霞从原来的营销岗位调至生活服务集团,着手探索生活服务配套的新商业模式。

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