杨国强: 活到59岁突然开窍了

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  导 读

  碧桂园热衷于“尖叫”已不是秘密,真正的秘密是,让他们保持尖叫的密匙藏在哪里?

  地产壹线 梁爽 发自广州

  2014年春晚有一首歌叫《光荣与梦想》,是碧桂园主席杨国强最爱的曲目之一。在2016年年初的公司年会上,最后一个节目由杨国强带领一众高管上台,演唱这首充满前苏联风格的进行曲,歌词朴实,节奏激昂,听得人热血沸腾。

  谁也没有把握保证一家巨头企业的规模能以两三年翻一倍的速度狂奔;但杨国强似乎预判到“窗口期”的来临。2016年年初,行业前景尚未明朗时,这位热衷书法的企业家给高管写了两幅书法,赠予总裁莫斌的是“乘风破浪正此时”,给营销副总裁程光煜的是:“在远方”。

  这一年,碧桂园完成了年初内部定下的“尖叫”目标,业绩突破3千亿元。而在两年前的2014年,是碧桂园以火箭速度冲入“千亿”房企阵营后的第一年。这一年杨国强59岁。

  杨国强有时会开玩笑地对高管说,感觉自己活到59岁突然开窍了。

  外界并不知道碧桂园为这两个“窗口期”做了多长时间的准备,但迈过千亿门槛之后,碧桂园似乎突然蜕变了。这个带着浓厚家族企业气息的广东开发商,从引入职业经理人团队入手,一步步搭建起合伙人机制、海外博士“储备军”;到2016年末,碧桂园顺利迈入三千亿房企阵营的同时,还在海外投资、产业小镇领域发出强音。

  这让人差点忘了,碧桂园过去一直信奉“踏踏实实建房子”的传统开发模式,对于“郊区大盘”模式的坚持甚至到了某种固执的地步。是什么让这家企业突然“开了窍”?

  带着这个疑问,在网易房产新年峰会上,我们专访了碧桂园副总裁、首席新闻官朱剑敏,半小时的对话让听者收获甚多。

  这是一次极具信息量的交流,涵盖碧桂园近年发生的转变、未来的发展目标等核心话题。

  “今年,我们还会有尖叫目标。”采访结束,电梯间里,朱剑敏给记者留下这句话。

  谈拿地:首个小镇最快4月动工

  “一天新拿一块地?恐怕我们没到这种激情澎湃的程度”

  网易房产:碧桂园2016年几乎保持着每天拿一块地的节奏,是否说明碧桂园对明年的市场非常看好?今年会继续保持这种拿地策略和速度吗?

  朱剑敏:碧桂园2016年的土地投资策略其实比其他房企更稳健。从拿地成本看,除了极少数地块有所谓“地王”效应之外,其他新增土地基本符合碧桂园长期的土地拓展大方向。而且2016年以收购和合作项目居多。说碧桂园一天新增一个项目是比较准确的,如果说一天新拿一块地?恐怕我们没到这种激情澎湃的程度。

  2017年碧桂园的土地投资策略,还是3个方向,第一是在“稳健”的大方向上,在一二三四五线城市继续进行土地拓展,毫无疑问;

  第二个大方向,也是明年更多的方向是科技小镇。目前我们在深圳周边的惠州、东莞已经签下4个科技小镇战略合作框架,预计最快的会是惠州潼湖创新小镇,快的话2017年4月动工。产城融合、产业地产是我们围绕一线城市进行的第二种土地投资方向;

  第三个方向,我们会继续响应国家“一带一路”、“走出去”的战略倡导,继续在海外尤其“一带一路”寻找经济增长向好、具备一定人口规模的国家和地区,进行海外土地投资拓展。我们在马来西亚已落地5个项目;在印尼的雅加达跟巴厘岛也基本完成土地投资,其中巴厘岛进展较快;同时在印度新德里、孟买、班加罗尔3个城市,也会进行适当的土地拓展。

  另外针对国内一线城市,到2016年年底,我们在深圳的土地储备货值大概达到1500亿元。我们在深圳周边及北京周边等都加大了土地储备,还有长三角、大郑州区域,都在按照碧桂园固有的发展模式进行非常稳健、审慎的土地投资。

  网易房产:深圳这1500亿货值是已经到手的吗?

  朱剑敏:对,基本上。深圳很多是城中村、旧改项目,目前可预见的土地货值差不多在1500亿元左右,应该两到三年内会体现出来。

  网易房产:这是指深圳周边还是深圳市内?

  朱剑敏:深圳市内,不包括东莞、惠州等临深地区。其实在东莞、惠州的土地我们也有一些长期获取的渠道。

  谈产业:小镇是一个平台

  “以后房地产业肯定不是以单一住宅为主要发展方向”

  网易房产:碧桂园说过要在深圳周边落地10座科技小镇,计划进行得如何?

  朱剑敏:目前想用三到五年吧。每个小镇的规模、产业定位不尽相同。例如潼湖项目,更多是跟思科做智慧、创新小镇,其他小镇可能会有其他的产业配套。

  集团正在积极地跟国际知名的主题公园公司进行合作谈判,例如法国的CDA(注:法国阿尔卑斯集团,世界最大的滑雪场管理集团)等产业运营、上下游产业链全覆盖的大型企业和产业机构协会。

  各级政府未来对产业园区、特色小镇的规划,会更多把文旅服务业相关的配套产业汇聚在一起。碧桂园愿意搭建平台,让更多优质的全球合作伙伴共同围绕大城市、特大型城市周边的溢出效应,给以往生活品质、创业品质得不到很好满足的这部分客户,搭建一个宜创、宜业、宜居、宜游的产业科技小镇平台。

  网易房产:在碧桂园的规划中,未来产城融合的投资占多大比例?

  朱剑敏:集团对产业地产的投资比例确实没有明确的量化指标,但碧桂园是真真正正要做产业地产。坦率讲,未来两到三年,我们根本不指望产业地产给集团带来多大收益,我们更多的是看好未来。以后房地产业肯定不是以单一住宅为主要发展方向。做这种产城融合的新城,是为了在经济新常态下,更好地配合各个地方政府的提前预判,顺势而为、趁势而上,这也是将来碧桂园发展产城融合战略的基本原则。

  网易房产:小镇兴起、产业地产风靡,是否企业为了迎合政府倡导而提出的某种概念?

  朱剑敏:对碧桂园来说,科技小镇也是在摸索。碧桂园从创办至今一直是中国十强房企里唯一一家覆盖房地产所有上下游产业链的一家企业。在这个基础上,结合未来城市发展、产业发展的大趋势,我们会进行更多跨界资源的整合。

  科技小镇是一个平台。碧桂园在这个平台里唯一的、最大的优势,就是能够创造很好的居住办公等环境。正因为我们具备城市运营、资源整合、资金金融等优质资源的调配和服务能力,才去进行科技小镇的探索。我们会先在潼湖做出一个碧桂园科技小镇的样板来。第一期示范区可能会包括会展、旅游、高端论坛,甚至举办全世界最好的科技产品、消费力产品的新品发布,我们更愿意营造这种氛围。

  网易房产:搭建好平台之后,总是要从中寻找赢利点的,碧桂园是否看中了其中的新兴产业链?

  朱剑敏:对!在新兴科技领域,如果有好的项目团队愿意进来,我们可以免费提供办公场所,甚至金融服务,谈合作再考虑是股权合作还是其他金融服务等,肯定是合作共赢。

  谈转型:挖掘社区价值

  甚至很快会研究建一所专科医院

  网易房产:到2020年,碧桂园会是一家怎样的企业?

  朱剑敏:碧桂园从创办第一天就不仅仅是一家房地产企业。碧桂园从来没有多元化,但一直围绕客户和业主的全生命周期做服务。从最早的教育,到现在成立健康医疗事业部积极探索社区诊所,甚至很快会在某个领域开始研究建专科医院,都是为了更好地满足业主全生命健康周期的服务。

  包括刚才提到的科技小镇,其盈利模式除了科技项目孵化之外,我们还可以给入驻的企业、高精尖人才提供综合的教育、医疗、公寓、物业等服务,我们愿意去探索产业地产、产城融合战略在新时代的诠释和解读。

  再如森林城市,2016年在国内广告投放量很大,我们是为了先聚中国内地的人气;通过大半年的人气聚集,有时候售楼现场一天有1千多位中国客户来到现场,很快在12月6日就有36家来自全球的、以中国为主的多行业企业签约进驻森林城市,包括建筑、智慧城市、医疗等企业,这种国际产能合作的签约仪式我们准备每半年搞一次;等产业聚集之后,森林城市2017年开始将主推国际市场,现在在CNN已经投放了品牌广告,等中东地区的IEC营销展厅建好后,会利用半岛电视台在整个中东地区做推广,汇聚全球人气;2020年的迪拜世博会,森林城市受邀参展。我们想在马来西亚打造一个由中国企业搭建的平台,做一座国际产能合作新城。

  虽然现在有很多做产业地产的房地产商,但真正成功的案例也不是很多。碧桂园是愿意去做的。碧桂园在国外有森林城市,在国内有科技小镇,我们愿意探索产城融合在未来的发展模式。

  网易房产:长远来看,这些新产业是否都考虑到资本市场去?

  朱剑敏:其实目前也没有。碧桂园一直很务实,一般是光做不说、只做不说、做的永远比说的多得多。就像我们做项目一样,原则是做一个成一个。新业务的拓展,前期基本是一些比较小而精的团队在操作。目前比较成熟的是物业,正在IPO排队,可能未来教育、酒店都有机会。对碧桂园来说,未来始终坚持房地产主业,这些相关业务都是为了不断挖掘和提升社区价值。

  虽然物业下一步想进入资本市场,但杨主席一直反复强调,质量和服务是碧桂园的生命线,我们不会因为物业到资本市场去表现而牺牲物业本身应有的服务质量。物业上市不是目的,而是更好提升服务质量跟水平的手段,是用现代企业制度完善其管理和服务水平的方式。

  谈发展:窗口期到了

  “懂政治、会经营、善沟通、重效率”

  网易房产:碧桂园招聘了数百名博士,这些博士安排去了那些岗位?做房地产开发为何需要这么多研究型的高级人才?

  朱剑敏:碧桂园的“未来领袖”计划从2013年开始实施,截止到2016年12月下旬已经超过400位博士。目前绝大多数博士的研究领域跟建筑行业相关,包括土木、建筑、结构、城市规划等。博士们在碧桂园都得到了很好的提升机会。主席和总裁身边基本每3个月或每半年就有博士轮岗,基本是手把手教;其次下到各区域、总部各职能中心的博士也基本由中心总、项目总、区域总裁亲自带。

  杨主席对博士在碧桂园的发展给予很大的关切。尤其在集团上3千亿、在海外发展步伐加快之后,杨主席对博士们寄予厚望。2017年一年我们就会在海外招200个博士。

  举个例子,澳大利亚现在的区域总裁胡国韬,就是“未来领袖”计划的一名博士;现在森林城市的首席运营官林恭博是清华博士,首席战略官于润泽是美国华盛顿大学博士。只要这些博士很好地融入碧桂园的文化和企业发展之中,他们在给企业创造价值的同时能够很快实现个人价值。

  2015年人社部给碧桂园颁发了博士后工作站;2016年11月总裁批准成立碧桂园研究院,也是为了将来更好地发挥博士、发挥集团上上下下同事们的作用,围绕碧桂园的发展进行政策、法律法规、产业的综合的战略研究和战略落地。碧桂园研究院、博士后工作站将来都会落户科技小镇,服务于产城融合的大战略发展方向。

  网易房产:这一阶段相当于碧桂园的分水岭。碧桂园从过去涵盖全产业链的传统做法,转型成现在的碧桂园,步子迈得特别大。这中间发生了什么?老板的心态是怎么转变的?对于私人企业来讲,公司战略和文化就是老板的战略和文化,这种改变甚至可以说是从他招这么多博士开始的。杨主席在两三年前都说过要扎扎实实盖房子,是什么样的力量促使企业发生剧变?投资上千亿不是小数目,可以说是跟国家战略紧紧绑定在一起了。这中间有什么具体的事件、诱因,影响到他对企业整个大战略的判断?

  朱剑敏:杨主席最近有时跟高管开玩笑,说活到59岁突然比以前更开窍了。这是一句戏言。他更多想给高管和所有同事提的是,碧桂园人应该要懂政治、会经营、善于与人沟通、善于计算效率。这四句话是什么意思?以杨国强先生一路走来的经历,碧桂园作为一家传统的以房地产为主业的集团,之所以在不同的房地产发展周期都必然或偶然地踩准周期,得益于莫总讲的——好老板、好机制、好平台和好团队。主席这一年反复讲,碧桂园如今的能力、水平、资金、人才都到了厚积薄发的时期。

  碧桂园2016年3月15日发年报时公开的业绩目标是1680亿,内部很多人觉得到两千二、三就差不多了。但是杨主席四、五月份给负责营销的副总裁程光煜博士写了一幅书法——“在远方”,给莫总写了幅书法叫“乘风破浪正此时”。他应该是很敏锐预判了这一轮房地产经济周期,对碧桂园而言正像是当年(规模)从四百亿到一千亿的窗口期。这个窗口期更多得益于杨主席对国家供给侧改革、“三去一降一补”的大方向的敏锐把握。

  其次就是得益于这一两年碧桂园在内部推行的事业合伙人价值双享机制,以及这么多年一直坚持的精品质、低成本、高周转的发展策略。这是方方面面的。包括刚才讲到的团队建设、大量职业经理人的引入、不同层次人才的储备和不断提升。

  突破三千亿之后,杨主席和莫总在2016年12月的高管会上提出,碧桂园在未来追求的依然是“有质量的速度”和“有质量的发展”。若憧憬未来,碧桂园的2017、2018、2019,按照现在质量的速度发展下去,相信离我们给自己设定的“全球最具竞争力企业”目标会越来越近。

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