董藩：中国房地产非常特殊 房价不败神话难破灭

　　自10月初楼市调控以来，一二线城市房地产市场明显降温，但从历史经验看，每次调控后房价总会出现反弹，这次还会一样吗？彩贝财经特邀著名经济学家、中国房地产舆论领袖董藩直播解读当前房地产热点，在1个多小时的直播中，董藩教授回答了34个问题，个个都是干货，我们分系列给大家一一呈现，本篇讲第三个话题，董教授怎么看待中国房地产的不败神话。

　　董藩认为，对中国房地产确切的表述是：房价原则是上涨，上涨是规律，下跌是意外，上涨是常态，下跌是发生特殊情况。

　　董藩总结了三点：第一点是供求关系，当需求和供应合在一起，共同决定房价走势，如果需求的力量占上风，房价上涨就是必然。第二点是改善性需求，从租房到买房到海外置业，我们会发现住房永远少一套，那一套可能是学区房，也可能是度假的房子，总之，未来对不同类型的房子需求是在不断上升的。第三点是房地产非常特殊，它没有替代品，这个需求是没法转移的，没法拐弯的，如果有替代品，这个价格就不会连续的上涨。

　　董藩强调，为什么我们不要跟市场斗气，因为最终你还是要买房子。有些人说我等到便宜的时候去买，因为没有只涨不跌的房子，确实，看当发生危机的时候，房价会下跌，或者国家出台严厉的调控政策时候，房价会下跌，但是总体趋势来讲，房子它是在上涨的。

　　彩贝财经：房价的规律是持续上涨？中国房地产的不败神话怎么炼成？

　　董藩：正确的说法是，中国房价原则是上涨，上涨是规律，下跌是意外，上涨是常态，下跌是发生特殊情况。

　　我总结了三点，第一点是什么，我们讲供求关系，供给曲线和需求之间，它有个弹性问题，供应的弹性小，需求弹性大，需求显得主动强势变化快，而不明显的被动弱势变化慢，当需求和供应它合在一起，共同决定房价的过程当中，需求的力量占上风，这个地方说的有点抽象，我不去详细解释了。

　　那么第二个需求，恰恰又有这样的特点，房地产的需求，在相当长的时间内，它是只扩大不缩小，我曾经以住宅为例讲过这个，那么第一个阶段是什么？住宅永远少一间，刚毕业的时候，是租房子住甚至合租是吧？最后希望自己有一间房，有了一间，想两间，有两间想三间，没有厅的时候想有个厅，有个厅的时候，想有两个厅，客厅餐厅分开是吧，最后又希望有什么，有书房麻将室茶室健身房等等，是吧，最后希望有别墅，所以，第一个阶段是住房永远少一间。

　　到了第二个阶段，可能就想永远少一套。以你为例，你三十几岁，可能父母也退休了，那么你在解决自己住房的这个时候，你开始想，怎么样把父母接过来是吧？父母可能在老家，不在北京，必须给他买一套房子，是吧？考虑到将来可能的遗产税，我们贷款的问题，必须你的名义再买，买完了老人的房子，买了你自己老人的房子，你还要考虑丈母娘是吧，不能只管自己娘，不管丈母娘，那又是一套。另外你可能考虑小孩学区房，现在的房子，从你上班的角度来讲是很方便的，但是从上学角度来讲，对小孩是不利的，距离太远，于是你又想学区房是吧，发展到一定地步之后，你们现在在创新创业非常好，发展到一定地步之后也想买个别墅是吧？所以我们会进入到第二阶段，住房永远少一套。

　　甚至将来你希望可能在澳大利亚、加拿大，在美国有自己的房产，有的时候你需要去度假，或者你的孩子将来去海外留学，在那里可能需要一套房子，解决他的生活问题。所有这些都告诉大家，这个需求是在不断上升的。

　　那么还有第三个理由就是什么？房地产这种产品非常特殊，特殊在什么地方呢？它没有替代品，这个需求是没法转移的，没法拐弯的，如果有替代品，这个价格就不会连续的上涨。比如说，橘子如果涨价，我们不吃了，吃苹果，橘子需求就消失了，转移到苹果上，那么苹果和橘子都涨价还有香蕉，还有梨。如果同类产品种类越多，它的弹性就越大，就越容易转移。如果它的替代品越少，它的替代品越少，就越不容易转移，这个需求最终要冒出来。

　　为什么我们强调不要跟市场斗气，因为最终你要买房子，即使你发誓一辈子不买，但是别人必须买的租给你，如果他也不买，他只租，市场上没有一个租赁市场，不存在一个租赁市场，那这个人他就没地方住，他就要倒霉了，是吧。

　　所以我们强调从理论上认识房地产这个价格的形成一个规律，然后去调整自己对待市场的态度，知道市场长期是往上走的。

　　那么有些人可能说不对，我不相信有只涨不跌的房子。事实上我们也看到当发生危机的时候，房价会下跌，或者国家出台严厉的调控政策的时候，房价会下跌，但是总体趋势来讲，它是在上涨的。

　　我夫人曾经打过一个很好的比喻，从3月到6月，气温是逐渐升高的，但是可能是今年20度，明天有一个小寒流回潮是吧，可能是18度或16度下降了，但是总体趋势他是上涨的，房价的总体研发趋势就是这个样子。主要政治国家我们都能看出来，在美国123年的发展趋势当中，95年上涨，28年是下跌的。

　　澳大利亚、加拿大都几十年的数据看，基本上全都在上涨，下跌的时候只是发生在大危机的时候，正常情况下它是没有问题的。那么这个过程就告诉我们，不是房价永远涨，但是总体趋势是涨的，那么我们必须顺应这个总体趋势，那么早点买可能就是最聪明的。

　　我现在对我的学生说，早买房是孝敬父母，因为很多人认识是错误的，说我上大学花了父母的钱，我再不好意思跟父母要钱。而事实上，当他们毕业之后，他们买房的时候，父母肯定还是要援助的。如果早买房，父母帮助他的能力还是比较高的，比如这套房子100万，父母能给他拿了60万或者80万是吧。但是如果他晚买几年，父母就是有心帮助他，这个钱也不够的。所以我们总是鼓励大家早一点进市场。