董藩:征房产税法理不通 不限购北京房价会到30万

董藩教授，被誉为“国策高参”、“中国房地产舆论领袖”，他观点鲜明、直言不讳、个性突出。他对投资者说，房价上涨是规律，下跌是意外；他对媒体说，我非为开发商说话，而是为市场机制说话！他的诸多观点被称为妄言，引来众多非议和口水。但不得不承认，这些年，董藩对中国房地产的大势从未看错，以致于网友感慨：那些至今抱怨、谩骂任大炮、董藩的人，都是错过了最佳购房时间窗口的人。

不过，自10月初以来楼市高位调控，严厉无比；而“房地产税”将开征的传闻，更加呼之欲出。中国房地产市场到底会怎么走？能打破越调越涨的怪圈？作为普通百姓，房子还敢不敢买？还能不能买？针对房价的纷纷扰扰，百姓的雾里看花，我们请来了董藩教授。以下为董藩在彩贝财经直播中回答读者问题的整理内容，一共36个问题，干货满满，思考多多，值得好好细读！

【直播实录】

彩贝财经：董教授，您被誉为“国策高参、房地产领袖”，耿直是您的个性，大家也很喜欢你的观点，第一个问题，您怎么看年轻人的成长、奋斗和财富积累，您的财富观是什么？

董藩：在2011年，我在微博上写了几句话。我说“我的学生到了40岁，没有4千万不要来见我，也不要说是我的学生”。当时在国内引起轩然大波，海外争议也非常大。实际上我不认为我的观点有什么错，培养学生的财富意识是我的重要工作，对一个高学历者来说，贫困意味着耻辱和失败。

我们人人渴望财富，但是似乎又不能容忍别人公开谈论财富，这是中国存在的一个大问题。我是搞财经的，那不可能不谈钱，我们每天就研究投入产出、资本回报的问题。但以全社会角度看，如果一个教授老谈钱，大家肯定会觉得有问题，这个牵扯到中国教育观问题，怎么样去引导社会，包括大学生，甚至中学生合理对待财富，这是刻不容缓的。

我鼓励学生，今天好好学，明年好好干，努力的赚钱，赚钱之后不要形成社会的负担，同时还可以去援助别人，如果一个人不能正确对待财富，他肯定就不能正确对待人生，我们努力去赚取财富，就是为了交换更好的生活。

彩贝财经：我们接着4000万说，现在衡量一个人成功标准，一个是金钱，另外一个是对于整个社会的贡献。您如何看待个人价值体现，如何在金钱和对社会贡献这两方面做到平衡？

董藩：全社会大多岗位都能够用金钱来衡，这是市场经济的魔力，能不能被社会认可，满足大家的需求，其中一个标准就是看能不能赚到钱；你满足了社会的需求，社会才会给你一个回报。当然，有一些特殊的领域，比如搞技术研究，它现在还没彻底市场化，这就需要我们社会有一个另外的评价体系，靠政府给他一个评估，一个公允的价格。

还有一些岗位，比如中小学老师，他们可以通过另外一些途径去实现自己价值，比如利用业余时间去辅导小孩，这个不是没有意义，且也有经济上的回报。

彩贝财经：此前您撰文说过：你可以没房，但不能有病！也有人会觉得您的话太刺耳，也遭受了各种非议，您怎么看？

董藩：自愿不买房的人，我们认为他有病，主要是因为啥呢？就是说他抱着一种情绪去对抗这个市场，生活当中有很多人原能买得起，但是他们就认为房价该跌，他们就认为开发商赚钱不应该。

很多人认为房地产开发商黑心暴利，但事实上是错误的。今天开发商赚了钱，不意味着明天会赚到钱，也不意味着没有风险，所以不要抱着一个仇富心态去对待开发商，也不要抱着一种仇富心态去对待那些早买房的人，首先买房是市场行为，更重要的是，房地产给经济做了非常大的贡献，它连着GDP的创造、连着税收的缴纳、连着就业机会的创造，所以他是非常有意义的。

现在房价上涨的速度正常说来，要比社会偏低收入阶层收入增长速度要快，所以我总是鼓励大家不要跟市场斗气，一定要努力挤进来，积极投身市场，当我们条件允许时，就要努力的去买房子，当我们不具备条件的时候，我们研究怎么去创造条件，积累财富，一步步去完成这样一个过程，那这样的话，生活才能美好。

彩贝财经：您的意思说，房价的规律是持续上涨？

董藩：正确的说法是，房价原则是上涨，上涨是规律，下跌是意外，上涨是常态，下跌是发生特殊情况。

我总结了三点，第一点是供求关系，当需求和供应合在一起，共同决定房价走势，如果需求的力量占上风，房价上涨就是必然。第二点是改善性需求，从租房到买房到海外置业，我们会发现住房永远少一套，那一套可能是学区房，也可能是度假的房子，总之，未来对不同类型的房子需求是在不断上升的。第三点是房地产非常特殊，它没有替代品，这个需求是没法转移的，没法拐弯的，如果有替代品，这个价格就不会连续的上涨。

为什么我们强调不要跟市场斗气，因为最终你还是要买房子。有些人说我等到便宜的时候去买，因为没有只涨不跌的房子，确实，看当发生危机的时候，房价会下跌，或者国家出台严厉的调控政策时候，房价会下跌，但是总体趋势来讲，房子它是在上涨的。

彩贝财经：也有一种观点，说四对爷爷奶奶、后两对父母，一对小夫妻生一个孩子，这种8421的人口结构，会导致房产过剩。

董藩：这个说法是严重错误的。很多经济学家，包括受人尊重的茅于轼先生，他过去也一直讲这个观点，这个说法需要修正。这个所谓的倒金字塔结构只是美好想象，事实上很多年轻夫妻上面的老人并没有房子，即使有，随着人均寿命的增加，这些老年人的房子现在流到市场可能性并不大。还有一点，房子比较多的躲在中小城市，这些城市的需求慢慢在饱和，甚至开始进入过剩阶段。

但在对于一些大都市和核心城市，也就是我们通常所说的一线和二线城市，房地产市场的发展过程还没有结束，如果近期不出那些严厉的政策，这些城市房地产价格可能还要上涨，当然也不会涨到天上去，以后楼市会是一个缓慢上涨的过程，大概是这个状态。

彩贝财经：网友问，天津限购会加码吗？

董藩：天津限购加码不加码，取决于天津市委市政府，他们对待中央的指示精神的态度。天津比较特殊，它不像合肥、南京这些省会，几乎是全省人口的聚集，有源源不断的需求，如果供应跟不上，肯定是明显上涨的。

而天津，它是个孤零零的直辖市，它是没有那么多的人口聚集，它也没有办法跟北京和上海一样具有全国性吸附能力，所以此前虽然天津也在涨，最近一段时间涨得也不错，但是从长期来看，天津的压力不是很大。

彩贝财经：您曾经预言“25年后，北京每平米房价将超过80万元非常容易”。那您现在对北京的房价走势怎么判断？

董藩：这个取决于我们的政策，目前看，政府对市场干预能力很强，比如说准入的问题，就限制了很多需求。只要宣布限购、限贷取消，可以随便贷款买，北京房子可以立刻就推到均价二三十万。为什么？因为整个北京的房子，需求来自全国甚至海外，供应和实际需求相比是严重供不应求。

北京这个城市他很特殊，某种意义上来讲，上海，深圳也都比较特殊，当需求源源不断地汇集的时候，这些城市涨的非常快很正常。我说北京房价会到80万到现在也就3年，北京就出现30万一平米的房子，按照这个速度下去，再来20多年会什么样子，到时大家可能会觉得我当年说：25年后均价不到80万有点保守，我们会看到这一天，只要中国社会稳定。

彩贝财经：中国楼市还能买吗？北京和周边卫星城的房子，更适合选择哪个？

董藩：从普通老百姓角度来讲，如果还没买房子，那你必须想方设法的挤进这个市场，怎么挤进这个市场？非常重要的一个思路就是置换，比如先买远郊的房子等升值，再往城市里面挪，再卖掉买三环内的房子，这样比较现实。

还有一种方法就是买北京外围卫星城的房子，短期内它们的涨幅肯定超越北京，那几年卖掉之后，把钱拿到北京当首付。

彩贝财经：廊坊和固安，您觉得投资哪个更合适？

董藩：廊坊、固安都是环北京的这个卫星城，他们规模是不一样的，虽然固安也属于廊坊，但是我们从空间、聚集点的角度，固安相对说来更有优势，从目前的房价走势也能看出来。

廊坊它本身是一个成熟的城市，许多配套产业没法往那里聚集，在这种情况下，廊坊投资增长速度就远远落后于固安，再加上从出行角度来讲，就高速等等，他可能不如固安便利，我们会看到，至少短期来看，固安的价格可能会更好，当然总体来看，廊坊也不错。

彩贝财经：北京的小产权房可以买吗？

董藩：小产权房理论上来讲是违法的。我们是不主张去做这种事情，但是有些人实在是买不起，觉得小产权房特别便宜，他抱着赌的心态，我们也可以理解，但总体上来讲，我们不太认可这种东西，更重要的是，他在后边进行资本运作的时候，还是，他是有缺陷的。

彩贝财经：最近楼继伟说正在积极推进房产税，这个政策也是被提及多年。上海已收房产税了，会全面铺开吗？

董藩：房地产税和房产税，它是不一样的，房产税是对我们私人住宅征收的一种财产税，而房地产税，它是针对整个房地产开发经营交易，一系列环节，各种税种的统称。

我们现在全国人大正在推进的是房地产税立法，也就是说，围绕房地产开发进行交易所有这些过程，他税费怎么去整合，在做这项工作，可能会起出一个名来叫房产税。这跟针对私人住宅的持有环节征收税费不一样。

首先，我自己认为房产税法理不通，因为房产税是一种财产税，要征收就要彻底拥有它的私人产权。但咱们国家，房和地是分家的，我们国家买了房，地并不属于你的，但是房地又黏在一起，所以这个事情就很麻烦，很难办。此外，还有一系列其它现实的条件，也决定了房产税没有办法大规模去推进。

彩贝财经：那您觉得房产税是好的政策吗？

董藩：不是好的政策，我不赞同，因为在中国房产税的这个基本条件是不具备的，也就是说，如果选一个基本的条件，是土地要私有化，但是中国土地是公用的，所以这个条件首先不成立。

如果你强推的话，这是强制性剥夺，在法理上是不通的，当然还有其他一系列问题，要把很多工作给它理顺了，才可能来推进这件事情。

彩贝财经：有网友提问，川普和恒大合作进军中国房地产要建顶级豪宅，如果在北京的话，可能性比较大的区域是哪些？

董藩：这个我不清楚，因为我只在网上看到他们有合作，这不是在哪里的问题，首先是取决于土地，政府的土地出让，而且最近，别墅类用地，基本上是不批的。恒大拿了很多北京外围的地，旅游地产等等，可能跟外围有关，但那些地方，如果建顶级的豪宅，似乎也不合适，因为它远离市中心。

彩贝财经：有网友提问，北京接下来的房贷政策会收紧吗？

董藩：北京房贷实际上已经调整了，已经收紧了，已经非常非常紧了。我是反对再紧，因为再紧没法活了，想买房瞪着眼你买不了，你比如说像你们这样的人是吧，这个正处在第二个阶段，比如说要给父母买房子，你是第二套房子，70%的首付拿的出来吗？拿不出来，所以我们想把父母接过来，想养老都养不成，那不行，所以所有这些政策，我想还是要尊重人权，要建立在能够帮助大家改善大家生活水平情况之下，这是一个基本前提。不要伤害了大家。

彩贝财经：有网友提问，如果在城市画个圈，你觉得多少公里内的房子是安全的，回报率最高。

董藩：这个没法说，从空间上来讲的话，理论上越往市中心各种配套是越齐备的，所以它的保值增值性就越强，越往外围就是越差一些，因为它的配套是正常条件是往围是逐渐衰退的。

但是有时候，某一个区域可能处在一个大发展时期，你比如说北京亦庄，把它变成国家级开发区之后，它的投入大量增加了，那么各种配套基础设施建设都在提升，它就比别的地方涨的要好了。所以房地产的投资布局的问题，蛮复杂的，几句话也讲不清楚。

彩贝财经：有网友提问，像重庆、成都这样的城市，它们未来的房价走势是什么？

董藩：重庆和成都都是二线城市，属于比较典型的二线城市，这两个城市相比较，成都可能更有优势，成都从宜居角度来讲明显强于重庆，所以成都的供应量尽管很大，房价还是高于重庆。

重庆是直辖市，地位很高，从人口来看来讲，规模也很大，但是房价一直不高，而且它现在的房价是按套内算，不是按建筑面积算，如果按照建筑面积算，它就更低了，这是多种原因形成的，其中非常重要的一个原因是产业结构。

重庆的产业结构是不便于财富积累的，对外来人口的吸纳，吸引力也比较弱，而重庆人均GDP又比较低，在这种情况下，政府只能多卖地，重庆的地卖出量非常非常大，所以它的房价也一直不太行，从个人投资回报角度来讲，重庆房价吸引力很一般。

彩贝财经：接下来到明年两会之前房价会进一步下降吗？2017年有机会吗？

董藩：现在高层有指示，是希望保持房地产市场稳定，所以房价走势我们还要观察。但是我在想，这个市场的运行它有它的规律，如果你现在管得特别严，将来又不得不放开的话，实际上就意味着后来还有一个大的波动。如果你总不放开，市场就是死了，死了也不行，因为我们要GDP，所以这里头一直有一个政府职能的边界，或者说我们宏观调控究竟应该怎么管，如果这个问题解决不好，市场是持续的波动，如果市场持续波动，实际上对资源的配置是一个非常大的伤害，就造成了很多低效甚至无效。

彩贝财经：从长远看，30年后大城市需求是收缩的，还是继续供不应求？

董藩：30年后，理论上来讲，一手房基本上没有什么开发了，西方国家包括德国、法国是这样的，主要是以二手房交易和房地产投资服务活动为主，那时候城市规划定下来，而且在整个未来中国还会出现另外一些人口导向的变化，比如说很多人到海外留学可能不回来了，而父母可能也会跟着走，整个市场，在未来30年将有一系列的大的变化。

这个我们也一直强调，对于长远发展的这种预存能力，做投资必须有这种能力，没有这种能力是不行的，你把握不住趋势，根本就不可能成为赢家。

彩贝财经：海外置业，投资加拿大，澳大利亚，美国哪个比较好？

董藩：从海外置业来看，实际上加拿大，澳大利亚都是非常好的，这两个地方我们总体来讲没有太大的问题，但是由于它们的人口规模小，所以它的市场容量和开发能力还比较小，所以当我们去投资的时候，把它推升得很猛，现在无论是澳大利亚还是加拿大，他们对我们这么多人买房子，就是抱着反感的态度，因为房价涨的太快。

由于美国人口基数大，所以美国房地产比澳大利亚、加拿大要稳一些，涨幅也没那么吓人。其它国家总体上来讲很难，一是城市化改革完成了，第二是人口增长停滞了，所以它的涨幅就慢了，而且需求也比较重。

彩贝财经：施永青说，房地产存3大泡沫，不赞成现在去买房，业界专家对市场走势分歧也很大，你怎么看？

董藩：当然对市场每个人看法是不一样的。我总体认为他企业做得很好，对房地产的研究是不够的，这个要很强的这种学术功底，究竟是什么泡沫？你怎么判断？不能因为投资规模大，你就说有泡沫，也不能因为价格涨得快，你说有泡沫，你要研究这个需求合理还是不合理，房地产它本身就是实体经济，不是虚拟经济，不容易形成泡沫。

像北京，你说它有泡沫，我们说了20年了，那它真要有泡沫，它早就破灭了，它不是泡沫，它是皮球，踢也踢不碎，甚至比皮球还硬，它是铅球。你踢它，你脚都受伤了。这个问题是个学术问题，几句话是谈不清楚，所有认为北京或者中国房地产有泡沫的这些人，现在都被证明是错的。

彩贝财经：有网友说，能推荐一些我们学习房地产的书籍吗？

董藩：房地产的书我认为写得最好的作家就是我，但是那些书有些问题也还不能讲，因为只要是公开出版，就有很多这种要求，审查等等，不过，书上的东西也可以看看，可以学一些基础性的东西。现在推荐两本，一个是《房地产经济学》，一个是》房地产金融》。

当然，彩贝财经也要关注，彩贝财经也是分享财经知识。而且形成一些很高端的、很特殊的这种信息，有一些是蛮有价值的，大家还是要关注。一些传统的这种信息传播的途径，比如说央视能看到的，和彩贝财经看到的完全是不一样的。某种意义上来讲，彩贝财经可能更有价值，反应更快，对这市场可能更准，所以希望你们把彩贝财经办的非常专业，非常高端。

彩贝财经：去年7月您写了一篇文章《快速撤离股市》，现在来看您的判断很准确，当时为何要谈论股市？

董藩：我对股市研究不够专业，但是所有这些东西脱离不了一个基本经济走势。我们看到经济形势在衰退，而股市那个时候逆势上行，肯定是不能太久的。

整个中国股市，我就认为长期在里待肯定是输，95%的概率是输的，所以我是不主张别人进股市的，我也一直动员我身边人撤离股市，老老实实的买房子。因为老百姓唯一能搞懂得就是房子，股市他就搞不明白。

股市的门槛低，老百姓可以进来，但问题是，进来你得不到回报。那门槛低反而是更有害的，更多的进来更多人被屠宰。如果门槛高，只有亿万富翁能进去，就宰他们几个亿万富翁，反而是好事，我们老百姓这么多年的钱拿出去了，其实就被股市给剥夺了。

彩贝财经：您觉得我们年轻人如何来实现赚4000万的目标？

董藩：首先，今天4000万和未来的4000万是不一样的，未来的4000万可能也不是特别难的事。今天来说4000万这个数还是蛮大的，所以你想一步就迈到这个台阶上来讲也不容易。

要实现4000万，最重要的是要学会做投资，你自己要聪明，同时找到一个师傅提升自己，这是第一个。第二一定要记住，一定要挤进大都市，因为这个地方信息发达了，这些地方机会多，在大城市，我们可以不靠关系，只靠自己能力就能生存，而小地方不靠关系，在中国这个社会非常难生存。

彩贝财经：有网友问，上海、深圳和北京，董老师更看好哪个城市？

董藩：首先都是好地方，各个城市的特点是不一样的，那么可能像北方人都喜欢来北京，南方人他喜欢上海深圳是吧？现在深圳房价火力非常足，但是深圳从功能上来讲跟北京比要差，但深圳更有活力，上海比较讲规则，在北京功能更强大一点。

彩贝财经：有网友问，深圳房价太高买不起，附近的卫星城可以买吗？

董藩：深圳附近的城市也有一些是很不错的，你比如说凤岗，塘下，这个松山湖，这些目前来讲市场也都在往上拉升。因为深圳这个城市作为南方经济增长点，聚集了大量人口。随着房价的上涨，很多人买不起的时候，必然会回到它的周围这些小的增长区，所以长期来看也是有前途的。

彩贝财经：有网友问，大连未来5年房价会怎么样？已经6年没涨了。

董藩：大连属于一个二线偏上一点点的城市，非常宜居，中国大城市当中最宜居的就是青岛和大连，但是这些年大连经济发展的一般，对人口吸纳能力比较弱，所以房价没怎么房价，但相对来说是比较稳。

彩贝财经：有网友问，郑州的房价走势怎么看？

董藩：郑州这个市场是一个相对比较好的市场，因为郑州它是全省的一个点，一个中心，而整个省的人口规模是比较大的，下边的城市远远没办法跟这个省会城市相比。所以处在那种三线四线的这些广大的人口，有点能力想到外地去的，如果挤不进北京，上海，深圳他们当然就奔着省会城市去，所以人口就源源不断的向省会去聚集。

彩贝财经：武汉又限购了，房价走势怎么看？

董藩：武汉比郑州就差多了。首先，虽然武汉也是省会，它湖北省的人口比河南就差。第二个，武汉距离广东太近，大量的优势资源，包括一些人才被广东省吸进去了。流失比较多，所以这些年来讲，从市场规划角度来讲，郑州市场要比武汉市场要看好看强。

彩贝财经：您觉得西安的房价会怎样？

董藩：西安这个市场很难做，因为整个西北经济上相对落后，从人才上，从资金上来讲，中国这二三十年都是一江春水向东流的。尽管它是西部的一个龙头城市，尽管它也是个文化教育中心，但实际上房地产需求不太旺，所以西安的开发商这十来年其实一直很难受。西安未来也是，这就像一个家庭，想改变那不容易，那不是说突然间你就可以暴富。

彩贝财经：您觉得中国未来的经济走势会是什么样的？

董藩：我自己认为有些东西很难的，中国的长期这种高增长的局面是结束了。未来还取决于这个国家的制度演化，如果是更加改革开放还好，如果是某些方面我们处于别的方面的考虑，政策上管的比较严一些，那么市场的活力就会受到一些抑制。

彩贝财经：美国新总统上任是否会影响甚至改变美联储的加息议程？

董藩：这个还不好说，因为川普的背景比较特殊，过去没有类似的人，他不是一个传统的大家眼中的一种政治家，他怎么出拳就不好说，就像我们练武术，你是少林还是武当的？他是那种迷踪拳，你搞不清楚他的套路，所以不知道是个什么结果，这还不好预测。

彩贝财经：有网友问，近期16个城市再收紧传闻是不是真的？短期和长期分别有什么影响？

董藩：这是真的，不是传闻，就是真的。影响不好谈，这是实际上和我们换届工作，和领导思维连在一起了，因为我们国家就是政府掌握的资源还是很强大的，从房地产角度来讲，至少要掌握着土地供应计划。如果他认为，我要保持高增长，我得买地是吧。要不的话，地方政府不好运转了，这样的话，房地产市场就是一个景象。

如果他认为，房地产有泡沫，说我再卖地的话是吧，也会带来另外一些问题，那么这个政策上就会收起来，市场又是另外一番景象。

所以我们国家房地产业取决于领导对这个市场的认识，如果认识的很到位，可能市场运行的阻力就小一点。如果是市场运行和领导的想法是相左的，摩擦就会增加，浪费就会增加，这是被实践验证。

彩贝财经：调控之下，该怎么买房？是现在买，还是说等等看。

董藩：房产市场跟别的市场不一样，每个城市都不一样，有的城市现在买也可以，有的城市可能就不能买，整个中国来讲的话，我现在在我的眼里三分之二的城市是没法买的。

产品来看，那三分之一还可以买，三分之一回报也是有很大差别，机会是不一样的，所以，这个问题没法回答，不是说没道理，就没法回答。

彩贝财经：有网友问，杭州、无锡、苏州，这3个二线城市房价怎么样？

董藩：首先，这三个城市条件不一样，杭州作为省会城市有它的优势，无锡苏州则不同，无锡苏州工业有很强大的基础，杭州就是个省会城市，商业比较发达。

而且从规划管控来讲也是也不一样，过去苏州长期价格比较稳定，杭州涨幅比较快。但是最近苏州用地基本用光了，所以房价又起来了；而杭州此前相对比较稳，所以没法预测，每个城市都有自己的特点。

彩贝财经：有网友问，怎么能找到一个城市的房价洼地？

董藩：市场中不存在价格洼地，但市场可能有潜在的价值洼地，这就和一些专业知识，对基本和对发展趋势的判断连在一起，你判断对了，哪个地方可能会崛起，这样的话在未来上涨的过程中，你手里有货，你才能成为赢家。

彩贝财经：年轻人手上有一笔钱，您觉得该去创业还是该买房？

董藩：当然是买房，因为创业成功的可能性是很低的，因为创业它实际上要求你具备企业家的素质，不是人人都具备企业家素质的。10个人当中可能只有一个人具备这种能力，还要有条件，有人有能力，最后成功的人很少。

成功的人很少就意味什么？就说这笔钱可能就把它浪费掉、败掉，但是买房它市场是很稳，它就不会把这个就给浪费掉。我是主张先工作个10年、8年，你就长见识，然后再去创业。

我总体上不主张年轻人去创业，更不希望大学生不上学去创业，他们还没有成熟，没有足够能力去应对这些市场上这种竞争，所以他们还是应该先学专业知识，在到企业当中锻炼，做一个螺丝钉，看各个企业怎么运转，积累到一定基础之后，再判断自己具不具有这种才能。就像我们大学教授，不是人人出来都能干一个私立大学的。