起底佳源国际，白衣骑士能拯救橙邦、翠园吗？

2020年10月，佳源国际先后接手橙邦、翠园两个项目，正式进军郑州。

但遗憾的是，以"白衣骑士"称号走进郑州人民视线的佳源却并没有带来想要的结果。

相反因“过渡费不发放，安置房不建设”等问题多次引发佳源橙邦项目安置村民维权，翠园项目也因却迟迟不动工，遭业主投诉。

此外，网上搜索可以看的，近年佳源在各地项目频频被曝出负面信息，南京佳源九棠府，无证施工、销售金额造假；杭州佳源·湘湖印象一面延期一面加推；温州佳源•两岸新天被曝连本地安置房的标准都达不到……

从2019年佳源国际股价闪崩，到2020年全年房企销售排行榜上远远落后于同时其他浙系房企，在到如今层出不穷的维权负面。

看来，这位“白衣骑士”的处境也不是太好。

1

据媒体报道显示，佳源房产起步浙江嘉兴，公司创始人沈天晴(又名沈玉兴)系公务员出身，嘉兴桐乡人，曾任桐乡市青石乡党委书记、嘉兴市乡镇企业局副局长、嘉兴市驻深圳办事处主任。

1995年，沈天晴创办佳源房产前身嘉兴足佳房地产，现任佳源国际控股、浙江佳源房地产集团有限公司、佳源创盛控股集团有限公司董事长。

佳源旗下的地产业务基本分为两类，上市公司佳源国际和佳源集团，沈天晴通过佳源创盛控制佳源集团，从而掌控佳源国际。

公司2002年走出浙江，开启全国化布局，业务范围遍及20余个省（自治区、直辖市）的180余座城市，2016年登陆资本市场。

在此前佳源接手橙邦、翠园时候，有很多人疑惑为什么佳源"接盘"？

事实上，一直保持大量收并购的增储方式，这也是佳源在面临招拍挂市场的激烈竞争下，能够快速布局全国、实现规模高速增长的重要原因。

早在2014年前后，佳源就在全国范围内通过收并购获取大量项目。

尤其近几年，并购一直是佳源增储的主要方式，占比达一半以上，2016年甚至占到70%。

佳源国际2020年1-12月新增土储数据显示，佳源国际全年新增土储26宗，以收并购方式获得的土地14宗，超过总数的一半！

其中11个项目位于广东，这与佳源集团深耕长三角区域的发展战略密切相关。

热衷于"收并购"的佳源作为行业内大规模开展收并购最早的企业之一，一度被称为"另辟蹊径的黑马房企"。

2

近年来，佳源国际一直处于快速扩张的过程中。

2018年初佳源曾直接喊出千亿目标。

彼时的沈天晴表示，千亿目标是在货值充足的情况下提出的，预计当年能完成2700亿货值储备。按照不到50%的去化率，公司也比较容易实现千亿目标的。

不过时至今日，佳源的千亿目标尚未达成。

据年报显示，2018年佳源国际全口径销售额201.8亿元；2019年佳源国际全口径销售额288.68亿元；2020年佳源国际全口径销售额308.3亿元。

不过与业绩打脸相比，更让人印象深刻的是，2019年初的股价闪崩事件。

也只是因为这件事，在江浙地区之外一直默默无闻的佳源首次成为媒体聚光灯下的焦点。

2019年1月17日，港股上市的佳源国际控股股价盘中闪崩，截至收盘，该公司股价从13.26港元跌至2.52港元，暴跌80.62%。

可以看到的是，时至今天，佳源国际控股的股价仍旧没缓过气来。

有媒体分析称，导致佳源国际市值大幅缩水或与其销量数据遭质疑有关。根据中国百强房企销售增幅排行榜显示，佳源2017年销售额仅为79.2亿元，到2018年陡增至875.5亿元，增幅超过10倍。

多位地产分析师公开撰文质疑：“一家年销售不过百亿的房企，突然陡增800亿元，同比增幅超1000%，到底是怎么做到的？”

如此明显的作假，也难怪市场始终对佳源持怀疑态度。

股价闪崩事件后，佳源国际发生了两个变化，一是请了海航系的张翼过来当总裁，二是任命沈天晴36岁的儿子沈晓东为副总裁。据说张翼是资本运作高高手，海航系多项资产运作皆出自他的手笔。

张翼接手佳源国际后，沈天晴给了他一个个承诺：要逐步地把整个佳源系所有的资产注入进来。

于是，张翼对千亿目标更加信心满满。

不过，遗憾的是，最终还是成了泡沫。

以2018年为例，佳源国际全年销售额是201亿，沈天晴私人公司销售约876亿。是不是很有想象力?

只闻楼梯响，不见下来客，是真想注入，还是画饼充饥？

为了提振信心，在2020年中期业绩会上，沈天晴再次表示，“整个集团的地产板块，约六成的地产业务在我的私人公司名下。我愿意将这些资产，未来逐步注入到上市公司。”

2020年8月，佳源国际再次发生人事变动，原佳源创盛总裁沈宏杰从张翼手中接过佳源国际总裁的权杖，而张翼仅保留董事会副主席、执行董事的职位。

可惜的是，无论是注资鸡血还是频频换人，佳源国际的股价和业绩始终没有太大起色。

完成率不及格，依赖大股东注资，当佳源国际的招式早已用老，到底还能再走多远？

3

除了业绩疲软，市值缩水，佳源国际存在的另一个严重问题就是债券。

数据显示，截至2020年12月31日，佳源国际扣除已收预售按金后的资产负债比率为67.44%；非受限现金短债比为1.27；净资本负债比率约60%。

与所有房企相同的是，佳源国际同样逃不开负债压力。根据佳源国际年报数据，公司近年来净负债率也居高不下。

2012-2015年间，佳源国际的净负债率分别为183%、357%、304%、380.5%，上市后负债率才逐渐有所好转，从2016年的150.2%下降到2020年上半年的78%。

而截止到2020年中报时，佳源国际总负债高达526.73亿元，流动负债为396.30亿元，一年内到期借款及优先票据约79.72亿元，现金及现金等价物总额约78.89亿元，暂无法覆盖债务。

据评级机构惠誉披露，佳源国际将有逾10亿美元的债券将于2021年到期或可回售——3.225亿美元将于2021年3月可回售，2.5亿美元将于2021年5月可回售，1.2亿美元将于2021年6月到期，3.275亿美元将于2021年10月可回售。

2020年中报同时也提到了，佳源国际融资成本正在上升，从截至2019年6月止的约7600万元升至截至2020年6月止的1.54亿元，增幅高达102%，原因系2019年下半年发行优先票据增加所致。

2021年1月21日晚，佳源国际发布公告，公司发行3亿美元的优先票据，票面利率为12.5%，远高于同业8%的平均值。

此外，佳源对于信托渠道的依赖也很严重。

2019年7月10日的公司，由佳源国际与中植创信投资分别持股60%与40%，注册资本2亿元。在同年10月底，该公司便作为操盘公司，首次进入土地市场。

值得一提的是，虽然佳源国际与中植系的有较多合作案例在嘉兴，但是双方合作范围并不只局限于嘉兴。

目前，在中植系，仅中植创信投资这一平台，便已与佳源国际合资控股多家公司，除了嘉兴的子公司，还有南京融佳善居建设发展有限公司以及深圳市融佳善居实业发展有限公司。其中，南京融佳善居建设发展有限公司旗下合肥市硕源房地产开发有限公司，是安徽合肥庐江县佳源城南印象的开发公司。深圳市融佳善居实业发展有限公司，则是由佳源国际与中植系分别持股50%，以投资兴办实业、投资咨询等为经营范围的公司。

看看海航系、中植系最近两年的负面新闻，总感觉有点魔幻。

还有一个信息，在佳源24岁“生日”当天，还拉来了很多金融机构站台，有爱建信托、大连银行、包商银行、大业信托、国通信托等。

回过头来看，这些金融机构也很有特点，包商银行已经出事了。

4

佳源的大老板沈天晴曾经说“2019年是刻骨铭心的一年”。

不想在2020年又遭遇业绩不达标的尴尬。

佳源国际业绩发布会显示，2020年，佳源国际录得合约销售金额约为人民币308亿元；权益合约销售金额约为人民币257亿元，与原本定下的360亿销售目标，相差不少。

2021年，在三道红线和双集中供地的压力下，对于300亿规模的中小房企来说，命运必然更加艰难。

自信的沈天晴与失意的佳源国际，过去以销售规模激进为代表的它们，最终将“黑马”变成了“灰犀牛”。

回到佳源郑州项目，对佳源来说，接盘橙邦、翠园，是其开疆郑州之举，并借此推开了中原房地产市场的大门。

不过，项目本身就是硬骨头，在加上从财务和公司运营来看，佳源集团也并没有表面看起来的那么风光。

最终如何收尾，结局难料。