楼市迎来“房贷红线”？专家预计：2021年楼市将突破“三个下限”

新的一年也已经过去了10多天了，但是对于楼市来说，在新的一年里楼市环境并没有得到改善。这虽然对房企和投资房产的人来说不是好消息，但是对目前的楼市环境对还没有买房的人应该是比较好的消息了，因为现在起码让人们看到了房价下跌的希望。就目前的房价来看，虽然在去年一些城市的房价有所下跌，但是房价还明显偏高。这也让很多准备购房的人有些担心，担心自己购买了房子以后房价会再度下跌。实际上无论是刚需还是投资商买房，房价下跌后的选择是不同的，但投资商现在可以选择不买房，而刚需无论涨还是跌，都需要买房。房子作为生活中的必需品，不仅仅只是居住的位置，更是家的象征，现如今还和婚姻、孩子教育、福利待遇以及家庭财富挂钩。

在过去20多年里，由于房价不断上涨，导致人们买房从来不用担心房价下跌的问题，只要买房就可以挣钱。所以在过去不管是刚需还是投资客都是以投资为主要目的购买房子，并且很多人也都通过买房子实现了财富积累。特别是在2016年，更是出现了全民炒房的盛况。其实这也是为什么房价难以下跌的原因，很多既得利益群体不愿意房价下跌让他们失去自己已经获得的利益。就算是2020年很多城市房价都出现了下跌，依然有很多人不愿意承认房价下跌的事实，一味地拿深圳东莞等房价上涨的城市说事。

那么房价到底会不会下跌呢？那么咱们要弄清楚为什么房价在过去20多年里会一直上涨。其实在1998年全国商品房开始全面商业化以后，那时住房资源非常紧缺，人们对购房的需求又非常旺盛，这导致了住房严重供不应求，房价短时间内上涨很快。但是在接下来，随着房地产行业的发展和扩张，又赶上了中国经济快速发展和城镇化建设的东风，大量的农村人口流入城市，城市中的住房需求也在不断增加。这也是为什么房价可以上涨20多年的最主要原因之一，就是住房需求在一直增加。虽然其中有炒房客的存在，但是住房资源数量和需求量在那放着，就算没有炒房客也一样会上涨。

但是在最近这些年里，随着住房资源越来越多，炒房现象越来越严重，房价的上涨已经不再由供需关系来控制了。根据央行调查组给出的数据显示。而我们有96%的城镇家庭都已经拥有了房子，并且户均1.5套。另外根据国家统计局数据显示，我们国家城镇居民人均住房面积超过39平方米，已经远远高于欧美发达国家城镇家庭人均住房面积33平方米的标准。可以看出，我们国家在总体的住房资源上已经过剩了。更重要的是我们国家的城镇常住人口城镇化率已经超过了60.6%，虽然发达国家的城镇化率都在70%以上，但是越往后发展，城镇化建设的速度就会越来越慢。就如著名经济学家李迅雷说的那样，未来人口的流动将从“农村流向城市”转变成“小城市流向大城市”，所以，未来城镇化建设流入城市的人口已经很难再继续支撑城市的房价上涨，也只有那些发展潜力大的城市未来人口还将会继续增加。

因此，从供需关系角度来看，未来的房价已经没有继续大涨的基础，也不能再像过去那样单方面整体上涨了。我们国家住房资源已经过剩，现在还存在3个问题：1、大量的住房资源囤积在炒房客手中；2、住房资源分布不均衡；3、住房资源的品质好坏不一。关于后两个问题，现在全国各地还都在建设房子，未来也会一直建下去，这两个问题以后可以被慢慢解决。而对于第一个问题，现如今在国家对于房地产行业严厉的调控之下，现在炒房客也已经在开始慢慢抛售手中囤积的二手房，未来炒房客手中囤积的二手房会慢慢流入市场之中。到了那时候，住房资源过剩的城市房价就可能会出现下跌，而住房资源依然紧缺的城市房价还会继续上涨。但是根据现在楼市的具体情况也可以看出，我们国家大部分城市不仅住房资源过剩，房价还严重偏高。

更重要的是，在今年刚开年，央行和银监会就出台了“房贷红线”，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，这个新规定就是为了限制银行机构给开发商和购房者贷款的，通过限制资金流入房地产行业从而来调控房地产行业。这个新规定和去年的“三条红线”有着异曲同工之妙，都是通过限制资金流入房地产行业来控制房地产的金融风险。对于房企来说，只要是资金被限制，就会造成房企们资金链紧张的问题。现如今在“三条红线”和“房贷红线”的影响下，有专家预测：2021年房价走势或出乎人们想象，楼市将突破“三个下限”。

第一：部分三四线中小型城市的房价可能会突破心理下限

在2020年，全国很多大城市房价都出现了下跌，比如北京、天津、郑州、武汉、济南、青岛、哈尔滨等城市都出现了下跌。但是有一个奇怪的现象，就是大城市房价下跌，而周边小城市小县城的房价却异常坚挺，不仅不下跌，甚至一些城市的房价还出现了上涨的情况。其实这主要是因为这些城市楼市规模比较小，刚需就那么多，也没有外来购房者，开发商和投资客以及已经购买房子的人属于共同既得利益群体，他们不希望房价下跌，就一直死撑着不降价。因为他们担心一旦房价下跌，那些准备买房的刚需也可能因为“买涨不买跌”的思想而不买房。所以这些城市的开发商宁愿死撑着不降价，也不愿意降价卖房。

但是从今年开始情况可能就不一样了，一方面随着2021年房企们在“三条红线”和“房贷红线”这两个新规定的压力，房企们资金链紧张的问题会越来越严重，房企们可能被迫需要降价促销。另一方面由于现在炒房客已经不再看好未来房价的上涨，所以大概率这些城市的炒房客和买了不住在其他城市工作的购房者都可能会选择抛售手中的二手房。就比如笔者就有很多朋友在自己老家县城买了房子，不准备自己住，就是投资用的。现在房价眼看着要下跌了，依然都想赶快卖掉。但是现在卖二手房可不是一件容易的事情，不降价根本就无人问津。因此，随着抛售的二手房越来越多，二手房的价格也会慢慢降低。一旦二手房售价降低，也会导致新房的价格下跌。所以，对于这些经济不发达、资源萎缩和人口流失的中小型城市，这些城市的房价在2021年大概率突破心理下限，一旦房价突破了这个心理下限，在没有产业人口和经济的支撑下，这里的房价就可能一路下跌下去，直到回归合理水平。

第二：部分房企的负债率可能会突破上限

自从“三条红线”新规出台之后，房企们降低负债率就成为了首要任务。根据恒大地产公布的消息，在2020年恒大低层降低1578亿的负债，取得了不错的降负债成果。但是我们也应该知道，恒大地产在2020年通过大规模的降价促销活动取得了其他房企难以匹敌的业绩。而更多房企在2020年的销售业绩目标都没有达到，降低负债率的成果就更差了。

随着今年“房贷红线”政策的出台，不仅房企们融资困难了，购房者贷款也变得困难了。这意味着能够买房子的人也更加少了。如果在2020年房企们不能取得销售业绩增长的话，很多房企降低负债率的任务不但可能达成不了，负债率还可能继续增加，甚至会突破负债率的上限，最后出现经营异常。

第三：人们购房的意愿跌破下限

在过去20多年里，人们购房的意愿都非常强烈，其中主要是因为人们购房是抱有投资目的的，是想通过买房来挣钱。因此，就算是在过去的2020年，楼市和经济以及人们的收入都受到影响的情况下依然有人抱有侥幸心理去投资买房。但是随着2020年国家一整年不断地对房地产行业进行调控，到了今年，楼市环境不但没有改善，反而是调控政策越来越多，调控力度越来越大了。可以说2021年的楼市环境还不如2020年。

根据乐居的调查统计数据显示，在2021年的前6天里，千万人口的郑州市新房成交量不足500套，这足以看出楼市目前有多“冷”。这其实就是因为人们购房的资源不强了，对于投资客现在自然是不打算买房，对于刚需购房者，现在也是能托一天就托一天，可能越往后，房价越低。很多楼盘在2021年这几天里就已经下调了售价。在二手房市场，由于二手房房源越来越多，二手房的售价也是越来越低，议价空间越来越大。因此，随着国家对房地产行业的不断调控和对炒房的打击以及人们购房思想观念的转变，在2021年人们购房的意愿可能会突破下限。

总结：在笔者看来，2021年楼市的发展会越来越适合刚需购房者，虚高的房价也会慢慢被挤掉其中的泡沫。所以购房者也没有必要担心房价会突然大涨，现在就算是刚需，也可以慢慢花时间去挑选自己喜欢又适合自己的房子。