“没有房子，圣诞老人都不知道去哪给你送礼物”，这是今天的朋友圈段子，很扎心。
刚刚过去的36小时，合肥楼市经历了过山车式行情：
1、外地人不缴社保不能买房。买房人内心OS：房价要跌；
2、昨晚滨湖葛洲坝中国府加推二期叠墅，均价830万/套。官宣：54套房源，8秒售罄，4.5亿元。买房人再次疑惑：我收回白天说的话。
大家有没有想过，合肥楼市为什么会出现这样的行情？房价到底会不会跌？即将到来的？
NO.1丨壹
现实：楼市“真热盘”，其实不足10%。
热闹，只是当下合肥楼市的一个切面。
仔细梳理，当下合肥楼市的“真热盘”，其实不足10%。
比如滨湖省府板块，阳光城檀悦、禹洲绿城蘭园、保利和光尘樾全款都买不到；
高新区万科高第、银城知庐对首付门槛均有一定要求；
泛北雁湖板块的祥生云境、荣盛山湖樾，由于临近高新区、受肥西限价影响，加上不限购，热度也高。
它们有很明显的标签：
1、位于城市热点区域，配套完善，预期较高；
2、有一定的价值支撑，比如学区、比如产品；
3、所在区域供小于求，完全是卖方市场。
强者恒强，这些房子“难买程度”堪比五颗星，未来一定会在市场流动性、二手房溢价率等方面凸显出其价值。
但同时，最近的市场风向也发生了一些变化。
比如，前段时间受滨湖省府板块、高新区“全款优先“的影响，一些外溢板块比如金融后台基地、淝河片区、以及肥西等，相应提高了首付门槛。
但这两天的朋友圈，“因客户社保问题，出来2套房源”、“即将回收3个点折扣”、“罕见退出一套房源”……如果真的这么火，开发商早就自己买了，还需要让中介去朋友圈吆喝？
另外，原本就冷门的区域，近两个月依然没能掀起太大的“浪花”。它们依然保持常规套路：拿出杀手锏、使出浑身解数来促销卖房。
长丰某纯新盘：5套特价房，85万起；
肥东某盘：10套特价房，直降69万；
新站某盘：12套特价房，最高减19.7万；
瑶海某盘：3套特价房，146万起；
肥西某盘：10套特价房，最高减13.7万。
它们有这些特征：
1、多位于东、北等冷门片区、以及远郊大盘，库存大、需求小，消化慢；
2、以顶底或者特殊楼层房源为主；
3、有比较明显的硬伤，比如紧邻高架、高压线、陵园等。
4、开发商的问题。或者小开发商，品质认可度较低；或者资金链紧张，被迫“特价”。
这些房子买了之后，房子本身的硬伤，将来一定会给价格带来杀伤力。低价买，只能低价卖。
NO.2丨贰
四问：接下来房价会不会跌？
现在，很多人一定非常关心这四个问题：
一、限购收紧，房价会不会跌？
“补社保买房”的道路被切断，对合肥楼市一定会有影响。以前全款都买不到的热门板块，可能会降低首付门槛；以前打98折的冷门区域，可能会推出95折的优惠。
但总体楼市格局，只会微调，不会腰斩。
1、房价不会大涨大跌，这既是由“房住不炒”政策决定的，也是合肥“地价水平”决定的。
2、热门区域房荒严重，后续土地供应不足，大概率会保持热度；而冷门区域，以地缘、刚需为主，供大于求，去化依然艰难。
我们常说，买房，就是买一个区域的股票。环境更好、界面更好、行政级别更高的区域和板块，几乎不会受市场、总价的影响，反之亦然。
二、如果一定要买热门板块，怎么操作？
当下的热门板块，比如滨湖省府板块、高新区蜀西湖板块，一房难求。如果一定要买热门板块，一定要做好这几个准备：
1、准备好钱，先不说全款买房或者绑写字楼需要钱，热门板块房价本身就不便宜，钱一定要准备好；
2、不要“吊丝在一棵树上”，可以持续关注热门板块，关注是否会降低买房门槛，但如果你是刚需，等热门板块可能会踏空；
3、如果非热门板块不买，可以买品质二手房，也是长线看涨。
三、冷门片区能不能买？
冷门板块并不是不能买，而是兑现周期较长，房价涨幅有限。
关于冷门区域能不能买，我认为要分两种情况：
1、如果你是投资，不建议买冷门区域，建议转战市区小面积＋本部学区房，涨幅肉眼可见；
2、如果你是刚需，预算有限、生活圈在冷门区域，完全可以买，需求永远是放在第一位的，先上车，等待时机换车才是最好的选择。
比如，即使是瑶海区，也是有分化的。2万＋小区比比皆是，保利熙悦府2.4万/㎡、和平盛世2.2万/㎡、鼎元府邸2.15万/㎡等。
刚刚首开的龙湖天璞，装修高层18755元/㎡，装修洋房20857元/㎡，382套房迎来热销。
背后的逻辑是，冷门区域可以买，但一定要买规划更多、配套更全、学区更好、品质更优的房子，这样的楼盘也能抗跌保值。
四、接下来，三县要火了吗？
关于三县，有不同的客户群体：
肥西县：高层1.4万＋，地缘客户、市区外溢刚需客户、投资客；
长丰县：高层1.1-1.4万/㎡，地缘客户、皖北三四线买房群体；
肥东县：1.2万＋，以地缘客户为主。
市区限购政策收紧，会有部分市区客户外溢至三县，而肥西首当其冲，即使如此，也不会引起市场爆火。主要原因有：
1、政策不允许；
2、三县享受不了市区的配套，尤其是“含金量高”的教育资源；
3、库存较大，很难破冰上涨；
4、市场已经被教育：放在时间长轴上，三县房价涨幅动力不足。以肥西为例，2016年从7000+涨至1.4万＋，直接翻倍。但是之后的4年多时间，市场保持横盘，甚至不涨反跌。
NO.3丨叁
期待：2021年楼市会怎样？
即将到来的2021年，楼市会有哪些变化？以及哪些期待？
一、房价整体“趋稳”的格局不会发生改变。
合肥房价走势特点，一定是点状的，基本面不会发生大的波动。
首先，政策定调。中央经济工作会议提出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
这是信号，是要求，也是趋势，不会发生改变。
其次，房价会怎样，关键看地价。
合肥下半年的土拍有几个要点，要注意。
第一、溢价率和楼面价都被控制，但是自持成本增加，等于是拿地的隐形成本；
第二、核心区域、核心板块供地较少，滨湖区、高新区均只有一个纯新盘；反之冷门片区、外围板块供地增多。
换句话来说，外围板块楼面价都达到了8000+，核心区域、核心板块可以直接上升几个台阶。
二、2021年，哪些板块值得期待？
中央公园板块：未来10年合肥最值得期待的板块；
东部新中心板块：板块定位被拔高，与滨湖齐平；同时，最近的土地推荐会上，板块内有13宗总面积1353.35亩优质土地初步具备上市条件，涵盖居住、商业和教育用地。有供地，自然不缺关注。
小庙板块：一方面，楼面价突破8000+（均有竞自持面积）；另一方面，龙湖、上坤、高速等房企进驻，拔高了板块的预期。
三、这些房子一定会贬值。
1、不带学区的老破小，产品破旧、社区氛围差、贷款难度大，落魄凤凰不如鸡；
2、边缘板块或者远郊大盘，周边配套差，在未来5-10年里都无法兑现，流动性差。
3、自身硬伤太过明显的小区，比如靠近高架、靠近坟墓；密度高、物业差，未来会被淘汰。
4、40年公寓，不能落户，不带学区，商业水电费，交易税费高，刚需过度不建议买。
最后划重点，优质学区房和核心板块的品质楼盘，一定是未来二手房市场的翘楚。
NO.4丨肆
结语
最后想说，
在合肥，从来不缺购买力。购买力在观望，就是你买房的机会；而购买力一旦回过神来，你就没机会了。
接下来，这几个买房逻辑，不会发生改变：
1、能买热门区域就不要买冷门板块，西、南最优，东、北次之；
2、房价涨跌不是你出手的标志，政策是，房子本身价值也是。学区房、主城区品质楼盘，“坚挺平稳“特征不会发生改变。
3、如果手持多套劣质资产，一定要换成优质资产；现在还在入仓投资的，要及时住手。
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