旧城换新颜，小区改造，你说了算！

美好十三五

系列报道

不负韶华砥砺前行

前言

老旧小区一般是指2000年12月31日之前建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。自2019年湖北省全面启动老旧小区改造以来，我市坚持以人民为中心的发展思想，顺应群众期盼改善居住条件的切实需求，将老旧小区改造工作与城市能级提升、城市创建等重点工作紧密联系，在工作提速、空间提质、机制提效、治理提能、管理提新等方面取得成效，切实增强了人民群众的幸福感、获得感和安全感，为全市经济社会实现高质量转型跨越发展提供有力保障。

截至2020年底，我市城镇老旧小区改造已累计完成投资1.13亿元，完成基础类改造老旧小区26个，建筑面积42.92万平方米，主要分布在东岳路、东风路等街道，直接惠及群众4251户1.2万人。打造桥虹小区、拖车厂小区、煤炭小区等一批精品改造工程，老旧小区改造工作取得了一定成效。

问计于民梳理问题清单

东岳路街道桥虹小区自1999年竣工至今已有20多个年头，在多方精心维护和管理下多次被评为安全文明小区。然而，随着时间的推移，小区内各种设施都已陈旧、老化，已不适应新形势的要求，各种安全隐患日益凸显。

“小区由于当初电表、水表没开户，没法从网上直接缴费，每个月都得让物业帮忙代缴。”在该小区居住了十多年的住户张先生补充道，电网、水网都已老化，漏电、漏水，存在极大安全隐患，并且随着小区用电量逐年增大，配电室内旧的变压器已不堪重负。

“小区内道路狭窄不平、积水，车辆增多停车困难，老人小孩在小区内走路不便。”

“楼顶、屋面因长年风化、日晒雨淋，导致许多隔热层已坍塌，许多住户家中漏水，影响正常生活。”

小区路面狭窄、破损，没有绿地或绿化严重不足，路灯缺失，私搭乱建侵占消防通道，雨污合流、管线老化等问题，造成安全隐患，给生活带来不便，改造迫在眉睫。2019年，我市出台《大冶市2019年至2020年老旧小区改造工作实施方案》等政策文件，市政府成立了老旧小区改造工作领导小组，下设老旧小区改造办公室，市住建、发改、财政、规划、市政、环卫等多个部门联动,大力实施改造工作。

问需于民、问计于民，优先解决直接影响居住安全、居民生活的突出问题。市住建局坚持以人为本、居民自愿的原则，向小区内468户居民发放调查问卷，以居民对改造需求为导向，充分尊重居民改造意愿，由居民决定“改不改、改什么、怎么改、如何管”。

“通过广泛收集建议，我们在改造内容方面打造了此前改造工作的升级版，从单项改造变成把改造内容分成三类。”该局相关负责人解释：基础类，包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升、小区建筑物公共部位维修；完善类，包括小区的环境及配套设施改造提升，有条件的加装电梯等﹔提升类，包括社区公共服务产品的供给，比如养老、托育、卫生防疫、助残等。

居民点单探索改造新路子

秉承高标准设计、高标准施工、高标准提升的要求，在有序开展前期民意调查、施工图纸设计、招投标、违建清查拆除、全面施工、工程质量监督、工程竣工验收、结算审计等工作流程的同时，针对老旧小区量大面广、项目分散、改造时间紧任务重等情况，我市积极探索出了“改造前民意调查+过程中居民参与+改造后民意监督反馈”的全程居民参与机制。

按照国家、省、市有关老旧小区改造工作的文件精神和相关政策，拖车厂住宅小区、农机学校和烟草宿舍三个小区是东岳路街道荟萃社区此次老旧小区改造的对象。这三个小区房屋均属于七八十年代的房改房，历史遗留问题多，基础设施不齐全，房屋砖瓦脱落经常发生。

向小区居民发放《大冶市老旧小区改造调查问卷》后，该社区将征集到的各小区改造意见进行汇总。2020年1月13日，拖车厂、农机学校、烟草宿舍的业主代表们在荟萃社区会议室召开了老旧小区改造业主代表会议，成立了自改委，确定了3个小区分别要整改的项目。

“这个管网终于彻底改了，虽然目前施工带来一时的不便，但是修通了下水道，再也不用忍受难闻的气味了！”拖车厂小区的居民介绍，由于当时设计的下水管道比较小，雨水和污水也未进行分流，常常这栋通了那栋堵，门前污物横流，居民经常无法正常进出。“多年以来，我们小区一直在修修补补，但总不得法，这次政府按我们的意思，请专业人员给我们改造，我们的心结也解开了。”

从项目选定、方案编制、工程实施、竣工验收、项目移交，全程邀请业主代表参与，我市切实做到“事由民议、策由民定、效果民评”。“必须为这个改造点个赞！”该社区老旧小区自改委负责人称赞道，此次改造针对辖区内的老旧小区因地施策，疏通改造并优化其管网系统，提升小区自我排水能力，数千居民因此受益。

快马加鞭多措并举出实招

“村里的大街小巷我闭上眼都一清二楚，村里谁患有慢性病，谁对哪些药物过敏，谁家有几个孩子，这些情况我都有‘一本账’。”高新区大林山村卫生室医生许炎，从医13年来，坚守初心扎根大林山村，在村医岗位上兢兢业业、任劳任怨，为保障村民健康奉献青春热血。

许多位于老城区的住宅由于建设年代较为久远、建筑陈旧、设施老化、管理落后等问题，成为了城市发展的阻力。解决这些问题的关键就是要对小区进行综合整治，并建立健全管理机制，形成良性循环。

我市推进了社区治理的优化提升，对尚未明确物业管理模式、物业服务缺失的老旧小区，根据居民意愿需求和经济承受能力等因素，确定小区管理模式，建立健全长效管理机制,并积极推进物业公司和业委会建立组织、开展活动，破解老旧小区物业管理中“市场失灵、自治失效、群众失望”等突出问题。

崭新的道闸、整齐划一的停车位、干净整洁的院子……在东岳路街道武备社区天子湖商居楼，这个仅有两栋楼百来户的老旧小区，如今也有物业进驻服务了。

“这个小区始建于上世纪90年代，以前一直没有专门的物业，都是业主自发管理，时间一长，也就没人管了。”东岳路街道武备社区党支部书记柯细梅说。

今年以来，在市住建局的指导下，该社区将辖区整合划分为九个物业服务区域，实行四种管理服务模式。对基础设施较完善的小区，继续维持原有的专业物业公司提供服务；对一些单栋的老旧小区，鼓励业主进行自治；对像天子湖商居楼这样零散的居民区，引导一些运作规范、信誉良好的物业公司发扬社会责任，包保1至2个住宅片区；通过人员交叉服务，以强带弱，实行“共享”模式，提供保洁、维修等基本物业服务，有效清除了老旧小区物业无人管的“真空”状态，实现了物业管理全覆盖。与此同时，武备社区还组建成立了物业服务管理中心，由社区党支部书记兼任社区物业服务中心负责人，并明确专人负责辖区物业管理工作，把物业管理同社区基层治理工作有机结合起来。

截至目前，我市主城区四个街道30个社区，共整合划分物业服务区域410个，物业管理覆盖率达95%以上。

为全面进行老旧小区改造提升，进一步改善群众居住条件，我市将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，明确了城市建设工作重心全面转向老旧小区改造工作。市住建局相关负责人表示，计划在“十四五”期间，重点对位于市城区的4个街道内老旧小区进行改造升级，共涉及24个社区、183个老旧小区，覆盖房屋栋数752栋22179户、建筑面积2087311㎡。

END