注意！这些城市房价可能会有所反弹

　　文/子木

　　这两天的楼市热点很多，但有用的却很少。

　　中央经济会议与住建部主持的专题论坛，对2021年的楼市做了规划和定调，说来说去还是那么几个词：

　　房住不炒、因城施策、长效机制、稳健市场……

　　今年干脆连“房地产税”都不提了，和之前预料的一样，很多利益分配规则还没搞明白，立法难度太大，没个3-5年基本出不来。

　　当然现在楼市的“顶层调控框架”已经非常明确，总结为一句话：

　　不希望房地产再绑定我国经济，各地方绝不能炒作房价，但可以通过调控政策市场稳住房价，房价要和货币增发、经济名义增速相匹配，“稳健运行”。

　　转化成大白话，就是希望房价维持一定比例的缓涨，可能吗？

　　我认为不可能。

　　过去的楼市就好比一盘烤鱼，鱼是城市居民刚需购买力，配菜是炒房集团。经过上一轮房价周期烘烤，很多城市只剩下了鱼骨渣，现在又禁止加入配菜，没了油水，众人只能离散而去。

　　实现稳健运行的前提是池塘里有足够多的鱼，从今年的成交数据上看，大城市可以，小城市很难，2021年必然是大规模跌涨的分化之年。

　　不过，这些宏观角度的楼市思考，对大多数人参考价值已经不大了，如果想踩准购房时机，我们还需要聚焦到微观市场。

　　昨天贝壳研究院老李给我发来一份数据，声称是用机器没日没夜跑了几天整理校对出来的，数据源于真实成交，所以可以剖析出很多暗藏的市场玄机。

　　下面子木做一个盘点。

　　不可思议

　　首先是在整体成交上，2020年全国二手房成交额达到7.3万亿元，比去年增长了8.1%，创下2015年以来最大的数值。

　　很多人无法想象，今年疫情冷冻楼市几乎大半年时间，在这种条件下，下半年的成交行情竟然快速反弹，甚至超越了去年的总和。

　　这还要追溯到疫情期间我写的一篇预测文，《疫情与房价》。

　　一来多个主要城市已经积累了好几年的购房需求，需要迸发。

　　二来，每次遇到大的自然灾害，央行都会增发货币刺激经济，楼市成交量水涨船高。因为房子一直以来都是社会上最好的避险投资品，全世界都是这样的规律。

　　我们来看成交规模最大的十个城市：

　　从图中可以看到，上海以12028亿元的成交额位列全国第一，其次是北深广，跟GDP总量排名出奇地一致。

　　其余5座城市均是二线经济强市，有一个特征：对资金敏感性较高，聚集着大量民营企业和财富人群，是央行放水的主要去向，佐证了上面的观点。

　　那么，这种以一二线城市为核心带动的房价行情会蔓延向全国三四线城市吗？

　　答案是不会。

　　首先棚改货币化已经彻底结束，其次三四线城市不具备汇集大量民营企业和财富人群的优势，最后大部分三四线城市属于上一轮房价最后涨价的一批城市，调控时间都很短。

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　　购房动力

　　“成交额=成交量✖️房价”，单纯观察成交额，看不出哪些城市真正来到了行情窗口。

　　例如深圳成交了一套豪宅1500多万，而重庆成交了10套房1200万，那么你能说，深圳行情比重庆好吗？显然不能。

　　我们还需要看成交量，它关系着有多少家庭今年上了车。

　　数据显示，上海今年二手房成交以29.1万套依旧排名全国第一，名副其实的双料第一。

　　能达到如此数额，就是上海三年积蓄购房力释放的结果。

　　目前来看，上海房价已经处于底部区间，明年房价大概率会迎来反弹，这几天上海业主已经开始变相上调房价，如果有购房需求的一定要在过年时间内好好盘算，抓紧时间上车。

　　其次是北京、成都、广州、重庆、南京……其他十个城市，如果今年没有出台房地产调控政策，明年年初也会迎来小阳春行情，量价齐涨。

　　再来看2020年成交量增长最快的十个城市，杭州排名第一。

　　杭州这个城市从2016年到现在楼市从未停歇过，单看房价，36404元/平米，已经超越广州位列全国前五，的确是很高了，而且可供开发的土地有很多，楼市支撑力存疑。

　　但杭州这几年人才流入量无与匹敌，数据显示，2020年前十个月，杭州就引进35岁以下大学生30.9万人，相比2019年全年增长45.84%，正是这帮人才持续推高杭州行情。

　　再加上2022年亚运会利好，多轨道交通贯通，市场预期饱满。

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　　跌幅之大

　　我们再来看2020年房价跌幅最大的城市。

　　整体来看，北方城市房价跌得最厉害，这和经济趋势相匹配。廊坊房价跌幅排名第一，很多人可能对廊坊楼市不太了解，这个地方主打环京概念。

　　北京是调控标杆城市，环京在2017年也彻底被封了市场，纵览全国，都没有比这个地方更严苛的调控政策。

　　所以今年环深广的惠州、东莞，环沪嘉兴等卫星城迎来楼市热况，唯有环京一片默默无闻。

　　福兮祸兮，祸兮福兮，环京市场房价越低，洼地效应越明显，只要调控放开，房价增长速度远超环沪和环深，大家一定要关注起来。

　　接下来你会发现，青岛、天津、北京在2020年房价是下跌的，但从上面信息可知，北京成交量成交额第二，天津成交量全国第7，青岛今年成交量增速也位列全国第9。

　　房价和成交为何相悖？

　　这就是“成交滞后房价”原理，一般情况下，连续几个月的成交反弹并不会带来房价的反弹，因为业主的预期是跟着“看房人数”走的。

　　当看房人数超过预期时，业主便会坐地调价。所以这几个城市在2020年均处于房价刹车时期，正在加速筑底，北京在去年年底就降过了，房价早已进入底部区间，而青岛、天津也在加速筑底，下跌空间不大，购房者可以看房了。

　　但对于成交量和成交额均不在榜的城市，房价下跌可能就是简单的表象，例如郑州、济南、贵阳、石家庄等等，这些城市不着急上车，我在做数据监测，到时候会第一时间告诉大家。

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　　迫不得已

　　除此之外，数据还给出了2021年业主房价预期最强的城市榜单。

　　榜单的运算逻辑我还没搞清楚，但情况基本和我预测的趋势接近。

　　明年楼市，大湾区是主力，尤其佛山和珠海要重点关注一下，明年大概率迎来补涨。长三角次之，成都、武汉、合肥、西安等核心省会城市，都会横盘筑底，迎来反弹机遇。