王佳红律师对公开征求意见的两点建议

《北京市物业管理条例》在2020年5月1日开始正式实施，条例中一个亮点就是为难以成立业主委员会的小区提供了新的途径，即政府可以为小区组建物业管理委员会。不知道大家是否注意，在我们平时所乘坐的公交车、地铁、写字楼的广播屏幕上到处都在讲解着物业管理委员会的相关内容，到目前为止北京市130多个街道、乡镇累计成立了共1206个物业管理委员，由此可知，政府以及街道、老百姓对社区治理的创新有着极大的热情。

2020年12月7日，北京市住建委向社会公布了关于对《北京市物业管理委员会组建办法（征求意 见稿）》公开征求意见的公告，作为专业从事物业管理相关的律师，王佳红律师结合实践经验，提出两点自己的建议：

一、 建议组建办法第六条中明确“在本物业管理区域内连续居住半年以上”的证明条件

在本次征求意见稿第六条第一款第（四）项中，明确写明了业主担任物业管理委员会委员或者候补委员的条件是在本物业管理区域内连续居住半年以上。那么如何证明？谁来证明？这需要在实践中进行明确。如果不能明确，会导致在实践中出现很大的争议和困难。

例如，持有户口本是否就意味着在小区里居住半年以上呢？持有缴纳物业费的票据是否意味着在小区居住半年以上呢？是不是居委会出具证明才可以证明实际的居住情况呢？如果居委会可以证明的话，那么居委会是否愿意为业主出具这个文件呢？如果不愿意怎么办？这些都需要考虑清楚。

二、建议组建办法第六条中明确“按时足额交纳物业费”的具体范围

在本次征求意见稿第六条第一款第（五）项中，明确写明业主担任物业管理委员会或者候补委员，应该按时足额交纳物业费。那么，何为按时缴纳？何为足额缴纳？

例如，业主签署物业服务合同的，合同中有约定缴纳时间，这个我们比较方便判断缴纳物业费的具体时间。那么，很多小区业主根本没有签署过物业服务合同，具体缴纳的时间并没有约定，那么缴纳物业费的时间如何判断？

再例如，怎样才算足额缴纳物业费？如果业主逾期缴纳物业费，产生了滞纳金，业主拒绝支付，是否算是足额缴纳物业费？如果物业公司擅自提高了收费标准，业主拒绝缴纳提高的部分物业费，那么是否还算作足额缴纳？如何对此发生了争议，业主对认定结果不服的如何处理？

我们知道，历年来，物业公司和小区业主之间的矛盾都很激烈，很多业主基于对物业服务的不满，唯一可以对抗物业公司的方式就是拒绝缴纳物业服务费，那么如果基于物业公司的服务不好，业主拒绝缴纳服务费，这是否属于不按时、不足额缴纳物业服务费呢？如果业主按照法院的判决已经缴纳了物业费，是否算作足额缴纳呢？还有很多小区业主，在竞选物业管理委员会委员或候补委员之前，将全部的物业费缴纳完成，这是否也属于足额、及时缴纳呢？如果这些都不属于的话，那么可能要成立物业管理委员会是非常之难。因为政府租金物业管理委员会，最终的目的和使命也是推进小区业主大会的召开和业主委员会的成立，如果物业管理委会在候选委员会或者委员的选择上都很难的话，那么设立这样一个临时机构的意义可能就不大了。

所以，我们建议最好能将足额、及时缴纳物业费做一个具体范围的界定，而且在界定的时候最好条件要宽泛一些。