上海楼市往事——消失的第一稿

写给自己看的。回忆录始终是一件犯忌讳的事，唉。

副标题：上海楼市往事（0）

（一）2001 年

1）寒露

2001年的冬天，我回到上海。

当时我和家里人关系不是很好，所以一个人租住在了徐家汇东安路。我相信我的能力远远超过同辈，可就是在那二年，无论如何也兑换不成金钱。霉到家了。

许多人都有 「家学」。家学的意思，是父母赚钱的路子。

路子有高有低，三教九流，不一而足。譬如有的人世世代代是油漆匠，有的人是衙门刀笔吏，有的人是开棺材铺的。

哪怕你家开家杂货店。去哪里进货，批发价多少，这也是不传之秘。改革开放初期，家里哪怕有家胭脂店，也是令人羡慕不已的。

我家世世代代都是教书匠。教书这一行有 100 件好事，可只有一个缺点 「没钱」。

真心没钱，实在没钱。

先祖被这一行折磨得痛了，折磨得真心怨了，真心恨了，于是留下了祖训：「不做（穷）教书匠」。

所以我这一支，等于是没有任何 「特殊技能」天赋技能点加成的。

只有 「好为人师」 这个脾气，是骨子里传下来，血脉犟骨头延续的。

2001 年那一年，很穷，很苦，很没钱。

2）立冬

事情发生在 2002年3 月份，那一天，我的初恋女友突然叫住我，问我能不能帮她跑一趟莘庄。

问了下，才知道她订了一套 「名都新城 」，单价是 3500 元/平米。后来她觉得不满意。又懒得跑。让我去把￥500 的意向金取回来。

于是我就去了趟莘庄，南广场出来一片荒凉，连棵树也没有。印象非常非常之差。

顺带还看了下莲蒲新苑，售价是 3200 元/m。因为要多走三条街，被晒得不行了。

回到上海之后，我和她说对南广场的印象一般。她嗯了一声，便不言语了。

后来我就想，做事要做全套。

既然女友有了买房的念头。不如我帮她多找找。名都新城感觉一般，上海那么大，难保总有笋盘。

我多跑跑好了。

于是又去了第二次莘庄。这次去了北广场，商业繁荣，绿树成荫。感觉好了很多。

莘松路走过去先是到了众众家园，在华联卖场楼上。一看就十分喜欢，完全符合对莘庄生活的一切要求。这才叫市区嘛。

进去问了一下，说是 3700~4000/m。可惜的是，一期正好全卖完了，到此为止，售楼处正在拆。

另外到了莘建路上，发现一个神盘，「团结花园」。

我是沿着 1997 元/平米的广告找过去的。到了团结花园，发现是二楼北向。

Still，你想一想名都新城 3500。而你这个房子只要 1997 元/平米。价格上的优势是非常非常明显的。

我跑过去，售楼处已经拆了。只剩下二个留守人员，在这套二楼北向屋内煮饭。看了我一眼，说 24W 你拿去。

这套房子我真心喜欢。这也是我错失的第一套笋盘。因为我连 2.4w 也拿不出来。后悔至今。

从团结花园出来，再绕到路口不远。去看了闵富花园 2200~2500，房子质量一塌糊涂，品质完全不能和名都比。

再往前，差不多莘松路走了二公里。到尽头是一个巨大的高架桥和下沉地道。商业也渐渐开始稀疏。

想是莘庄商圈以中春路为止，便没有再往前过去看。

于是失掉了全上海排名第一的神盘。

从莘庄回来后，感觉有点收获，但也没有特别眼前一亮的名盘。

当时上海有三条地铁，一二三号线。

一二交界是人民广场。

一三交界是火车站。

二三交界是中山公园。

于是我决定第二站去到中山公园。

3）小寒

在传统老上海人概念中，「中山公园」 是一个远得不可想象的地方。

在之前的人生中，我最大的冒险，是有一次骑过了新华路，绕道凯旋路，然后凯旋路走一段，有一条颇为繁华的商业马路。

到后来才知道这条街叫做天山路。印象中就是邮政局和无数摆地摊的小贩，马路两边密密麻麻地堵得道路不通。

而你说 「中山公园」。对不起，我们平时不去郊区的。

2001年的上海楼市，已经有所启动，而炒作的第一波，正是中山公园。

1998~2001 乃至更早的楼市故事，我也不甚清楚。那段时间我不在上海。

传说中有世贸滨江全球发售，仁恒滨江一期香港开盘。

仁恒的牛皮向来吹得大。传说中的 「一手笋入价」 谁也没有真正拿过。

但反正是我到了中山公园，俺就被深深震撼到了。

我看的第一个盘是 「圣约翰名邸」。至于价钱，9000 元/平米。

什么，9000！

中山公园这么郊区鸟不拉屎从来不去的地方，居然要卖九千！

据说传说是圣约翰 「全球开盘」。大量的香港人买入，台湾客热捧。

而这个楼盘大热，一年的时间内由 6500 热炒到了 9000。

我站在轻轨下面，抬头看着这玫红色的外墙，怎么也无法理解 「地段」 错配。

此外又去看了中山公寓，市价 5500~6000 元/平米。

当时的龙之梦还没有造。中山公园也算是挺热闹的一圈地方。

我顺着长宁路一直向西探去。走到长宁路/遵义路口，前方就没有路了。

不是堵住，而是根本就没有路。没有打通。

四周完全没有任何路灯。隐隐约约只有工地和水泥搅拌。荒郊野岭宛如鬼城一样。

实在都看不下去了。只能够往回走。

后来这两个工地盖起了虹桥新城和虹桥馨苑。

4）大寒

中山公园这件事，对我的影响很大。

等我回到住所，仔细思量。再去买了好几份房地产报纸回来看。

我觉得圣约翰名邸比绝大多数 「市中心」 的房子还要贵。

上海人的市中心，一般西不过静安寺。

而你顺着这个思路再想一想，如果价格体系是不正常，不规范的。

则他一定会有 「错配」。

错配的意思，是差的房子卖了好的价格。但也一定有好的房子，卖了差的价格。

如果我能找到两套 「被低估」 的房产。转手卖掉，岂不是就可以赚赢差价！

这件事，在我的人生中，是里程碑般的一件事。踏入房产圈的第一步。

虽然我一开始的愿望，只不过想找二套租金 「性价比」 更高一点的楼盘。

或者售价性价比更高一点的好盘。

于是，从 「中山公园」 回来了以后，我就开始了大规模的扫盘。

凭着 「房地产时报」 等热点指引，凡是地铁可以到达的地方，我都去了一趟。

第四第五段的路程，首先是去了张江，龙阳路，世纪公园。

按照 「终点线」 原则，既然西有莘庄，则东有张江。

2001 年的张江，实在是荒凉。整个天空都是灰蒙蒙的。

而且浦东有一个特点，没车不行，没车几乎寸步难行。

在张江兜了一个多小时，勉强只看见一个在售的住宅楼盘，「胡姬花园」5500 元。

和莘庄比毫无价格优势，和名都新城比完全没有竞争力。

果断放弃，浦东就是垃圾。

倒数第二站是龙阳路，当时万邦等小区还没有兴建。

龙阳路基本就是一个大车站。附近没什么住宅。

第三站到了 「世纪公园/科技馆」。

联洋在 2001年就已经超级贵了。2001年春上海实业 「御景园」 开盘，由于国企定价偏低，狂卖拿到了浦东新区销售榜第一名。

当时御景园后排高层 4500，前排看公园的已经要 6800。

隔壁的天安和华丽家族，离地铁更远。中介牛皮烘烘，号称反而要比御景园贵。

华丽家族是浙江民营企业开发，太会炒作。

作为一个花了 37 分钟等公交车，公交车还要换二趟的地方。联洋不考虑。

不过后来《上海楼市》把联洋，人民广场，徐家汇，并列为 「上海三大豪宅板块」。

媒体的无下限炒作，从很多年前就已经开始。

5）冬至

2001年的上海楼市，全上海最贵的地段大概是镇宁路。

99~01年热炒的是中山公园，01~03年热炒的是徐家汇。尤其是 2003 徐家汇人气爆到顶峰。

作为延安路的自然延伸，镇宁路大概是徐汇最靠东 (市中心) 的一块土地。

当时聚集了东方剑桥，东方雅苑等等港式豪宅。

售价大约是 14000/m，徐家汇 7000/m。妥妥的贵族风范。

镇宁路的买家，主要是一批老华侨。有着丁香花园思古幽情的人。

作为一名绝对的 310101 人群，黄浦帮自然是不服气的。

上海论地段，从来都是黄浦第一，卢湾第二。

2001年正好是人士提升。满大街的报纸。黄浦区区长 LY 胜任上海市韦书记。卢湾区区长 HZ 升上海市长。

作为一名深深热爱本地的老上海人，LY 上台就提出了 「浦江二岸综合开发」。

从镇宁路回来，想想不服气。便再去看 「市中心」 的楼盘卖多少。

这一看，才看出了问题。

问题是，「市中心根本没有楼盘」。

黄浦区卢湾区，公认的 「好地段」，真正能在卖的，只有中凯城市之光，国际丽都城，上海一街区，这三个楼盘。

其中中凯天天在电视里打广告，去问了以后说 14000/m。

丽都那一年还没有开。但快了。门前一排洋房不卖。后面高层 10000~12000/m。

一街区品质最烂，但也有 7000~8000/m。

除此之外，我们惊讶地发现 「市中心」 是根本没有楼盘在销售的。

也就是从那一天，隐隐觉得房地产市场和教科书讲的有点不一样。

6）春分

我买的第一套房子，是在 2002年6月

当时，里里外外看了已经有三个月的时间。从石龙路到中潭路，几乎主要的板块都了解了一遍。

包括 「上海第一豪宅」，童话里的城堡：世茂滨江。

6888 8888 这个售楼处电话，恐怕很多人还记得。

赖chang星垮台之后，只身逃到加拿大。最窘迫的时候，被迫和人换外汇维生。

据外媒报导，赖自己哭诉，有500 亿的资产，下落不明。

而中国zf的官方报导，仅仅只有100 亿。

茂本来是福建的一个小商人。突然失踪了二年，跑去香港注册了一家公司。

等他强势回归时，已经是百亿商人，每一单都是撼动地球。

近年茂颇为低调。

在 2002年初的时候，世茂滨江对外号称 「2W」。无论单价总价，都是全上海第一豪宅。

如果以 268 的户型为例，售楼处报价大约是 18500/m，这样总价就要五百万。

而如果上海有头有脸的家族，是绝对不可能买 15 楼以下 「无江」 的。

既然你买了世茂滨江，你就肯定要买好的楼层，好的景观，好的朝向。

所以 「体面」 家庭出来的，都要 20000/m 以上。总价去到 550W。

2002 年世茂滨江我也去考察了。门口还是一个煤场，没有搬走。潍坊路上满地都是煤渣，和卖羊肉串的小贩。

我想了很久，关于世茂滨江 20000/m 的售价。

到最后我得出了结论，「江景」。

世茂滨江卖这么贵，内在的原因一定是他 「不可复制」 的景观。

所谓大江大河，都是不可复制的。香港的房子也是以望景最贵。

于是我跑到浦西，在复兴路外滩出口，和世茂滨江同一个纬度线上。

我选中了浦西的一套房子。江景，价格只要 5700/m。

我说，无论是地段和莘庄，张江，中山公园，联洋，徐家汇，镇宁路比，我的南外滩绝不逊色。

而我的房价，比你们都低。

今天买入的时候，世茂滨江你是我四倍的价钱。

我有坚定的信心，10 年以后，你的价格一定不是我的 4 倍。

虽然我没有你豪，没有你范，但价格的威力是无可阻挡的。

我坚信你一定不会永远是我的四倍。

这就是我买的第一套房。

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首发于公众号「红与黑于连」

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