明年房子将迎“首个降价潮”？银行行长预测：房子开始成为负担

国人为何独对投资房地产情有独钟？背后的原因我们总结过很多次了：其一、受“无房羞耻感”、“有房才有家”等传统思想影响；其二、不买房很多事情办不成。因为在中国房子不单单是遮风挡雨的居住场所，更附加了学区、医疗、户籍、养老等重要资源；其三、过去一二十年，中国房价几乎是“一路上涨”，买房更是几乎和“躺赚”画上了等号。事实上，过去这些年，有房族和无房族之间的财富差距已经形成了巨大的鸿沟。无数过来人用亲身经历告诉大家，有钱就买房准不会错。

不过，随着楼市调控进一步深入，房产的收益效应正在大打折扣。尤其是2018-2019年，全国各大热点城市打击投资炒作更是进入最严厉时期。这种背景下，房产的“造富”能力锐减，别说买房获利，有人甚至已经开始亏钱。独立经济学家马光远直言，未来投资买房亏钱或成常态，不要把过去靠运气赚的钱，这几年靠本事给亏没了。

此外，还有专家更直言不讳预测道，明年房子将迎“首个贬值潮”，房地产的走向或超出常人想象。对于专家的话，我们不可不重视。一方面，结果真若如此，继续盲目买房，只会自找苦吃。尤其是抱有孤注一掷想法的发烧级炒房投资客，操作不当很可能付出惨痛代价；另一方面，3个信号确实给专家的预测，提供了理论依据：

第一个信号：“3根红线”新禁令下，开发商或不得不降价销售

过去4年，楼市调控始终紧绷不松。然而就在很多投资客、开发商豪赌调控会在今年松绑的时候，现实却给了很多人沉重一击：调控不仅未放松，国家还发布了新的房地产企业融资新禁令（3根红线）：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。

内行分析认为，在“3根红线”新禁令下，开发商深受回款、融资、还债三座大山的压力，要想活下去，或不得不降价销售。尤其是三四线城市，当前已经进入到需求乏力阶段，很多郊区的新盘去化速度极慢，这些项目要想回款，剩下的办法貌似只有降价了。对于开发商而言，这些城市早就获利颇丰，当前时期最紧迫的事就是快速变现回款，所以即使房价下跌20%-30%，他们也是可以接受的。

事实上，过去这两三个月，全国各地都下起了一场开发商“打折促销雨”，而且人尽皆知的是，已有房企直接降价30%以上卖房。值得一提的是，明年才是“3根红线”真正发挥功效的时候，也就是说，今年的降价卖房仅仅只是开始，明年“首个降价潮”或许随时都会到来。对于习惯了买房就升值的人来说，明年才是命运转折的开始。

第二个信号：人口结构改变，明年起，每年锐减100万购房主力群体

最近一段时间，著名经济学家任泽平、马光远等都建言“放开三胎”，原因是他们察觉到了我国人口结构的改变，人口红利在逐渐消失。而且这一建言，也得到了国家的回应：我国人口发展进入关键转折期。要引导生育水平提升并稳定在适度区间，增加劳动力供给。

过去几年，有不少机构都在预测，我国将很快（2022年）进入深度老龄化阶段，即65岁以上人口达到12.6%。不仅如此，根据世界银行的数据，2019年我国总和生育率已经不到1.5，创出了历史新低。这个指标过低，其实就代表女性生育意愿的下降。综合来看，对于控制我国的人口规模非常不利。

此外，有专业人士通过目前的年龄结构测算的未来购房人数得出，从明年开始，我国每年将锐减100万购房主力群体，以中小城市为主。未来10年，总计会有近千万购房群体消失。这些购房主力的减少，明年对房地产市场的影响将是非常大的。尤其是中小城市，伴随着购房需求大幅减少，开发商、投资客卖房套现的难度将大大增加，降价或成为他们唯一的选择。

第三个信号：房地产将步入“供大于求”局面，房价下跌趋势已定

真正决定房价涨跌的核心因素是什么？答案是供求。事实上，根据易居研究院公布的资料显示，从明年起我国新房市场整体将进入“供大于求”的局面。

这个结论得出基于两点：其一、从竣工面积看，今年仍旧保持年均20亿平米左右的供应量，整体来说，供求已经接近平衡临界点；其二、调控紧绷不松，“三稳”中的“稳预期”效果非常理想。叠加国人买房一直以来都有很强的“买涨不买跌”思维，今年很多地方房价已经在下跌，开发商也在试探性打折促销，这就加强了购房者“明年会有更大幅度降价”的心理预期，这种预期一旦产生，大家购房就不会积极，对应的就是购房需求的大幅降低。这会加速房地产步入“供大于求”局面。一旦明年这个局面形成，房价下跌就是铁定的事实了。 这也是明年房子迎来“首个降价潮”的最重要潜在因素。

当不少人还在加杠杆冲进楼市的时候，先知先觉的聪明人正在从楼市里鱼贯而出。李嘉诚、王健林、潘石屹等地产商，在积极降负债、甩卖项目，聪明的投资客更是打折也要套现，今年5-7月份，全国二三十个重点一二线城市出现罕见的“抛售潮”就是最好的体现。

因此，有银行行长就直言预测，楼市精准调控之下，房子已经开始成为负担。理由很简单，过去房价不断上涨的预期已经彻底不再了，买房更不可能再像过去那样躺着就获利了。对此，经济学家李迅雷算了一笔账：未来买房想要赚钱，房价年涨幅不得低于7%。这是对照各个级别城市房产租金收入、持有成本、折旧成本等计算得出的结论。打个比方，一套房子，明明市场价上涨了5%，但实际上买房人是不赚钱的，还亏了2%。

基于这个算法，再来理解银行行长的话，其实就是，未来如果一直都延续这种趋势，那么房子就开始成为负担了。这同时验证了马光远的说法，买房亏钱或成常态。而甩掉负担、止亏的最好方式，就是尽早卖掉。