当年日本房价“崩盘”，那些“没买”房子的人，后来过得怎样？

中国楼市到底有没有泡沫？我想答案是显而易见的：一方面，易居研究院统计数据显示，2019年我国的50个大中城市房价收入比数据远远超过国际合理值，50个城市中只有长沙是较为合理的；另一方面，中国楼市的租售比普遍远超国际临界值。此前社科院城市所发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》显示，中国楼市的租售比普遍远超1∶300。以厦门楼市为例，租售比高达1∶1100，房产所有者需要91.7年才能通过出租房产收回回本；再者，多个层面的数据显示，我国的房屋总量或至少够20亿人居住，西南财大的研究数据更揭露，全国城镇地区房屋空置量高达6500万套，平均空置率也已经超过了22%，三四线城市空置率更高，很多已经达到了30%。

更不能忽视的是，事实上，目前中国楼市市值规模高达65万亿美元，超过美欧日房地产的总和——60万亿美元。

现实如此，但很多专家却视而不见，不仅不敢承认我们楼市的泡沫，甚至有不少高级别专家教授还公然宣称“中国楼市没有泡沫”：

两年前经济学家黄有光公开发表评论称，“中国楼市并没有大量泡沫，住房空置率不高。如果房价真的存在大量泡沫，那么房价的持续上涨就会导致泡沫破裂。”

不久前北大教授董志勇也直言，“不要任何时候都污名中国的房地产市场，因为房地产市场仍然是未来经济发展的一个重要支柱，他们有很多困难，但目前为止个人觉得并没有泡沫。”

无独有偶，著名经济学家张五常更是不止一次发表言论称，“中国到处都是高楼大厦，看一看楼价，那些钱都是从哪里来的呢？我不认为是泡沫导致的，而是实际价值升上去的。”

这不由得让我们想起30年前的日本，彼时日本政府及全体国民也是一样视楼市泡沫不见，不仅全民疯狂投资买房，更以高房价为骄傲。但谁也料想不到，就是曾经那个让日本国民引以为傲的房地产，最后却把日本经济拖入了无底深渊，让“日本失去了20年”。

日本楼市泡沫是如何“破裂”的？

众所周知，90年代初日本爆发了史无前例的“房地产泡沫崩塌”事件，这一度让日本楼市暴跌70%，更让日本经济出现严重衰退。无数人由“千万富翁”沦为“千万负翁”，更有数以千万计的日本民众失业、破产，无家可归。

彼时，日本民众也是对投资房地产有着超出常规的热情。随着房价的上涨，许多日本人投入炒房事业中，最终演变成日本全民从银行贷款买房，房价被再一次抬高。日本国土厅公布的数据显示，1989 年，国土面积仅为美国4% 的日本，其地价市值竟然相当于整个美国地价总额的4 倍。东京银座大街土地价格最高达100 万美元/ 平方米，东京的房价可以买下整个美国，所言非虚。

楼市火爆，各行各业跟着雨露均沾，日本经济更是迎来极度繁荣。有资料显示，仅1988年，欧洲百分之七十的奢侈品都是由日本女人消费的。

楼市最繁荣时期，日本的房价严重虚高到让人咂舌。一套70平米的房子要价7000万日元，折合人民币是500万。须知，当时的中国“万元户”都是极少的，彼时我国的大城市房价也不过一两千元一平。一套房子500万，对于绝大多数人来说无异于天文数字。

李嘉诚曾经说过，任何事物任何一种行业，如有一窝蜂的趋势，过度发展，就会造成摧残。日本楼市也难逃这个“魔咒”——形成于1985年的日本楼市泡沫，最终在三大主要原因的合力影响下，最终还是在1990年“被刺破”了：

第一、1985年日本完成了工业化和城市化，数以万计的资金无处安置。恰巧彼时，日本很多银行鼓励有钱人买房投资，庞大的投资需求之下，日本楼市的供给大增，楼市泡沫开始堆积；

第二、1985年日德法英四国签订“广场协议”。之后美元贬值，相对应的日元迅速升值，但日本完全没意识到危机，还在把大量外汇引进银行。最终这些资金都大举流入房地产市场，日本房价迅速飙升，不到一年涨了53%；

第三、同样是在1985年，日本修改建筑法，鼓励拆掉旧房子，重建新房。数以万计的高容量高楼大厦拔地而起，日本楼市形成严重的“供大于求”局面。楼市泡沫更加深化。

虽然日本在1990年紧急制定了《房地产融资总量规制》，开始对房地产投资严加管控，但奈何楼市泡沫已经严重虚高，为时已晚。到1990年1月12日，日本股暴跌70%，抛售潮来临，东京房价暴跌65%，一夜之间许多日本人沦为千万负翁，不堪重负之下，无数人跳楼自杀。有资料显示，1992年东京地价跌到了繁荣时期的七分之一。到此，日本楼市泡沫终于崩塌了，房地产的“灾难”也迅速蔓延到各行各业，银行、企业、个体户大量破产，经济加速下滑，一夜之间回到解放前。

当年日本房价“崩盘”，那些“没买”房子的人，后来过得怎样？

正如伏尔泰所言，雪崩时，没有一片雪花觉得自己有责任。时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山——日本楼市“崩盘”，那些没有买房的人，现实中也未能幸免于难。毕竟经济急速下滑，失业潮降临，很多人虽然成功躲过了泡沫破灭，没有贷款买房，也就没有所谓的房产资产大幅萎缩。虽然1990年后，日本很多地方的房价降到了极低的水平，但是没买房的人，还是没有胆量买房，主要原因是“房价崩盘”刺激到了他们，他们无法预测未来的房价走势，怕自己购入之后，房价又一次暴跌，所以不少人选择观望，更倾向于租房居住。

没房人，幸免于难，加入租房大军

总的来说，“没买”房的人还是比较幸运的。虽然也连带受了经济倒退的影响，但至少不像那些孤注一掷的投资炒房大军，损失那么惨重。这些幸运的日本人大多选择租房子住，这样既能有一个安身之所，又不需要有太多的担心。

事实上，日本政府也非常鼓励民众租房。为此，还制定了完善的租房补贴制度，职工租房能获得一定的补贴。比如职工租住房屋的价格如果不超过工资的20%，公司会予以补贴。

经此事件之后，日本进入“低欲望社会”，民众的消费观发生翻天覆地的变化，尤其是对房地产的看法也更加理性了。更重要的是，日本楼市泡沫破灭后，他们悟出了一个深刻道理并沿用至今：实体兴国，房地产不管曾经有多么威猛的拉动经济发展的能力，过度依赖，最后都会靠不住，甚至会被反噬。

日本“这些现状”正在我国上演？专家捏把汗

和文章开头的一些专家“视泡沫为无物”不同，现在我国也有不少专家为目前的楼市“捏把汗”——更多的有良知的专家认为，当前阶段我国楼市也存在较为严重的泡沫。尤其是房价收入比、房屋租售比这些能准确衡量楼市泡沫的数据摆在面前，很多专家一而再而三地发出预警，建言国家要正视我国房地产存在的和日本当年一样的“这些现状”：比如“全民炒房”；楼市投资属性凌驾于居住属性之上；房屋严重过剩，房价却居高不下；房屋分配严重不均，极少数人坐拥大量房产，不住也不出租，任由空置落灰等。

总之一句话，很多专家认为，我们现在所经历的和日本曾经发生的事情非常相似——日本楼市“崩盘”前，“这些现状”正在我国上演。事实上，不止专家要“捏把汗”，其实我们很多人在回忆起中国楼市的二三十年发展史，自己估计也会“捏把汗”，毕竟中国楼市已经长盛不衰了近40年，房地产的造富神话，已经让人咂舌了。

实干家曹德旺曾经抨击到，房地产疯狂造富的时代该彻底终结了，从发达国家的经验来看，如何一个国家的发展和崛起都必须依靠实体经济，高科技、实体制造业才是强国之本。我们虽然有自己的国情，但也要吸取其它国家的惨痛教训，房地产虽然能带来一时繁荣，但毕竟不可持续。不仅如此，他还建言国家，未来要“削减”房地产等不必要的投资，因为房地产挤占了太多信贷和劳动力资源，对消费、制造业等的挤压也是有目共睹的。