开发商的套路

副标题：上海楼市往事（6）

骗术和商业的历史一样悠久。

一）售后包租

我见过第一套卖24000/m的房子，是山东路广东路的“世福汇”。

200001邮编，上海最好的位置。品质也不错。

作为老上海人，为黄浦付点溢价。本身也是心甘情愿。

但是，世福汇还是太贵了。

24000/m这个单价，你要横过来看。当时2001年，黄浦众鑫城卖7400/m。

复兴佳苑6000

黄浦新苑5300

汇龙5500，永业5800

御景园前排全景6800，后排高层4500

中山公园圣约翰9000，中山公寓6000

名都新城3500

黄浦众鑫城已经是全上海巅峰的房子了，满足理想豪宅的一切需求。

可以说，全上海没有任何一套房子，有资格卖到10000以上。

而世福汇卖24000.

你再仔细看一下，旁边一行小字。

“KFS包租十年，承诺6.5%的回报”。

这里面的全部手法，说穿了就是一条：“售后包租”。

“售后包租”这种事，兴起于广东。最初是东莞一些卖铺的老板，喊出了12%的包租。

后来有人指出，你包租一年。相当于房价打88%折。

难道这个天价铺，88折后就便宜了么。

“世福汇”的例子，和广东类似。只不过他包租“十年”。牵涉到复利算法。有一点复杂。

答案是50%左右：24000*50%=12000，还是不便宜。

中福这个老板，人称“白面包”。

他本来在浙江做生意，亏得损手烂脚，欠下银行4500万。(2000年物价)

浙江银行找上门来，他二手一摊。

“你现在废了我，你一分钱也拿不到”。

“倒不如你再借我4500W，我们去上海做生意。一起赚上海人的钱”。

那银行也真奇特，居然又借了他4500W。

后来，他到了上海。造了一个传奇：

青年汇 [1]

二）亚太盛汇

中福城“售后包租”在今天看来，已经是一个再初级不过的把戏。

但是更复杂一点，你又能分得清么。

地铁二号线，浦东科技馆站，楼下有一个“亚太盛汇”。

当年2002开盘，18000/平米。

KFS提供了四种金融方案。四选一；

• 无风险型：客户买铺，自主经营一年，一年后若不满意，原款退还。
• 尝试型：客户租铺，一年后若满意，可原价买下。若不满意，交租8%。
• 固定回报型：客户买铺，售后包租，包四年7%。
• 递进回报型：客户买铺，售后包租，包四年，依次是3%，7%，10%，11%。

应该说，KFS想得十分周到，把各户的“多种需求”都考虑到了。

可是，你仔细想一想。设在“超贵铺”的前提假设下，这四大方案都是坑。

每一种都是坑，都是贵买。

后来的事情发展，也是和预料一样的。

浦东以荒芜著称，尤其科技馆站。开张之后，长达10年的时间里面几乎渺无人烟。

只有最外层几圈铺稍微有一点点生意。谁买谁死。

在整个2001~2002年，浙江桐乡小商品城。“一车一车”地拉上海老太去买包租商铺。

结果都是蟹货。

三）上海庙街

2003年，有四个温州人。把人民路蓬莱阁1~4层裙楼买了下来。

四层商场，大约2000平米。花了2000万。

然后，他们把这个商场切割出售。切成15~25平米的一间间铺中铺。切碎了卖。

• 一楼40000/m
• 二楼18000
• 三楼10000
• 四楼8000

再返6%的包租两年。合计返了12%。

这样零零碎碎加权平均，他们一共拿了4000W走。净赚一倍。

商场的下场，当然毫无疑问是死铺。

200个业主的分散产权，死得不能再死。

连物业都组织不起来。到最后连整个商场的水电都停了。

其中最惨的，是买一楼的业主。

因为40000*25，他们是投了100W元进去的。

而在2001年的一百万元买房子，如果买好的标的，现在至少变成了2000~3000W上海房产。

于是那群家伙拉了条幅，跑到区里和市里去闹。

区信访办的领导吸了支烟，慢悠悠地说：“别的我就不提了”

“你们知道，为什么全世界包租的行规，都是两年么”。

因为中国的《民事诉讼法》规定了，合同的起诉时间是二年。

你觉得受骗了，被坑了，你就一定要赶在二年之内上诉。

而温州人“包租”二年，故意过了诉讼期。这是一个蓄意的挖坑师呀。

随着这一系列的上坊，投诉，上海市政府终于在2004年规定，禁止铺中铺切割。

单个商铺产证，面积不得小于55平米。

四）仁恒系

仁恒的房子烂，极烂，超级烂。

在上流社会，仁恒就是一个笑料。

因为“地段，面积，品质”永远是三位一体的。

对于Marketing来说，有钱人是从头到脚的有钱。

有钱人不仅仅住的地段比你好，面积也一定比你大，品质档次也一定比你高。

“换房”这种事，每上一个档次。总价不是+20%

而是120% * 120% * 120%，总价翻倍。

但是，仁恒系完全不是这么回事。

世茂滨江的188平米户型，仅仅是二房。而且是最小的二房。

而在仁恒滨江，188户型是四房！

世茂滨江讲究“大”。一切都要大。阳台要大，观景要大，大堂要大。最后甚至把所有户型做成一律朝西。如门板一样对着黄浦江。

而仁恒滨江讲究“小”。门厅也小，卧室也小，最不能忍受的连层高都矮。一股浓浓的屌丝味。它甚至靠缩小面积来维系高单价。

仁恒的特点，是它以“中产阶级的品质，卖出上流社会的单价”。

怎么卖？

我们回首往事，最不能理解的就是2001~2002年“仁恒滨江花园”的海量成交。

当年，仁恒滨江有3000套房子。他在上海的售价，从来就没有低于20000元/平米。根本卖不动。

从2002年开始，市面上突然出现了大量的“仁恒买家”。

他们大多是台湾人。一进中介门店，指名道姓就要“买仁恒”。坐下来和中介侃，眼眶红红的“仁恒好啊，我是仁恒粉啊。就要指定的户型啊………”

于是，飞快地，整个市场上几乎所有的陆家嘴中介，全部都知道了“仁恒受欢迎”。

随后，就是仁恒疯抢的消息。

的确是有一批买家，哭着跪着求着，加价了几十万，恳请你出让手中仁恒的房子。而且业主呢，偏偏还不卖。

随着时间的推移，仁恒的“二手房”价格也一路上扬。从最初的20000不到还能打折，飞快22000-25000-30000。

到了2003年底，几乎所有的地产杂志“仁恒滨江园”都是三万报价了。

而且你不能说它没成交。它的确是有成交的。

市场上，的确是有几十套成交。有价有市，的确是有人一路在买，一路在买进。把仁恒价格不停拉高的。

这一套“拳法”打下来的结果，仁恒粉丝疯了。

市面上，中介店里，密室账房里，无数双眼睛红了眼。

大家都在讨论：“仁恒就是好啊”。

“买来180，昨天200，今天据说220都有人成交”

“买了仁恒，产证没出就赚几十万”。

“买房就买仁恒，盯准了仁恒买”。

“快去抢啊！”

故事的结尾，是在2003年的冬天，那股“买气”突然消失了。

跪着的，捧着现金，舔着脸非要加价买仁恒的台湾人，突然消失得无影无踪。

剩下的，只有你30000元/m买进的高价杠铃。

2004年，上海楼市大涨，仁恒滨江依然30000/m

2005年，上海楼市大涨，仁恒滨江依然30000/m

2006年，上海楼市大涨，仁恒滨江依然30000/m

2007年，上海楼市大涨，仁恒滨江依然30000/m

2008年，上海楼市大涨，仁恒滨江依然30000/m

这股买家，一口气套了五年。说好的热火朝天，一言不合就玩失踪。

到了2009年，仁恒系的又一件大事，仁恒河滨城开盘了。

各位，联洋仁恒开盘时，售价是比陆家嘴仁恒滨江贵的！

接下来的故事，大家都知道。眼眶红红的台湾人，突然又出现了。在联洋的中介店，二手房市场，充斥着大量“求购粉”。

“我就是喜欢仁恒呀”

“仁恒就是涨得快”

“加价50W，麻烦一定帮我抢到那个户型”。

2009年大宁只卖28000，瑞虹只卖30000元的年代。

仁恒河滨城一口气33000—40000—50000

大量的粉丝，在五万的价位建仓。最惨的几个，甚至是七万成本。

仁恒河滨城的下场，也是灾难性的。

随后7年，普通的住宅涨幅都在400%左右。

仁恒河滨城从当年的4~5W，一直到今天的8~9W，连一倍涨幅都没有。

总体来说，“仁恒系”的任何楼盘，在二手市场表现都极差。

该流派以杀粉为主。

五）新外滩花苑

如果说市场上有穿西装的骗子；

那么还有穿“的确良”的骗子。

在虹口高阳路，有一个“新外滩花苑”。

品质是一塌糊涂，离动迁户回迁小区，也就一步之遥。属于吃咖啡和吃大蒜的后者。

KFS本来好好地卖，开盘7000，卖到了2004年时二手房大约14000/m。

就在那一年，不知道KFS哪根筋搭错，突然发了疯。

就在那一年，《理财周刊》突然刊出了一篇“新外滩花苑”的报道。说有一个台湾人，看中了新外滩花园的无敌江景。

台湾人愿意出40000/元的单价，捧了一千万的现金。流着眼泪，守在中介店，买不到被伤心了不肯走。

接下来又有二三家小型媒体起哄。说新外滩花苑“价值发现”，现在已经涨到了40000元/m以上。凸显皇者品质。

对于一个始建于2001年的屌丝小区，这个价格已经快赶上当时的第一豪宅“华府天地”了。

我们本以为KFS的疯病到头了。台湾人也该回去了。

没想到，过了二个月。突然又收到媒体报导。

“台湾客重返新外滩花苑，持重金一房难求”

它说呢，那个台湾人实在太喜欢新外滩花苑。痛定思痛，他觉得他没有买到的原因，是上次出价不够高。

所以他回台湾拿钱，这次来上海的出价呢，是70000元/平米。

紧接着，一堆“霉体”起哄，跟进，拍手。闹剧般地说：“新外滩花苑房价飙至7W”。

“上海顶级豪宅列表，必有一席”

“见证虹口传奇升值潜力”

“新外滩花园王霸之气”

水军接连起哄，坐实这就是一个七万盘了（2004年价）

朋友啊，打拳要打全套。

人家仁恒，好歹还有几十套“真实成交”。老老实实去房产交易中心交税，把数据做实。

（尽管那时候税率不高）

而你呢，你搞一个“听说-据说-传闻-可能”，传说中的“我朋友，我同事，我亲戚”台湾人愿意出70000元/平米购买。而且还没有成交。

然后所有的媒体“通稿”一起开始吹：新外滩花苑七万啦，新外滩花苑涨到7W啦。

朋友，“千门”也是要脸的好不好。别给祖师爷丢脸。

时至今日，我也不知道这件“低成本营销”的事是谁做的。不知道是KFS，还是持有N套新外滩的大业主。

也不知道整件事的真正目的，是圈傻子“七万便宜你”打折出货，还是骗银行的贷款。

反正凸显主流媒体的无底线。

如果没有“业界良心”的红与黑于连，或许后人查阅文牍，就真的以为2004年虹口江景房已经卖7W了。[2]

难保又整出“暴跌80%”“十三年不涨”之类的研究报告出来。

六）结语

骗局无所不在。通往财务的路程，布满荆棘。

哪怕我们知道整体大涨。可是细节之处，还是有不少地雷。

[1]只有一个词可以形容青年汇“卖疯掉了”。他从一幢烂尾楼旧酒店起步，三梯60户，卖出了顶级豪宅的天价7500元/m。后来兴起了一整个“烂尾楼改造”的流派。

[2] 04年新外滩花苑一直有成交14000/m。