深圳房产：深圳这几个区域 最好不要投资，为何？

问：九叔你好，请问盐田佳兆业城市广场的产权是40年，88平的精装三房，总价440万左右，我是刚需，请问可以上车吗？同等价位的新房大部分在坪地，平湖，坪山那边了，光明新房估计摇号也难搞。请问还有别的更优的选择吗？

答：你好。坪地、平湖、盐田都不算最优选，如果是在附近上班，并且对投资属性没要求，那买也可以。

问：九叔你好，感觉深圳要凉了，请问从投资角度，现阶段是否考虑广州更好点？

答：你好！昨天我们一天签了三个单，你说深圳凉了吗？ 媒体连篇报道业主控盘和后期调控之后，全国人民置业深圳的愿望反而更迫切了。 为什么？业主控盘，一次拉升几百万，反而更证明了深圳的价值。 如果说凉，炒到天上去的少数热盘暂时凉了，或者说有价无市，买家在等着价格下调冲进去。 而其他非热点片区，正在板块轮动的关键阶段，一轮周期还没走完，价格还相对低洼，怎么会因为一个政策变凉呢？

问：九叔你好：翻身片区的新锦安雅园值得投资吗？请九叔指点迷津。

答：纯不值得 新锦安雅园目前价格不是洼地，是翻身的老楼盘了，楼龄快20年了，不时尚，户型也不出彩，普通的跟涨盘了。未来有划出宝安实验学区的风险。

问：九叔你好，夫妻工作地点在西丽，孩子明年要上小学，希望房子能有个还可以的学位，兼顾居住舒适性及学位，预算在1500左右。 1. 目前在看的有龙华圣莫丽斯（深外龙华分校），金众麒麟公馆（南二外平山小学在建），凯旋城，宝能城（南科二小）等，能否帮忙分析下优劣？ 2. 或者是否有更好选择？ 3. 如果赶不上明年入学，我们先上私立，等确定房子后再插班入学，可行性如何？

答：你好， 圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了。曦城距离前海核心区9公里，半个小时路程，未来接盘曦城的人主要来自前海，整个深圳的趋势是罗湖→福田→ 南山 →前海，自住感觉喜欢就好，投资不是很好的选择。 西丽那个位置其实挺好，离福田，南山都近，只是地形配套略有欠缺，所以房价也有上涨但是整体不如宝中，麒麟公馆的户型不错，开发商大堂花园都做得很用心，但是觉得缺乏爆发力，后期增值会比较温和。

凯旋城近有南山科技园兜底，远有大前海护航，外加蒸蒸日上的宝安实验学位，多重保险下的凯旋城不会有偏差的。但是上一波拉升用力过猛，现在需要淘淘笋。 宝能城这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何？我的看法相对消极： 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。

答：你好，这个问题因人而异，因城市而异，我同事以前在北京，大家房产投资负债率普遍不到30%，超过就喊压力大。同事 来深圳后，发现身边全是高杠杆爱好者，50-70%是常态，大家都背着数万的房贷过的好嗨皮。 近期又接待过多个从内地来的土豪，买七八百到两千多万的房子坚决全款，拒绝杠杆。 所以说，所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题，而非数学问题。 对普通人来说，30-50%的杠杆率都是健康的，合理的，对野心家来说，至少要达到70%，对土豪来说，随缘，随意。