深圳房产：临深被掏空，深圳却依然领涨

　　问：九叔你好啊，我是刚需上车，预算在500万左右，之前想买的但是犹豫了，最近几个月看这房价也没有要降的意思，现在就是怕再不买，以后就更买不起了，觉得龙岗的房子已经涨了，想考虑，但是买了又怕站岗，所以很纠结。请九叔指点一下。谢谢！

　　答：我发现很多人都是因为犹豫、纠结而错失了很多次房子上涨的机会。

　　过去投资客最看重的是西部南山、宝安、龙坂，忽视了东部200-500的房子。715新政之后，市场的投资属性急速下降和弱化，投资客退场，刚需上场。低总价房子便成了当下市场的主流，不但不会跌，甚至还会涨，所以你这个预算，还是不要再观望了，2020年都快结束了，赶紧跑步进场吧！

　　问：九叔你好：一． 目前现状：1、固定资产：惠州南站星河天睿，99平三房一套，150万左右，欠款70万，满三年。2、流动资金：月固定工资到手3.5万。卖了佛山小房已网签，后手头现金200万，估计明年1月能到手。3：区域：男方在龙岗大运上班，女方在深圳大学附近上班，离大运25分钟车程。二、诉求：刚需住房，能兼顾学位最好，不要跑输大盘。方案1：惠州房子保留，再持有3~5年左右，等地铁14号线延长至惠州，卖掉，作为深圳二套资金来源。目前买龙岗中心城保利上城或者东都中央王座，地铁次新，学位在龙岗过得去。保利三房在530~550万，首期资金缺口100万左右，压力有点大。两房在450~500左右，房子稀少。方案2：惠州卖掉，但是需要时间，回笼资金80万左右。这样估计可以买个600~700的房子，但是担心大运年后一波涨幅，直接抵消掉了首期增加部分。

　　针对我们的区位和资金情况，您有什么好的建议么？

　　答：你好。惠州星河天睿盘是没有问题的，但溢价偏高，片区供应量大，未来地铁开通有一定的利好。但你把这个标的的资金量配置到深圳，3-5年的收益不会输给惠州。整个星河丹提盘很大，所以就目前你想挂牌卖出去，需要打很大的折扣才能卖出去。我的建议是先尝试挂牌，在明年小阳春之前如果不能卖出，则先在深圳买500左右的。能卖出则在深圳买600-700的。另外一点因为惠州这盘回笼的资金也实在有限，也可先拿着，然后想办法增加多一点资金踮踮脚买保利三房。

　　问：九叔你好，想问一下，这几年被炒得火热的前海，目前那边大量写字楼空置，整个片区面貌不错，但是人烟稀少。按照目前的发展速度来看，前海还需要多少年才能成熟起来？未来前景到底如何？

　　答：你为什么希望它发展成熟呢?如果我在前海置业，我希望它十年都不要成熟，不成熟才会一直有想象力，房价才会持续涨，成熟了就到顶了，就该盛极而衰了，参见福田。

　　问：九叔老师好，福田岗厦星河世纪呢？星河国际太贵了，我也知道地段，小区，学校好，星河世纪差好多了，麻烦再点评下。

　　答：星河世纪，这次千万不要弄错了，星河的盘实在太多。 星河世纪不是一个好的投资标的，首先，和星河国际一样，地段太成熟，岗厦片区，环境嘈杂，中小企业多，产业不够高端，非福田优质地段； 其次，星河世纪是典型的办公居住混杂楼盘，住宅一旦混进了办公，价格就会大打折扣，办公越多，价格越惨不忍睹； 星河最大的优点是房子居住舒服，配套完善，租金非常好，但我想你不是为了租金买房吧。 不知你的预算是考虑一房还是两房，一房已经没有多少升值预期，小两房的话，到了这个总价，其实有更好的选择。

　　问：九叔您好，预算700万以内，我和老婆在车公庙和竹子林上班。需求：小学学位好，近地铁，面积不低于80平方，周边配套齐全，麻烦老师帮我推荐推荐？谢谢！

　　答：你好，单价低于9w的名校小学学区房，在福田很难实现，一些名校如百花、荔园、明德，均价都已经超过10w。 小学的优劣排名是很难查询对比的，因为没有统一的小考，每年的五大招生人数和小学5A数能一定程度反映成绩。 你们在车公庙上班、竹子林，地铁1、11、7、9号线都方便的情况，往东可以考虑石厦、保税区，往西可以考虑南外大冲。