蛋壳公寓暴雷：蛋壳破了，孵出一只“毛蛋”

今年4月初，瑞辛咖啡造假实锤的时候，除了瑞幸以及陆正耀如何收场，还有一个值得关注的问题被追问——中国下一个暴雷的会是谁？

现在，这个问题可能没了悬念，新一条垂死巨兽出现。

11月9日，数百人聚集蛋壳公寓（DNK）北京总部维权，现场甚至一度爆发肢体冲突。报道说，到11月17日，蛋壳北京总部已经装不下维权的队伍，人多到在楼外排起百米长龙。杭州、武汉、西安……各地的蛋壳租户、房东、合作商……纷纷行动起来。

从小黄车OFO，到瑞幸，到如今的蛋壳公寓，你能发现一模一样的剧情再演了一遍：一个膨胀的野心和资本合谋，一个未经验证不知前路的所谓商业模式创新，在烧钱支撑下的疯狂规模扩张。

与这个“商业创新”共生的是，单位收入小于单位成本、规模越大亏损越多的死结。危机越变越大的时候，瑞幸选择了财务造假试图掩盖，丑闻曝光后不得不断臂求生。

蛋壳的局面却比瑞幸凶险了许多：对除了合作商和员工之外的人，避开瑞幸危机只需要换个店买咖啡，而蛋壳危机中，已经被裹挟进来的数十甚至百万房东、租客，却不是想下船就能下船。

蛋壳接下来的命运会更像瑞幸——断臂之后艰难求生，还是会更像小黄车轰然猝死？但相比之下，这不再是最重要的问题了。

据说，蛋壳2019年经营的公寓数量为43.83万个。这意味着，背后牵扯的是几十万房东交出了房子但拿不到租金，以及更多的租房者交了房租却无家可归。这已经不是这家公司的商业冒险成败的问题，这就是社会的问题了。

摆在社会面前的重要问题至少有几个：1.蛋壳的烂摊子接下来会谁来接管怎么接管？2.蛋壳的根本问题是什么？这个烂摊子曾经有可能避免吗？3.可以有什么（监管）教训？怎么避免下一个类似情况出现？

管，还是不管，都是难题，管，就要克服各种难题和成本，以及潜在的商业道德风险；不管，数十上百万的员工失业、房东拿不到租金、租户“无家可归”……

现在的局面看起来像是：一小群冒险家造了几坨翔，好的一面是，政府和社会有希望只吃下一其中一部分。

一，接不接、怎么接

最新的消息说，北京市住建委已经针对蛋壳公寓成立了专办小组，“希望能平稳解决此事”。专办小组在邀请自如、我爱我家等机构洽谈合作与收购，进一步说我爱我家有可能接盘。

我爱我家会接盘吗？接盘会遇到哪些问题？我爱我家也好，政府、其他潜在接盘者也好，无疑需要翻过几道坎：

1. 首先就有个问题，以什么对价接盘，接盘的资金负担怎么扛？

近日“接盘”传言之下，蛋壳公寓在纽交所的股价接连暴涨，包括当地11月17日-18日两日间，从1.4美元接连暴涨至4.57美元，换手率高达509%， 11月19日盘前一度涨逾14%之后下跌，20日涨4.96%。

按暴涨后的股价4美金，吃下全部股份需要7亿多美金，吃下51%的股份要近4亿美金，这个难度并不适合现在总市值九十多亿人民币的我爱我家。换股？当初蛋壳C轮融资时估值已超20亿美元，大概现在股价的两倍半，按4块收购/换股，都意味着此前的机构投资者巨大的亏损。达成协议难度大。

2.对于接盘者，可见的持续亏损不知道什么时候能到头，谁能扛到不再亏损？

蛋壳成立至今从未盈利过，越扩大越亏得多。2017-2019年分别产生净亏损2.7亿元、13.7亿元和25.2亿元，2020一季度净亏损12.3亿元，亏损扩大逾50%。更可怕之处在于，这意味着蛋壳（也许包括所有长租公寓）没有找到可以生存下去的可行商业模式。

所以这些高进低出的在管公寓必然延续亏损惯性相当长时间，要盈利，必然降进价、涨租出价，会导致大量租客退租、房东收房吗？又将侵蚀目前蛋壳被看中的价值——规模。

3.接盘中的商业道德风险，至少是政府角色不能忽视的问题。

谁是这一轮炒作中的抄底敢死队？暂不清晰。有分析说，蛋壳股价大涨原因并不在于接盘方是谁，而在于其被妥善处理的可能性较大。

自1月17日上市至11月16日，蛋壳股价从13.5美元一路下跌至1.37，211个交易日成交额1.08亿美元，日均仅50万美元，意味着，上市之初的主要持股机构还未完成高位退出。

在蛋壳过去几年亏损持续扩大、又越亏越扩张的这一路狂奔中，无论当初入局的风投资本、或者近几日的抄底敢死队，试问在蛋壳的雪崩里，谁又是那片“无辜的雪花”呢？

那些“无辜的雪花”——房东、租客——现在倒是有眼前的焦虑：如果运营停顿，租户们可能“无家可归”，甚至在这种情况下还要还银行贷款；房东们明明房子已经出手了，却拿不到应得的房租。

然而，政府接盘，或者协调其他机构接盘，将传递怎样的一种政策刺激和市场预期？这种客观上形成的对冒进和挟持公众的变相鼓励，当然是一种沉重的道德风险，是政府角色的大忌。

所以，是接盘还是接管？残存的最大可能性也许是，政府协调我爱我家（或者其他公寓经营商）以服务者身份托管，尽量保障房东、租户利益，保持社会稳定为底线。

二，何以至此？

蛋壳搞的是怎样一种“商业创新”？今日的局面曾经可以避免吗？

成立于2015年的蛋壳公寓，于2020年1月17日正式登陆美国纽约证券交易所。其规模一路高速扩张，2019年经营的公寓数量为43.83万个。推动其高速狂飙的关键因素在于——高进低出的获取房源模式以及被业界称为所谓巨大创新的“租金贷”。

善泳者溺于水。蛋壳的所谓优势后来成为推倒它的最初那块多米诺骨牌。

近年的创业领域，尤其是鼓吹互联网科技的领域，C位上的创业者都默认了流量为王这样一个前提，足够的流量规模才能吸引风险资本的关注，迅速实现早日上市、财富暴涨、风投获利。

对于分散式长租公寓赛道的创业者，房源、租户是流量核心，蛋壳的另类创新应运而生：“高进低出”——给房东高价，迅速获取房源；给租户低价，迅速获取租客。

高进低出必然产生亏损，规模增长越快，亏损规模越大。怎么办？长租公寓所谓第二个重大商业创新产生——“租金贷+长贷短付”——诱导甚至逼迫租客办理租金贷，银行将年度/半年度房租贷款一次性汇至公寓运营商，租客则可按月向银行分期还贷，公寓运营商按月/季向房东付租金。租金贷极大帮助运营商沉淀资金池，用以扩张规模，以时间换空间。

几千年来，人类的生意从来还没打破“低进高出”的基本模型——售价高于成本、差额产生毛利、利润。

蛋壳的计划不外乎期望获取更长时间，使其得以从“高进低出”切换到“低进高出”。这个平衡点到来前，需要跨越几个坎：

1.规模足够大就要有足够长的腾挪时间，到底多长？相信蛋壳也不知道，他们也是在一面突进一面寻找。

2.迟早换到高进低出，这个时间点到来时，蛋壳已经规模大到地位极其强势、大量的房东和租客不得不接受这个压低房东租金、提高租客租金的局面；而分散式长租公寓的竞争战刚刚开打，经营者期望的垄断/寡头局面遥遥无期。

3.以上这些都赶在其“租金贷+长贷短付+持续融资”获取的腾挪空间用完之前，所以尽量花的克制花的慢，然而这又与其快速扩张规模的本能地违背。

要同时严守这些条件，很难。蛋壳的狂飙进程没有实际上兼顾到两头，蛋壳也没有等到这个模型的答案。显然其他长租公寓现在也还没有答案。

三，吃一堑能长一智？

无论如何收场，面对蛋壳今日的一地鸡毛，每一个相关方或许都可以有新思考：

• 1. 面对明显高于行情的租金，房东是安心笑纳还是多一分防范？
• 2. 面对明显低于市场的租金和摆在面前的复杂合同，租客如何自我保护，养成一个怎样的态度对待这一份以及一生中总会源源不断的合同？
• 3. 蛋壳的暴雷，是歪嘴和尚念坏了经，还是长租公寓本就算不上好经？长租公寓这个新物种，是徒增一个二房东、提高社会交易成本，最终堕落成某些网友所说的“垃圾中介”？还是成为一个社会居住新服务的提供者、增值价值的创造者？
• 4. 面对蛋壳公寓包括其他一众长租公寓的野蛮生长，以及不时出现的偏离商业道德、挟持社会的商业冒险和灰色行为，屡屡偏离公平交易，屡屡变形的所谓商业创新，政府怎么管，如何能吓阻住类似行为一再发生？

…………

至今的每一次长租公寓暴雷的事件中，银行都扮演了一个重要却不敢说完全光彩的角色。比如在蛋壳事件中，唯一向蛋壳发放租金贷的银行，微众银行，以及承担某种监管责任的母公司腾讯，他们又在其中复盘到了怎样的教训？

贡献再大，地位再高，也得不忘初心、砥砺前行啊。

你看，友商阿里也都表态了，会和蚂蚁一起，“积极地配合和拥抱监管”，腾讯是否和会和微众一起，深刻学习和领会相关精神？比如，“金融安全是国家安全的重要组成部分。防范化解金融风险特别是防止发生系统性金融风险，是金融工作的根本性任务。”也可以参考阿里的“稳妥创新、拥抱监管、服务实体、开放共贏”的丰富内涵。

推荐两篇文章仅供腾讯和微商银行相关人士学习：第一篇《财政部副部长:要防止金融科技诱导过度金融消费》，第二篇《尚福林谈金融监管:需警惕经济过度金融化等致金融风险上升》。

不用谢。