热闹了！武汉四新三大纯新盘集体入市，该怎么选？

　　对刚需来讲，武汉上半年最热的板块莫过于白沙洲。12个盘齐齐扎堆发售，让很多困难选择综合征者犯了难！当然，也让开发商绞尽了脑汁开展竞争比拼。

　　接着进入9月份，断供许久的四新，终于迎来了新楼盘亮相。先是中国铁建御湖，接着是绿地海格公馆，再接着来了方岛金茂智慧科技城。

　　三大纯新盘集体入市，一下子四新又热闹了！

　　要说这三个楼盘隔得并不远，地理位置差别并不大，乍一看，无论在地段、地铁交通、商业配套、学区资源等方面，并无太大差异！该怎么选？这可能让购房者又要稍稍地纠结一下了。因此，这次我们不妨重点从价格、户型、和学区资源等方面进行比较，看这三大纯新盘接下来将如何搅热四新楼市！

　　NO. 1｜壹

　　教育配套最成大亮点
中铁、金茂接连引进钟家村小学

　　此次四新片区项目销售最大的亮点，莫过于学区资源了。中国铁建御湖引进了钟家村小学，同时配套有一所公立幼儿园；

　　而金茂智慧科技城在示范区开放当日，也举行了与钟家村小学的签约仪式，将在方岛金茂智慧科学城项目A6地块引入钟家村小学教育品牌。输出小学教育品牌6年，学校的配套设备都将由金茂出资，学校完工后全部交由钟家村小学管理。

　　这所小学在学位充足，不违背就近入学的原则上，会优先将方岛项目外区域（约3530户）户籍和住房一致的适龄儿童对口至该小学入学。

　　金茂引入的钟家村小学规划地块

　　中国铁建御湖引进钟家村小学和公立幼儿园

　　可以说，这两所小学的引进，对于优质教育资源匮乏的四新来说，是一次重要的短板补充。

　　钟家村小学是汉阳重点公立小学，属于汉阳教育资源第一梯队。两项目接连引进优质教育资源，为项目卖点很是加分。

　　另外，铁建御湖的一侧是武汉三中，该学校是武汉九大名高之一，在武汉排名前四，不过高中没有对口学区之说，该高中只能凭孩子实力去考。

　　NO. 2｜贰

　　地铁12号线2025年通车

　　三个楼盘皆受益，备受期待

　　在区位上，这三个楼盘均位于四新核心区，以方岛为核心，大体的区位相同，无非就是与规划中地铁的远近距离了。当然，这对于很多购房者来讲，也是很看重的一点。

　　地铁12号线线路走向示意图

　　目前四新片区规划有地铁12号线。12号线是武汉首条环线地铁，在四新片区设有国博中心南站，博览路站、四新南路站、四新中路站，芳草路站，港口村站，主要沿四新南路和芳草路设站。

　　另规划有武汉地铁11号线（四期）经过片区，沿四新大道设站，设有国博中心北、四新、芳草路站、四新大道站。

　　其中四新大道站与3号线进行无缝换乘，芳草路站和12号线换乘。

　　根据规划来看，离地铁最近的莫过于绿地海格公馆，其中设置的四新中路站几乎覆盖了整个小区楼栋。

　　其次为金茂智慧科技城，和中国铁建御湖。

　　金茂距离目前已开通的3号线约10分钟左右距离，未来12号线芳草路站距离项目就很近了。中国铁建御湖未来距离12号线港口村站更近些。

　　12号线芳草路站位于芳草二路与芳草二街交汇处

　　但12号线规划通车要到2025年，因此，目前片区通行还是主要以自驾为主，好在区域内交通路网都很方便。

　　NO. 3｜叁

　　刚需可选户型较多

　　面积段差异较小

　　户型上，中国铁建御湖有105㎡，107㎡，117㎡为主，户型上看都是比较方正实用的三方设计，但整体面积段差异较小，明显偏刚需。

　　金茂智慧科技城，现推户型有A4地块的123㎡、142㎡；A7地块的107㎡、119㎡，其中142㎡的为四房两卫的设计，其余均为三房两卫的设计。带3500元装修，含地暖、中央空调、新风。

　　绿地海格公馆的户型有约100㎡，120㎡，140㎡，160㎡，其中140㎡为四室两厅两卫，169㎡为四室两厅三卫的设计。整体户型区间较大，有适合刚需的，也有适合改善的大户型可选。

　　户型公摊大多做到了22~23%之间。且多个户型做到了三开间朝南，客厅的开间非常大，阳台也是做打通了客厅和卧室的阳台，最大面积达到了10.5㎡。

　　因此，从以上来看，整体户型相差并不大，刚需的户型选择很多，但如果想要大户型的，只有金茂142㎡和绿地海格的140/160㎡可选。

　　NO. 4｜肆

　　价格预期之中

　　毛坯价格略占优势，整体仍看性价比

　　价格上，早在9月中旬，业界就猜测金茂智慧科技城的住宅价格可能要破2万/㎡，成为四新第一高价。然而，事实上，项目在样板间开放当日，给出的报价在均价18500元/㎡左右（带精装修），可以说，这可能让很多关注的购房者收获了意外的惊喜。

　　也确实，大家对四新的心理预期还停留在18000元/㎡以内，如果是要上2万，可能还需要等待区域配套的红利开始兑现了，比如等四新万达广场的开业，或许冲2万还是有可能的。

　　因此，综合性价比来看，金茂18500的价格带精装修，还算是非常占优势的；

　　中国铁建御湖，价格最高，均价在19000元/㎡（带精装修），部分房源甚至达到了19600元/㎡。项目共6栋高层住宅，上个月已推出三栋楼。当然，由于开盘时间早，也是提前抢抓了一波客户。

　　绿地海格公馆作为三个当中唯一的毛坯项目，此前传对外均价17000元/㎡，但价格还未确定，也还未开盘，预计11月下旬会首开A8地块的1-7栋楼，推盘量很大。

　　绿地海格公馆将推的A8地块1-7栋楼

　　NO. 5｜伍

　　现在来看，三个楼盘都还在蓄客中，其中绿地和金茂都将是首开盘！

　　金茂首推3栋楼，而绿地或直接推出A8地块的1-7栋楼，多达600多套，预计都将在11月底左右了。

　　两盘在开放当日都是现场人气爆满，但至于真实的蓄客量有多少还不得而知。

　　10月5日绿地海格公馆营销中心开放现场

　　10月5日绿地海格公馆营销中心开放现场

　　金茂智慧科技城示范区开放现场

　　再来回顾一下中国铁建御湖此前的开盘情况。

　　10月5日，中国铁建御湖首开，推出了1、2号楼建面约105、117平带装修房源，一共256套房，首开时备案价高达19620元/㎡，冲破了四新房价天花板，劝退了不少人。不过首开折扣力度比较大，折后均价大约18700元/㎡，开盘当天大约卖了7成，也就是180套左右。

　　仅仅相隔20天左右，10月24日，该项目又加推了3号楼84套房源，户型有107平和117平，备案价持平首开。但折扣力度小了，实际折后均价19300元/㎡，开盘当天只卖了3.5成左右，大约30套的样子。（当然这与金茂和绿地海格陆续入市也不无关系）

　　中国铁建御湖3号楼备案信息

　　而中国铁建御湖从一开始就启动了分销。

　　四新很久没有试水了，相比火热的光谷东楼市硬刚十足，四新的楼市多多少少还有些不明朗，且拭目以待了！

　　当然针对购房者来说，综合来看，三个项目差别并不大，很多配套资源后期都是可以共享的。区别在于一个是带精装，一个是毛坯，可能在均价上有所区别，对超刚需群体有所影响；其次是学区，金茂和铁建的引进有钟家村小学有加分，但几个项目挨得都很近，后期划分学区都有可能；

　　整体来看，这三个项目都不错，都有各自的亮点，只是各自侧重点不同。只能说萝卜青菜各有所爱，各有所需，就看购房者更看重哪一点了！