深圳房产：现在打新好，还是买二手好？

问：九叔你好，我们初步打算出手现在的房子进行置换，置换目标是兼顾自住与投资的学位较好的三房。预计卖出后手上有500万左右的现金，目前打新难度比较大，主要还是准备淘二手。还是有几个问题:1、买新房是否无法做全款DY大法?2、买二手的话，按照目前的政策，我们需要六成首付，只能入手830万左右的房子;如果采用全款DY大法，是否可以做到入手1000-1200万的房子?三到五年后需要一次性还本，是否有操作方法?3.按照您之前的回答，如果选择宝安区，800万左右可选择碧头，房子新但是学位暂不满足需求; 1000-1200万宝中的丽晶国际带海旺学位，但是楼龄很快超过15年，担心后劲不足。4.夫妻双方都是在福田的上班族，如果选择龙华，上班距离比较近，价位也能接受，在800-900的价格范围内是否选择龙华比选择碧头更符合我们的需求？龙华的房子会不会未来涨幅不如宝安？水榭春天前三期、万科金域华府、星河盛世怎么选？不知您建议我们入手哪个价位的房子?有没有推荐的楼盘?

答：1、交房需要时间，交证需要时间，当然没法DY。

2、到期找垫资公司还款或者免过桥续签。

3、地段价值在，还能顶个几年

4、选择红山上塘，首选水榭春天>万科金域华府>星河盛世，

问：九叔你好， 需要向你请教购房的方案 我家里在蛇口有一套育才二小二中的学位房，600万左右，无欠款。 目前手上有800万左右的现金， 每个月，可以承受5万的月供。 最近，我想买房继续投资，自己规划的方案是： 1、买一套南外高新的两房，1300万。 再买一套500万以内的两房 2、买一套南外高新\/南二外的1800万左右的3+1房子 3、买一套招商海月3期的三房1350万，再买一套450万的两房 请教九叔，我这样的规划方式，是否正确？ 你会推荐怎样的选择？ 谢谢啦。

答：你好， 倾向方案1 南山的学位： 南外系（大冲、科华、文华、高新）， 南二外系（海德）， 南实系（园丁、麒麟、南海）， 育才系这两年在走下坡路， 照着学校去找。 高新一带价格和品质都是匹配的，需要花精力淘笋。

问：九叔你好，请教下，看中龙岗万科天誉二期，一种户型是66平挑空70年产权公寓3房，235万，另一种是450万住宅三房，考虑前10年投资出租，10年后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住，您建议买哪种呢？很纠结，主要是手上资金只有180左右，女儿意见是以后也不想住福田太旧的盘。

答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，胜在配套全面。 如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。 但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱。加上交易税费很高，未来升值潜力不如住宅产品。 如果想喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑挑。

问：九叔你好，手里有一些余钱，想投资一套学位房，因为资金有限，只能看小户型学位。目前在香蜜湖2套房子中纠结不定。一套是侨外中小学的枫丹雅苑37平，一房一厅报价695的学位房，一套是东海实验+高级的天宝物华40平，大单间报价950万的学位房。 如果买枫丹 优点：1、因相对总价少税少压力也小很多 2、感觉总价稍低还有一定上涨空间 3、学位中规中矩还不错 4、据中介说该小区只有2套37平的户 型，接下来就是80多平起，感觉算 稀缺 缺点：看房后犹豫，该小区看上去灰暗及破 旧压抑，挺脏，户型很奇特，很多边 角。现挂牌的这套37平房子，楼梯间更 是设计古怪，但该户室内格局看视频还 算方正。但小区总体感觉怪异，不太符 合中国人对房子的要求，怕买后将来不 好出手。因为户型怪，听说是片区内的 价格洼地。 如果买天宝 优点：1、楼相对较新，户型方正 2、学位好 缺点：1、价位高税高压力相对大 2、总价高怕高位接盘没多少上涨空间， 无法想象过三年会有人上千万接盘40 平的小房子。 请问九叔，从投资收益看，应该选哪套？上千万买小户型学位房会成为趋势？？！

答：这几个学校，从小学教育水平排序，依次是：荔园西 > 侨外 > 百花 > 东海实验。 小学和初中哪个更重要，从教育角度，我认为是小学，之前也详细分析过，不赘述。 但是从投资角度看，优质学区跑赢大盘没有问题，但是风险比较高，只适合短期持有，这2个对比，更倾向枫丹雅苑。

问：九叔你好，小径湾海景新房持有五年容易出手吗？

答：小径湾适合手上资金不多，用来收租的投资，如果能变现，能升值，那是锦上添花，心理预期要调整好。 惠州海岸线绵长，任何时候都要打骨折才能从众多猪对手中脱颖而出。