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问:九叔你好。坂田天安云谷对面的小产权房,100万左右,有5年内拆迁计划,中介说5年可以翻翻,是否靠谱?需要注意啥?
答:你好。小产权容易跑输,老破大老破小一大堆,而且需要全款,没有杠杆,资金利用率不高。拆迁计划这种真说不准,时间成本机会成本较大。
问:九叔你好。我们想在上梅林片区买个刚需三房,600万左右,现在看了几个小区,比较中意凯丰花园、花里林居、水木澜山居三个小区,凯丰相对总价低一点,离商圈也比较近,就是周围环境暂时不太好,花里林居很安静,但赠送少,感觉有点小,水木呢赠送很多,但是紧邻皇岗路,如果兼顾宜居和升值,您更建议选哪个呢?另外,如果买艺丰花园博拆迁合适吗?
答:你好, 梅林东整个片区没有农民房,所以街道安静整洁,共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校,缺少大商业体,距离1公里卓越城,目前9号线孖岭站400米,在建6号线和10号线站点都在400米范围内,因为社区小,周围皇岗路主干道噪音较大,上下班车流多,易堵。 花里林居:06年建造 单体3栋楼 缺车位,花园较小,小区在较周围3个小区属最安静,小高层,主力户型70-98平两房三房,多赠送。 水木澜山居:08年建造 2大单体楼,小区内配置齐全带花园泳池,主力户型74-77两房88-18平三房,小区南北各两栋,东西两面沿着皇岗路和梅东三路。 自住最好是花里林居,流动性最好是凯丰花园。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了,深圳自从有房地产以来,真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个,博拆迁套牢的概率实在太高。 有old money的单一中心的城市才适合博拆迁。
问:九叔你好,朗景园62平米490万,刚刷新外墙,更换电梯,看上去也没那么旧。地段学位也都不错,缺点就是小区老,2000年左右的盘,环境很一般,还有点吵。请问九叔哪种更适合我呢?
答:你好,豪方花园是2000年的房子,楼龄有20年了;朗景园也差不多,这个楼龄的房子,加上品质都一般,都谈不上保值增值能力强,唯一你看中的是学位。 南外大冲今年是当了一次黑马,可明年会不会继续黑下去,谁也不敢保证,可这一波涨幅却是实实在在吃到了,小户型已经涨了20%,所以现在买多少还是有点风险的。 如果一定要选的话,还是朗景园吧,离地铁口近,外观稍微时尚一点,比豪方花园这类产品,喜欢的人会更多一点。
问:九叔你好,请问西乡领航城五期领誉158平四房新房,均价5.5,总价870左右,投资加自住可以买吗?目前个人有领航城领丽花园89平三房自住,15年入手,市值580左右,贷款210,手中现金250左右,家庭税后年收入100起,家里两个老人和不到三岁的小孩一起住,准备要二胎,老婆罗湖上班,我在宝安上班,目前都比较稳定。老婆名下无房无贷,目前有机会做3成首付。是卖了目前自住这套置换157平大四房呢?还是保留89平这套,直接再买一套?或者自住这套卖掉,置换个福田或宝中的三房学区房?您对领航城小区未来升值空间看好吗?什么时间点出手比较好?
答:你好!领航城是西乡大盘,盘子很大,分为五期,周边配套很一般,被工业区围合,107国道和飞机噪音很大,离固戍地铁站也不近,另外地块是94年的,25年产权已经没有了。 缺点虽然很多,但也有优势,体量大,入住人口多了,配套都会慢慢完善,西乡紧邻宝中,是炙手可热的地块。 总体来说中规中矩,可买可自住,但后期也属于补涨盘。领航城各项指标都是个刚需盘,加上对面的桃源居,常年大量放盘,自身不足加竞品挤压,升值空间注定有限。 建议保留自住这套,等待下一波涨幅完再考虑出售,现在可以继续加仓宝中或者福田学位。
问:九叔你好,由于老家要拆迁,一直犹豫没有转深户,17年购入民治看房子馨园一期(75平两房,贷款195万,月供1万),这个房子99年的,小区配套物业都不怎么样,当时也就是想给小孩一个地方方便上学,先上车,没有考虑过投资和上学,现在发现当时太无知了,看到你们给很多朋友答疑解惑,现在手头上有200万左右,小孩眼看今年9月就要上小学,由于没有转深户,民治小学属于5类,去年都有很多没进去的,所以很烦恼,而且两个小孩一天大一天,现在考虑想改善居住,一直在犹豫几个方案,1.让我老婆转深户,带着我要上小学的女儿转,再凑点钱付首付再买一套3房,2.不转深户,卖掉现有住房,买一个有潜力的区域,
答:你好,未来孩子和房票,建议让老婆转深户。 对于大盘涨幅的标准,深圳大概是00年之后的次新地铁花园盘,符合要求至少不会卖不出去 馨园倒是符合要求,目前单价和关注度、成交量都较低,原因是跟农民房混在一起,可替代性强。 从投资角度考虑,还是建议出手置换。 加上手头子弹200,入手1套学区自住,再入手一套宝安潜力盘投资。
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