资本时代，物业服务企业如何打开发展新局面（上）

引言：在经济和地产环境下滑的大背景下，物业服务企业在资本市场再次掀起热潮，市值和市盈率再创新高。毋庸置疑，行业正在拥抱资本时代，那么，在资本时代，行业有哪些新的发展趋势？物业服务企业又应该如何打开发展新局面？

作者简介：郝炬是睿信致成（睿信咨询）合伙人，拥有超过15年的管理工作和管理咨询经验，在公司战略规划、战略执行与保障、组织管理体系建设、企业重组战略变革等方面具有丰富的实践和咨询经验。

一、物业服务企业受到资本市场青睐

近期，物业服务企业迎来一波快速发展、IPO上市的热潮，具体有以下几个表现：

一是物业服务企业赴港上市达到高峰，截至7月底，今年已上市物业服务企业达7家，另有10家左右的企业已递表在等待批复，预计今年上市的物业服务企业数量将超过2019年的10家；

二是出现千亿市值企业，碧桂园服务截止今年8月初市值超过1300亿元港币，是母公司碧桂园集团市值的0.6倍，市盈率高达80倍左右，是母公司碧桂园集团的15倍左右；

三是再次出现物业服务企业市值超过地产公司的现象，绿城服务截止到8月初市值达到328亿元港币，远超绿城中国的235亿元港币。

当然，物业服务企业受到资本市场青睐的背后自有逻辑，长期发展也有良好的空间，这里面原因有三：

一是中国服务业正呈现升级发展的良好局面。2019年，中国人均GDP已经发展到一万美元以上，这意味着我国将进入服务业高速发展时期，而物业管理原有业务模式本就成熟，且未来社区增值服务空间巨大，也顺理成章地成为本地服务业资本化的领头羊之一。

二是中国城市化率已经达到60%以上，房地产业从开发转向运营、从快销转型服务，进入了重资产开发向轻资产服务转型阶段，物业服务企业成为地产领域由重转轻的先行者。

三是中国物业管理领域早期小而散，行业当前处于加速整合期，头部领跑者兼具了较高增长率、稳定现金流、合理的利润收益，在其他行业不景气时表现出良好的抗风险性，自然受到资本的关注和青睐。

二、行业当前阶段的五个发展趋势

行业市场规模巨大，正处于整合发展期。

2019年，物业管理行业市场规模达到8000亿元以上，在管面积达300亿平方米左右，每年增长超过10%。预计2021年将会超过万亿元，市场容量巨大，而且物业服务企业在新业态、新领域的创新，会进一步扩大物业服务企业的市场规模。

总体来看，中国物业服务企业正处于整合提升的发展阶段，头部企业的规模和市场集中度会进一步提升。根据对国外龙头物业服务企业发展规律的研究，可以发现，国外有三类具有代表性的物业服务企业：第一类是资产管理方向，譬如五大行的世邦魏理仕；第二类是商企服务方向，如索迪斯、爱玛克；第三类是家庭住宅服务方向，如First Service等。

这些企业经历了几十年发展，到现在市值最差的也达40亿美元以上。以此对比，中国物业服务企业离国际龙头企业的差距还很大，因此，行业还有巨大的发展空间。

头部企业发展非常迅速，头部企业的门槛正不断提升。

2008年，进入行业前五强的门槛只需在管面积达1000万平方米，2013年翻了一倍多，达到了2600万平方米，2016年则达到1亿平方米，2019年前五强的门槛已经超过了两亿平方米。

据统计，2019年上市物业服务企业营收规模近三年平均增速超过了30%，头部企业近三年增速超过50%以上，增速最高的碧桂园服务在2019年的营收规模实现翻倍。

显而易见，行业的集中度正在迅速地提高，成为头部企业的门槛也在快速提升。这几年，头部企业营业收入规模大幅度增长，2019年进入行业TOP10门槛的营收规模需达到40亿元，进入前20强的门槛则是21亿元左右，进入前30强的门槛则是15亿元左右，进入前50强的门槛达到9亿元左右。

在管理面积上，由于业态和服务类别的差异，物业服务企业之间的差异还是比较大的，我们对2019年行业头部企业在管面积进行了平均估算，基本上进入前十的门槛是1.5亿平方米，进入前二十强的门槛是7000万平方米左右，进入前三十强的门槛在4500万平方米，进入前五十强的门槛在3000万平方米左右。

需要指出的是，行业头部企业的增长既有内生式增长，但更依赖通过收购整合实现外延式增长。

物业服务企业商业模式正在转型升级，物业服务费占总营收比重下降。

上市物业服务企业基础物业费收入平均占比在70%左右，物业服务企业的非业主增值服务和业主增值服务增长速度都比较快，是物业管理费之外最重要的增长领域。

非业主增值服务主要是为地产企业服务、协销、收楼、配套检验、前介顾问等。当然，我们在两类增值服务中更看好业主增值服务，尤其是消费型社区生活类收入增长能够持续发生，未来想象空间还是巨大的。

未来一段时间，各物业服务企业在服务领域的特色和结合自身资源形成的独特竞争力会逐步地呈现，差异化会更加明显。

行业收购整合持续加剧，将成为规模增长的重要模式。

当前，行业头部企业的强强联合已经成为趋势，行业内部的收购整合已经开始从大、中型公司收购小型公司，逐步转向大型公司收购中型公司的过程，收购整合的力度正不断加大。

头部企业强强联合、互相参股、合并的案例正越来越多，早期有招商局物业和中航物业的合并，近期则有龙湖集团收购绿城服务5%股权以及万科和戴德梁行成立合资公司。可以发现，行业并购正从大型企业收购小企业向强强联合或是头部企业之间的战略性合作转变。

从国外标杆物业服务企业发展历程来看，不少知名企业在发展过程中都采用了并购整合模式，少的有几十次，多的则经过上百次的并购整合。通过并购，这些企业实现了跨区域发展、跨业态增长、跨专业获取新专业能力。

事实上，对于物业服务企业而言，收购整合能力将成为企业的核心竞争能力之一。能不能把一家第三方企业或者其他物业服务企业收购后成功整合提效、降低成本、提高业主满意度和物业费收缴率，将决定收购的成败。因此，这项能力在未来一段时间将是物业服务企业的核心竞争力之一。

在未来两年内，我认为物业服务企业将从以简单扩规模为特点的横向并购，逐步转向以深耕产业链细分领域为特征的纵向并购，以及向新兴领域转型的跨界并购。

资本市场持续关注并青睐物业服务企业，但估值差距已经拉开。

现在，行业已经上市的物业服务企业达29家，预计未来两年内将有超过50家企业上市。头部地产公司旗下的大部分物业服务企业也都在准备拆分上市，据不完全统计，这个数量至少有30家。

但是，我们必须保持清醒的是，资本市场对不同规模和特点的物业服务企业的估值差距正明显拉大。资本市场更看好规模增长快、业绩有保障的头部企业，如碧桂园服务，以及具有差异化竞争特色的细分赛道“领头羊”，如商办和公建业态领域的新大正、卓越企服等。

下期预告

第三节-“如何在新形势下实现更好发展”

声明

本文首发于《中国物业管理》杂志2020年8期；

任何形式的转载，请首先和我们取得联系。

关于睿信致成

睿信致成（睿信咨询）是国内领先的，为企业提供整体解决方案的管理咨询公司。公司总部设立在北京，上海和广州分别设立子公司，注册资本1000万，公司拥有近200人的专业顾问和专家队伍。我们专注于为企业提供系统的咨询服务与业务解决方案。我们和客户一起，通过对战略和管理问题的不断改进，帮助客户实现持续、稳定、健康的发展，达成战略目标。我们的业务涵盖各种重大的管理问题，包括战略发展、组织变革、人力资源体系建设、品牌提升、运营改善、制度流程、并购及整合等各种问题。凭借对中国本土环境的透彻理解，我们为客户提供具有前瞻性、创造性、针对性和易实施的解决方案。